[摘要] 央行调查统计司在上周五通报了《当前房地产市场形势分析报告》和《房地产市场变化对金融业影响的调查报告》的部分内容。报告认为，经济、金融数据的变化显示，房价拐点初现端倪。
央行调查统计司在上周五通报了《当前房地产市场形势分析报告》和《房地产市场变化对金融业影响的调查报告》的部分内容。报告认为，经济、金融数据的变化显示，房价拐点初现端倪。
银行担心恐慌性抛售
据了解，央行调查统计司在中国金融学会近日举办的“房地产金融风险管理”座谈会上公布了此份报告，认为房地产开发投资增速高位回落，房地产开发企业资金趋紧，土地交易市场量价齐跌，房地产贷款增速回落，房价拐点初现端倪。
该座谈会上，有代表提出，房地产开发企业的现金流量是影响未来一段时期内房价走势的重要因素。就房地产开发企业的财务风险和偿债能力而言，银行更关注企业自有资金在总资产中的比例，这项指标比资产负债率更加全面、准确地反映房地产开发企业的财务杠杆。
部分参会商业银行代表认为，银行和房地产开发企业能够承受房价下跌20%到30%带来的冲击，但是房价下跌20%后会不会诱发恐慌性抛售、抛售现象出现后有关方面能否采取有效措施控制其连锁反应，是银行和企业更加关心的问题。
据悉，央行调查统计司、银监会统计部、10家商业银行风险管理部门、3所大学的专家学者和中房驰昊公司代表参加了座谈会。
央行数据显示，前三季度房地产贷款累计增加9923亿元，占同期各项贷款增量的17.5%。
房地产调控风声再起
临近年末，房地产调控风声再起。近期，北京地税局上调普通住宅标准，央行下调存款准备金率，市场传言房地产调控即将放松，而住建部近日已知会各地限购政策明年继续执行。房地产调控再现迷局。
伟嘉安捷吴昊称，不能将“北京普通住宅标准放宽”和存款准备金率下调看作是政策信号的放松，从政策下发一周时间的房贷市场交易情况看，并未出现明显的增长幅度。
北京中原研究总监张大伟认为，目前房市拐点已经确立。如果房价下调20%的话，对开发商、地方政府土地财政影响更大。截至11月中旬，15个主要一二线城市总土地出让金减少超千亿。房价下调的影响可能是导致房企破产及地方财政困难。
北京重回"万元房"时代 以价换量低价入市成王道
两年前，SOHO中国董事长潘石屹还感叹“北京已经告别了万元房时代”，今年在调控9个月后，北京亦庄板块又惊现万元房。上周末，亦庄全新项目合生世界花园，打出了9980元/平方米起的超低均价，仅周末两天就引来几百组购房者前来排号，不少购房者表示：“这已经是北京楼市的底价了”。
底价入市撼动楼市
记者从合生世界花园了解到，该项目预计12月底开盘，共推出500套房源，9980元/平方米起，层高为4.2米，得房率达到140%，并赠送3000元/平方米精装修。该项目负责人告诉记者，为了进一步让利购房者，项目正研究制定首付10%的分期付款方案，待政策正式执行，首付款只需6万元。
“商品房价格由市场决定，我们只是顺势而为。”该负责人如此解释其低价行为，合生世界花园属于纯新盘入市，相较于其他的老盘来说，定价有较大的调整空间，“定价万元以下，是为了应对楼市‘寒冬期’”。
据了解，合生世界花园位于亦庄金桥科技产业基地，项目总建筑面积20万平方米，采用artdeco建筑风格，近200米景观中轴，100米楼间距，并采用臻石精装双大堂，“按照该项目的品质，9980元/平方米的价格基本上是贴近成本价销售了”，该区域一位开发商向记者表示。
“我们在周边看了好多项目了，虽然说降价但是的大户型价格也在1.6万元/平方米左右，因此刚开始听说这个价格时简直不敢相信”，一位购房者向记者表示。据搜房网数据监控中心数据显示，目前亦庄区域房价从五环至六环看，住宅均价从1.6万-2.5万/元平方米不等，当前亦庄区域位于六环外的住宅项目报价一般在1.6万元/平方米左右。
