[摘要] 在过去的四个月里，华融国际信托、中泰信托和北京国际信托已经相继和绿城集团合作成立了三款信托产品，募集金额分别为３亿元、２．５７亿元和２０亿元，共计２５．５７亿元。据不完全统计，今年前四个月绿城的信托融资量已达２０１０年整年的８１％。
（来源：中国经济时报）“现在资金链很紧。”
在过去的四个月里，华融国际信托、中泰信托和北京国际信托已经相继和绿城集团合作成立了三款信托产品，募集金额分别为３亿元、２．５７亿元和２０亿元，共计２５．５７亿元。据不完全统计，今年前四个月绿城的信托融资量已达２０１０年整年的８１％。
截至２０１０年１２月３１日，绿城中国的净负债率（净负债／净资产）为１３２％。事实上，绿城中国的资产负债率一直在持续攀升：２００７—２０１０年，其资产负债率分别为７１．１４％、７５．９９％、８３．５１％以及８８．４７％。
绿城中国表示，为了应对目前楼市的调控政策，绿城将减少拿地、加速推盘，同时寻找资金充裕的合作方予以支持。
绿城中国凸显了调控政策下的目前内地房企的资金渴求。
海通证券投资顾问董建告诉本报记者：“目前不同的公司对于资金的紧缺程度有很大差异。对于一些大企业他还是有一定的融资渠道，所以对这些大公司来说只是放缓了开发速度，但总体影响不是很大。但对于中小开发商来说，资金链崩得就很紧张了。”
易居研究院近日发布报告指出，目前房地产开发企业资金来源增速明显慢于投资增速，出现了少有的投资增速反超资金来源增速的现象，企业自筹资金比重处在历史高位，融资环境明显趋紧。
２０１０年早些时候，证监会已经和国土资源部达成联手监管协议，凡是房地产企业的再融资申请需征求国土资源部意见。随后被披露有约６０家涉及房地产业务的企业受困。
在房企融资短期内难以全面松动，银行收紧“钱袋”的情况下，公司债、上市公司海外融资、房地产信托等瞬间成为很多房地产企业融资的方式。
据中国信托协会统计，２０１０年度累计投向房地产的信托资金总计２８６４亿元，投向房地产领域资金余额为４３２３．６８亿元。相对于２００９年不到５００亿元的规模，２０１０年房地产信托迅猛发展也引起了监管层的关注，去年１１月１２日，银监会发布《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》。
虽然银监会屡次重申要加强房地产信托业务的监管，近期房地产信托仍有不断升温之势。
用益信托统计显示，今年１—４月，信托公司共发行集合类房地产信托项目２２２个，募集资金７２２．１１亿元，发行数量同比增长６６．９２％，募集资金规模同比增长１１５．２６％。尤其在４月，房地产成为信托的主要投资领域，其成立规模和数量占比大幅攀升。当月信托市场共成立３４８款信托产品，成立规模达５７５．５６亿元，其中房地产信托产品成立９５款，成立规模达２４８．９１亿元，占比达４３．２５％。并且，４月房地产信托产品平均预期年化率为９．４２％，也大大高于所有信托产品的平均８．７４％。
中国信托协会指出，去年下半年开始，房地产信托大热，仅今年前４个月，募集资金规模同比增长了１１５．２６％，发行数量达到２２２个，同比增长６６．９２％。
据用益信托统计，在今年５月周，共发行２５款集合信托，其中有６款是房地产信托，发行规模２９．８亿，占发行规模的５０．１％。５月第二周，共发行３０款集合信托，其中１５款为房地产信托，发行规模５４．５亿元，占总规模的８３．９２％。
与此相对照，据央行公布的数据显示，今年季度新增房地产贷款累计５０９５亿元，同比少增３３３８亿元。
不过，“现在信托的规模不是很大，批的只有一两百家，这种规模对于整个房地产行业的融资来说杯水车薪。”西南证券分析师肖剑在接受本报记者采访时说。
除了信托，债券或票据等方式融资也是风生水起。
我爱我家市场研究院数据显示，房地产开发企业２０１１年以来的发债融资规模超过１０００亿元人民币，几乎为去年５６０亿元融资额的两倍。仅在香港，今年以来就有１５家内地房地产企业通过各种债券融资约７００亿元。
戴德梁行发布的研究报告指出，伴随着银行信贷的逐步紧缩，房企的融资渠道急剧变窄，多样化的融资手段成为房企在２０１１年最迫切的需求。
巨额融资造成企业巨大的财务压力。
据悉，目前房地产信托的率一般在８％—１０％之间，加上渠道费用占比３—４个百分点，大型开发商的信托融资成本在１２％—１５％左右，小型开发商的则一般在１８％左右，有的甚至高达２０％以上。
“无论是信托还是海外债券，都是加大了房企的成本，现在信托利率都在１０％以上，挤占了房企的利润空间。”肖剑说。
评级机构标普对内地房企海外大规模举债的举动发出了警示：认为这种大规模发债行为将削弱企业的信用状况。(范媛)
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（来源：中国经济时报） 最近，接二连三的房企重组事件，一次次地刺激了市场对于房企借壳融资的神经。是特事特办？还是开闸试水？众说纷纭。我们注意到，调控政策针对房企表现出一刀切的强硬态度，房企通过证券市场融资的通路断了。把失控的房价控制在合理的价格区间，让市场健康发展，作为调控的手段，这是必须的。但问题是，如何发挥资本市场优化资源配置的功能，让房地产市场主体行为从混沌走向有序。
５月２７日，中国证监会核准ＳＴ东源（０００６５６）吸收合并金科实业（集团）。
