[摘要] “关注房子从来离不开价值，但是我们感觉到从来没有像今天这样关注价格之外的价值。”在中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌、住建部政策研究中心副主任秦虹、复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰、金地集团上海分公司营销总经理宋家泰4位嘉宾的一场“头脑风暴”之后
“关注房子从来离不开价值，但是我们感觉到从来没有像今天这样关注价格之外的价值。”在中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌、住建部政策研究中心副主任秦虹、复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰、金地集团上海分公司营销总经理宋家泰4位嘉宾的一场“头脑风暴”之后，作为主持人的《每日经济新闻》上海中心总经理黄波对价值地产作出了这样的总结。
上述4位房地产业内人士对地产价值进行了不同角度和维度的解读，令开发商对价值地产的理解更为接近，中国地产业下一个黄金十年的发展“密码”已经呼之欲出了。
“产品品质有很大的提升，但是大家感觉到价格的提升远远高于品质的提升，也就是说性价比不合理。”顾云昌认为，出现这样的问题是因为房地产开发出现了误区——单靠土地来获得品质的提升。导致这一问题的原因不仅是开发商，也有市场环境的因素。
2004年以后楼市一直处于供不应求的卖方市场中，缺少激烈的竞争。这种情况下，房子不论好坏都可以卖掉。房价上涨是因为土地涨价，而性价比没有提升。现在政府调控市场，从表面上看是稳定房价，实际上是让老百姓买得物有所值。所以，开发商努力提升产品品质，是价值地产的方向。
顾云昌的上述观点，得到了上海金地营销总监宋家泰的赞同。据他回忆，2008~2009年金地年旁边有一个毛坯房，开发的速度没有金地这么快，当时的均价是1.4万~1.5万元，而现在售价已经达到2万元/平方米。
宋家泰也认为，确实存在开发商追求土地价值化的现象。他介绍，佘山有大量的规划类型的小区，小区卖得比较好，但是交房一两年以后，就很少有人居住。调查后发现发现，这些小区绝大多数都采取了“一九法则”，即把90%的空间给房子，只有10%是公共空间。这也是郊区居住率小的原因。相比之下，世界各地好的酒店，客户都是在公共地区活动，原因是开发商把10%的资源放在室内，把90%的资源放在公共部分。
泡沫程度决定地产价值？
陈杰则把房地产有无价值直接指向房地产有无泡沫。他认为，所谓泡沫，就是价值和价格有没有背离。房地产价值是可以测评的，价值可以分为两部分：一是基本价值，也就是使用价值；二是预期价值。
使用价值就是房屋的租金。现在如果按照上海、北京等一线城市的情况，住宅使用价值和价格比应该差距比较大。正常情况下，上述比率至少要比存款利率高，但实际上并不是这样。所以，使用价值和价格出现很大的背离。
但为何房价仍然坚挺？那是因为大家相信预期价值，认为它有投资性。现在买的房子租金很低，买房子不划算，但是人们预期将来房子可以，所以要买房。
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限购之后这种情况发生了很大的变化，预期价值被打压了。特别是高端楼盘被限购，销售出现一定的问题。在这种情况下，开发商面临价格的调整。但是当价格难以调整时，就要提高房屋价值，即使用价值。
至于如何提升使用价值，陈杰的观点是，做好客户细分，了解购房者次置业和第二次置业的差异，分析不同消费者的不同需求，这样使用价值就体现出来了。同时应该全周期调研，卖完后继续调研购房者的需求，提高客户满意度，更加翔实地收集资料。
长远利益才是真正的价值
和顾云昌、宋家泰、陈杰等更关注房地产开发过程中的地产价值不同，秦虹关注的是价值地产的长远利益和公共利益。
秦虹说，“在市场经济条件下，我觉得政府应该关心长远利益，即节能、减排，通过市场调研来生产符合需求的房子。如果房地产的设计、定位、服务、制造不能够满足社会需求的话，会造成极大的浪费。如果后期要改造，成本是巨大的，这对政府和企业来说都是无法承受的。有一些房子30年就拆了，并不是它不能住了，并不是不结实了，而是它不符合现在生活的需求了，所以这是极大的浪费。”
商业地产正迎来越来越多的追捧者。
