[摘要] “关注房子从来离不开价值，但是我们感觉到从来没有像今天这样关注价格之外的价值。”在中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌、住建部政策研究中心副主任秦虹、复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰、金地集团上海分公司营销总经理宋家泰4位嘉宾的一场“头脑风暴”之后
“关注房子从来离不开价值，但是我们感觉到从来没有像今天这样关注价格之外的价值。”在中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌、住建部政策研究中心副主任秦虹、复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰、金地集团上海分公司营销总经理宋家泰4位嘉宾的一场“头脑风暴”之后，作为主持人的《每日经济新闻》上海中心总经理黄波对价值地产作出了这样的总结。
上述4位房地产业内人士对地产价值进行了不同角度和维度的解读，令开发商对价值地产的理解更为接近，中国地产业下一个黄金十年的发展“密码”已经呼之欲出了。
“产品品质有很大的提升，但是大家感觉到价格的提升远远高于品质的提升，也就是说性价比不合理。”顾云昌认为，出现这样的问题是因为房地产开发出现了误区——单靠土地来获得品质的提升。导致这一问题的原因不仅是开发商，也有市场环境的因素。
2004年以后楼市一直处于供不应求的卖方市场中，缺少激烈的竞争。这种情况下，房子不论好坏都可以卖掉。房价上涨是因为土地涨价，而性价比没有提升。现在政府调控市场，从表面上看是稳定房价，实际上是让老百姓买得物有所值。所以，开发商努力提升产品品质，是价值地产的方向。
顾云昌的上述观点，得到了上海金地营销总监宋家泰的赞同。据他回忆，2008~2009年金地年旁边有一个毛坯房，开发的速度没有金地这么快，当时的均价是1.4万~1.5万元，而现在售价已经达到2万元/平方米。
宋家泰也认为，确实存在开发商追求土地价值化的现象。他介绍，佘山有大量的规划类型的小区，小区卖得比较好，但是交房一两年以后，就很少有人居住。调查后发现发现，这些小区绝大多数都采取了“一九法则”，即把90%的空间给房子，只有10%是公共空间。这也是郊区居住率小的原因。相比之下，世界各地好的酒店，客户都是在公共地区活动，原因是开发商把10%的资源放在室内，把90%的资源放在公共部分。
泡沫程度决定地产价值？
陈杰则把房地产有无价值直接指向房地产有无泡沫。他认为，所谓泡沫，就是价值和价格有没有背离。房地产价值是可以测评的，价值可以分为两部分：一是基本价值，也就是使用价值；二是预期价值。
使用价值就是房屋的租金。现在如果按照上海、北京等一线城市的情况，住宅使用价值和价格比应该差距比较大。正常情况下，上述比率至少要比存款利率高，但实际上并不是这样。所以，使用价值和价格出现很大的背离。
但为何房价仍然坚挺？那是因为大家相信预期价值，认为它有投资性。现在买的房子租金很低，买房子不划算，但是人们预期将来房子可以，所以要买房。
延伸阅读：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
