美国联邦储备委员会主席伯南克1月3日在美国经济学会年会上发表讲话时指出，房地产市场泡沫的应对手段是加强监管，而非货币政策。
金融危机发生以来，批评人士一直认为，美联储过长时间将联邦基金利率(即银行间隔夜拆借利率)保持在低位助长了房地产泡沫，从而为最近的这场金融危机埋下了祸根。从2001年1月3日到2003年6月25日，美联储13次降息，使利率降至40年来低点———1%，并一直保持到2004年6月30日。
但美联储对此批评不仅置若罔闻，而且为了应对金融危机和经济衰退，美联储再次连续降息，直到2008年12月份将利率降到零至0.25%的这一历史水平，并保持至今。因此，批评人士认为，美联储过长时期保持超低利率，有可能引发未来通胀风险，并为下一次资产泡沫埋下隐患。
伯南克辩称，来自国际上的数据显示，货币政策与房价上涨之间并无明显关系。例如，在本世纪初的几年里，德国和日本等国家的货币政策均比美国宽松，但并未出现房地产泡沫，而西班牙和爱尔兰等国家的货币政策比美国紧缩，却经历了更大的泡沫。
伯南克认为，美联储及其他银行监管机构对不良抵押贷款的监管松懈，以及全球资本流动过剩，才是助长房地产泡沫的主要因素。如果金融监管改革不够彻底，或者不足以阻止金融风险的累积，那么美联储必须持开放态度，将货币政策视为解决这类风险的补充工具。
分析人士认为，伯南克的讲话也许表明，美联储将把利率继续保持在目前接近于零的低位，以推动经济复苏，美联储不会在2010年中期以前开始加息。
也有一些分析人士担心，美联储的超宽松政策会在经济稳步复苏时导致通胀突然大幅上升。美国斯蒂芬斯公司管理债券投资组合的比尔·特德福德说，消费价格指数(C PI)表现出来的通货膨胀势头已经很明显，并可能在2010年和2011年继续走高。
但伯南克重申，他相信当时机成熟时，美联储将能撤回其非常规的经济刺激措施，美联储为此制定了一个强有力的策略，既包括上调美联储向银行支付的准备金利率，也包括美联储一直在测试的回笼金融系统资金的多种措施。
高盛高级经济学家安德鲁·蒂尔顿说，虽然货币基础会影响通货膨胀，但推动货币流通的是银行的放贷意愿和私营行业的贷款需求这两大因素。蒂尔顿说，这方面的底线是货币基础要很长时间才能逐渐转化为通货膨胀，到那时美联储会采取紧缩立场。
美联储副主席唐纳德·科恩表示，美联储将会在经济完全恢复前转变货币政策。未来一段时间内经济尚难以彻底恢复，而通胀率预计不会高于2%，在这种情况下，解决资产泡沫问题应更多利用监管而非货币政策。
然而，惨淡的就业市场、低迷的房地产行业和蹒跚的银行业预示着，美国经济出现强劲及持续复苏的可能性非常渺茫。
哈佛大学教授马丁·费尔德斯坦警告称，美国在2009年下半年实现了经济复苏，但政府刺激计划是经济复苏的主要动力，而这种刺激因素将在2010年逐渐减退，在住房和商业地产低迷之际，经济很难有强劲的复苏。
据悉，美国楼市目前处于上世纪30年代以来最严重经济衰退的核心，房价中值较2005年高峰重挫逾30%，加利福尼亚和内华达州降幅更大。
楼市下滑断送了美国消费者的一个主要财富来源，并且房屋价格大幅下滑还增大了消费者的储蓄倾向，而消费者是美国经济增长的主要动力。
许多专家预测，未来10年美国国内生产总值(G D P)的年增长率将低于2%。而此前的经济衰退结束后通常是经济增长明显升温。
2009年的房市“V形反弹”,让多数人大跌眼镜。在新年开工日,兴业银行宏观研究部门发表的房市展望报告或再将房市热议推向顶峰。这份报告非但未对快涨了近一年的中国房市“泼冷水”,反而高调唱多,直指中国房市泡沫仍在可控范围,甚至大胆预言中国房市还有15到20年的“牛市期”。
去年楼市反弹本可预知
去年,历经金融危机洗礼的中国房市非但未显颓势,反而一路大涨,其神勇表现让众多业内大腕连呼“看不懂”,相关机构在年终盘点时,更酸溜溜地点评中国房市泡沫化严重。眼下的中国房市被很多机构认为“将步日本后尘”。对于上述观点,兴业银行的报告显得另类———“根据日本的经验,我们发现,人口结构变化是房地产价格变化最重要的主导因素。据此,目前中国的房地产价格并不存在明显泡沫,未来虽有跌宕,但中国房地产业应还有15到20年的牛市期。”
“去年房地产的反弹其实是可以预知的。”兴业银行首席经济学家鲁政委说,低利率环境和未来收入预期的趋稳等因素,共同决定中国房市回暖的必然,而国内“追涨杀跌”的行为特征,则成了房市价格大涨的推手。
今年房价最可能温和爬升
去年底,房市再度成为经济工作调控的重点,包括江浙沪等省市均推出抑制房价快涨、保持平稳发展的新政,在先声夺人的调控政策面前,多数机构对2010年的房价走势并不抱下调的希望。
兴业银行报告指出,最近推出的系列调控措施,虽会对2010年房价涨幅起到一定遏制作用,但最可能的政策效果是:房价从快速上涨变为温和爬升。该判断主要基于四大原因:首先,明年利率预计仍将维持低位。而低利率环境最有利房价上涨;其次,人们收入预期将继续改善,居民购房热情仍较为强烈;再次,目前房市供需失衡未得改善,供给远无法满足市场的旺盛需求;最后,房地产开发商资金充足,指望其主动降价没戏。
上海金融学院副校长贺瑛也直言,2010年房价下跌的可能性几乎没有,应该是一个平稳基础上的“小增年”。她的理由是国家和地方下达的调控政策,目的是遏制房价过快上涨、稳定房价,而非促使房价下跌。而2010年楼盘开工量仍显不足,供不应求的局面会持续。此外,新年信贷增量将在7万亿到8万亿间,资金量上仍够充足。
中国房市还有很长一段牛市期
供给不足是房市价格持续上涨的根本原因。据兴业银行统计,1991到2008年间,中国累计出售的各类住宅类商品房约49亿平方米,而截至2008年中国城镇人口达6.07亿人,如按每个家庭3.2人、需住房60平方米计,全部已售房屋仅覆盖42.5%的城镇家庭。
中国的经济发展和人口结构阶段决定我国房地产业仍有足够长的发展空间。(房价上涨)是任何处于快速城镇化和重化工业阶段的国家都无法逃避的一个过程。眼下,日本房市泡沫破灭的教训被屡屡提及,在总结日本经验时,报告强调,中国大约到2030年劳动人口(15—64岁)才能达到峰值。这意味着,我国房市还有约15—20年的黄金发展期。
分析师薛建雄同意房价总体向上的判断,但并不认同15年牛市的说法,他认为,中国房市的问题在于中低端需求得不到满足,而随着国内经济上升和房地产业周期的缩短,房市供给或提前进入相对顶峰,这意味着房市调整的时间会比预期早。
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