（新闻来源：金融时报）一直专注于住宅地产的房地产龙头企业万科，已经开始进军商业地产，其旗下万科深圳公司，近日推出了购物中心“万科广场”品牌、写字楼“万科大厦”品牌、社区商业“万科红”品牌等在内的三大商业产品系列，万科此前曾表示，未来5年，在商业地产领域的投资比例将是20%。其实，进入商业地产领域已经是各大房地产企业的“集体动作”。同样原本是领先住宅地产商的保利、招商地产等，也纷纷加大商业地产投资，其中保利甚至计划，未来五年将商业地产的投资比例增大至30%。
持续一年半之余的房地产市场调控，是逼迫房地产商转向商业地产的直接原因。不管是“国四条”，还是“国八条”，无论是限购，还是限贷，不断升级的调控措施，目标锁定的都是住宅市场，政策要调控的，也是商品房的价格。当一线城市的住宅市场由此前的火爆，开始出现成交量下滑时，房地产商早已深深感受到来自政策的寒意，而持续升级的调控政策，让他们看不到短期放松的迹象。在这样的情况下，转型成为所有专注于住宅市场的开发商不得不思考的现实问题。从目前已有的模式看，大概分为几种：如在地域上，从一线城市向二、三线城市，甚至三、四线城市转；在开发领域上，从住宅市场向商业地产转；在住房类型上，由纯粹商品房向养老地产、保障房等领域转。其中商业地产，正是各地产商瞄准的方向。正如万科公司董事会秘书接受媒体采访时所言，万科的商业地产正处在各地开展试验的阶段，这也是无奈之举，主要由于纯住宅用地供应越来越少。
看好商业地产未来所具有的价值，是房地产商调整投资方向的根本所在。商业地产是以经营店铺为主，整个盈利模式与住宅市场大为不同，因此被认为具有较强的抗风险性。从短期看，在一线城市，不少写字楼的价格远远低于同地段的商品房价格，很多人分析认为，写字楼的价值存在低估。而从长期看，“十二五”规划提出转变经济发展方式、实现经济结构转型，到2015年，中国的第三产业增加值将达到或超过第二产业的增加值。业内人士表示，这预示着写字楼及商业地产的开发即将进入黄金周期。全球领先的房地产专业服务公司仲量联行此前发布的一份研究认为，2011年亚太地区尽管面临自然灾害和通货膨胀压力增大等诸多挑战，但商业活动依然活跃，商业地产表现有望继续领跑全球。
既有政策调控的压力，又有“价值洼地”的吸引，房地产商纷纷转向商业地产，似乎成为水到渠成的事情。与成交量持续振荡盘整的住宅市场相比，今年以来商业地产市场也呈现“一枝独秀”，不少房地产商在不同场合，表达了对商业地产的满腔热情与无限期望。但当越来越多房地产商裹挟着巨额资本，蜂拥般冲向商业地产领域时，我们却不由得产生担忧：在寻求商业地产机遇的路上，会一帆风顺吗？令人生畏的泡沫会否逐渐滋生？
从住宅市场转向商业地产的房地产商们，首先要面对一个开发经验的问题。不少专家已经反复提醒，商业地产的运营模式与住宅大相径庭，因此在住宅市场的成功经验不能沿用。这就需要房地产商接受全新的理念，而不是固守着此前长期在住宅领域积累的既有理念。此外，由于商业地产的开发模式不同，这需要地产商在资金实力、人才储备等方面有所突破。比如在资金上，由于自持型的回款速度非常慢，而且资金占用量很大，将对公司的运转造成较大压力，所以要求企业有充足的资金。人才是商业地产发展的重要推动力，以经营论成败的商业地产，需要一个既懂地产又精通商业经营的复合型团队。
能否在商业地产取得成功，影响的或许仅仅是房地产商本身，但当越来越多资本开始扎堆商业地产时，会否形成新的泡沫，则成为一个更加令人担忧的问题。
当前，流动性依旧充足，庞大的民间资金四处寻找投资渠道。住宅市场因限购等调控措施，击退了很多炒房资金，在实体经济不能有效吸引这些资金时，庞大的资金向何处去，依旧是个问题。而随着商业地产市场的升温，越来越多的企业、资本进入这个领域，偏好房地产的民间资本也不例外。当大规模资金聚集在商业地产时，商业地产不断升温已不可避免，但其美好前景也可能会因此被严重透支，过度炒作的风险也可能不断积累。在关注房地产商转型商业地产时，我们更需要谨防新一轮泡沫的形成。
火爆拍卖催热商业地产 住宅开发商转型成本加码
（新闻来源：北京晨报）近日，备受关注的北京崇文门菜市场商业金融地块的火爆拍卖，再次催热了商业地产市场，4.32万元/平方米的楼面均价，140%的溢价率，开创了北京地价单价的新高，同时也预示着未来商业金融用地仍将持续走高。
“受益于调控的挤出效应和市场供求效应等因素的影响，商业地产的投资价值日益明显了。”阳光新业总裁助理兼北京瑞景阳光商业管理公司总经理李睿认为。同时他也担忧，商业地产开发成本的上涨会让商业地产开发企业面临较大的资金压力。
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