５月１１日，证监会最终放行ＳＳＴ兰光非公开发行股份购买宁波银亿控股房地产资产的相关事宜。
４月１９日，暂停上市长达５年的ＳＳＴ圣方公告表示，新华联置地借壳获批。这是证监会暂停审批地产公司借壳和再融资一年后，家获准借壳上市的房地产企业。
接二连三的房企重组事件一次次地刺激了市场对于房企借壳融资事宜的神经。
放行？
房企借壳上市的大门似乎正在开启。
引发人们对于房企融资重组大门是否开始松动的讨论，就是拥有大量房地产开发项目的金隅股份，２０１１年３月１日其正式回归Ａ股市场。
不过，由于金隅股份的房地产业务中含有大量政策支持的保障房建设，同时公司利润中水泥和建材贡献比例较高，更多的被视为一个特殊的个体。因此，相关讨论也迅速销声匿迹。
如今，关于房企在Ａ股市场融资重组的话题再次成为了市场的热点。
ＳＳＴ圣方、ＳＳＴ兰光、ＳＴ东源相继拿到证监会实施批文，强烈地刺激市场对房企重组的预期。
不过，几乎同时，中国证监会有关部门负责人于５月２７日说，证监会仍延续现行政策规定，暂缓受理房地产开发企业并购重组申请。对此，证监会有关部门负责人解释说，这些都是在限制令出台前已经受理的房地产类并购重组申请，去年８月份以来证监会没有受理新的房地产企业重组申请。
２０１０年４月，国务院 《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》中明确提出，对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。之后，房地产企业的首发融资或再融资基本上被暂停。
对于监管部门新近的放行举措，西南证券分析师肖剑接受本报记者采访时表示，“目前是不是放开还不好说，现在只是接材料，但是能不能批还不知道。但监管层对于融资的限制现在看，对于大企业的总体开发影响不是很大，只是开发速度放缓，但对中小企业的影响还是很大的。”
特例？
通过公开资料可知，这些被放行的企业均有一定的特殊性，或与保障房相关，或与股改关联，且申报重组时间较早。
早在２００９年３月，重庆金科便已选定了ＳＴ东源作为借壳上市的平台。根据重组方案，ＳＴ东源拟定向增发９．０８亿股，吸收合并金科集团４７．７亿元资产，该方案已于同年１１月获证监会有条件审核通过，并在２０１０年７月经股东大会通过将重组有效期延期一年。
２００９年１１月，银亿控股通过收购股权成功入主，并计划注入旗下的地产公司银亿房产。２０１０年３月２２日，证监会审核通过公司非公开发行股份购买资产暨关联交易事宜，但此后一直未收到证监会的核准文件。在这一重组方案中，ＳＳＴ兰光购买的资产是银亿房产１００％的股权，重组完成后，上市公司的主业将变为房地产。
２０１０年３月３日，ＳＳＴ圣方资产重组预案通过证监会并购重组委审核通过后一直未拿到批文。
不过，ＳＴ华源、ＳＳＴ万鸿的重组方案分别于２００９年１２月２５日、２０１０年２月９日获得有条件通过，但并未成行。
有市场人士分析认为，ＳＳＴ圣方和ＳＳＴ兰光都是把股改和重大资产重组打包在一起上报证监会，且目前这两家公司股票均被暂停上市处理。证监会下发批文，应该也有推动公司股改的考虑。
本报记者试图电话联系ＳＳＴ兰光，但公开电话始终无人接听。
松动？
监管层释放的积极信号，对等待借壳的房企来说无疑是一大利好消息。但有业内人士提醒说，目前房地产企业的融资仍处于被暂停状态，对借壳上市审批的放开也可能是试探性的，且推进过程应该也较为缓慢，并且是随着房产调控市场效果而随时会变化。
海通证券投资顾问董健对此并不乐观：“房企借壳上市暂时应该不会放开，从现在各方面反馈回来的信息看监管层没有松动的意思。”
据统计，２００９年以来，共有４５家上市公司房企发布了再融资方案，其中２６家最终停止。另外，包括ＳＴ德棉、ＳＴ国祥、ＳＴ百科、ＳＴ东源、ＳＴ远东、ＳＴ琼花、ＳＴ二纺、ＳＴ嘉瑞、ＳＴ商务、ＳＴ白猫等１０余家欲转身房地产的公司重组案在监管层面卡壳。
随着融资政策的从紧，房地产市场哀鸿遍野。据国家统计局数据，一季度房地产企业资金来源分类指数降至９９．０，是调控以来首次跌破１００。世联地产市场部分析，这种情况在近几年只有２００８年金融危机才出现过，并且该指数几乎与房价保持同步，资金来源分类指数跌破１００的一个月后，房价环比数据出现下跌。
目前，有近１０宗房企借壳ＳＴ公司的重组案正在等待“通关”。部分在房地产调控之前上报的借壳重组方案，获得证监会批准的可能性较大。不过，肖剑认为，这个还要再看看，现在只是接收材料，但能不能批还很难说。
那么，对于房企融资一刀切的方式是否对整体行业的发展不利？或者说这种行为是否不尽合理？肖剑认为，“实际上最根本的问题还是土地，但土地问题短期内无法解决，所以说，短期上看控制房地产企业的现金流跟抑制房价应该是一致的，如果说保障房能够跟上的话，或许能够起到作用。”
燕京大学校长华生则告诉本报记者，“最直接的药方是恢复住宅用地的成本价和公益性；政府以住宅用地牟利和房产商自己不建房而靠土地赚钱是房地产市场万乱之源。”
董健依然看好整个房地产板块的投资价值。他告诉本报记者，“这个板块受政策影响，在２００９年时，国家为了应对金融危机相对放开了一些，所以当年整个板块翻了好几倍，目前看现在这个板块内的企业的毛利率水平还是比较高的。”(龙昊)
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