“超低价”换“大销量”效果明显
中指研究院日前发布的报告显示，上周（11.21-11.27）监测的35个城市中，有30个城市楼市成交量同比下降，7个城市成交量降幅在50%以上，其中长沙（期房）同比降幅，达79%。重点城市成交量均同比下降，其中天津跌幅，达57%。
值得注意的是，北京商品住宅（期房加现房）成交面积在11月初跌至12万平方米左右后，上周迎来反弹，重回25万平方米水平，达25.68万平方米，成交2693套。链家地产首席分析师张月认为，北京上周成交量反弹，是因为近郊楼盘“以价换量”成效显著，一些楼盘降价力度的加大，达到消费者价格预期后唤醒部分观望情绪。
据亚豪机构统计数据显示，2011年11月（截至11月28日），北京共成交期房住宅4763套，成交面积51.94万平方米，环比上月成交套数增加89套。相比去年11月11230套的销量，今年11月北京楼市表现可谓逊色不少。但从月度销售来看，11月（截至11月28日）的成交量是自8月以来首次突破6000套，相比前几个月已有所改观。亚豪机构副总经理高姗分析指出，销售的回升缘于价格的深度下调，11月北京市住宅成交均价为19593元/平方米，环比上月下跌5.6%，也是今年以来第二次跌至2万元以内，相比均价的2月已下跌21.6%。
从11月北京住宅成交排行榜中也可以看出，目前成交情况较好的项目售价均有较大幅度的下调。
大亦庄区域崛起
除了价格方面的优势，不少购房者看中的是未来马驹桥区域的巨大发展潜力。“相比亦庄核心区的产业聚集，马驹桥板块作为亦庄第二生活区的配套更为完善”，一位购房者表示。
事实上，随着2900亿元城南行动计划的逐步实施，将帮助城南走出发展缓慢的怪圈。更重要的是，CBD、金融街、奥运村这些曾经与城南擦肩而过的北京重点发展规划项目，将逐渐出现在城南的版图上。北京市重点发展城南的规划将城南各区域带入了拓荒期，同时，城南的发展也将给北京整体的经济发展注入新鲜血液。
据悉，今年城南行动计划将实施109个重点项目，在轨道交通、跨区通道建设、新城主干路建设、水资源保障、教育、医疗等方面开展建设。随着城南行动计划的逐步深入，南海子公园修缮，北京国际第二空港区的筹备等，将全面提升大亦庄区域的价值。而集纳全球500强产业，与CBD国贸25的距离，也将使整个大亦庄区域的居住价值今非昔比。
同时，位于亦庄的同仁医院扩建计划将于年底开始动工，而BDA实验学校、北京中心小学、幼儿园，华联以及沃尔玛山姆会员店的落户，家乐福和乐购等大型超市连锁的摩拳擦掌，使以马驹桥为核心的亦庄第二生活区逐步完善，也让越来越多的购房人瞄准了这个低密度宜居的区域。在市场巨大需求的驱动下，不少品牌开发商开始争相进入该区域，包括合生创展、金地、中信、融科、润丰等。
市场分析人士表示，随着品牌项目的逐步入市，亦庄的发展速度会再次提升，推向市场的产品水准也会不断提高。与之同时，随着品牌项目的不断开发和呈现，也将给亦庄板块注入更多多元化的业态，提供更多更优质的基础设施与商业配套并辐射周边区域，亦庄区域居住气候也将逐渐形成，进而增添亦庄第二生活区的居住氛围，彻底改变以往人们对亦庄“居住空城”的认识。
调存准率将经济导向软着陆 楼市拐点是否来临?
（来源：京华时报）当前中国房价下行的动力跟2008年一样，来自开发商去存货。Wind数据统计显示，按照申万一级行业分类的A股144家上市房企，截至今年三季报数据，存货总量已经达到了1.22万亿元，较去年同期的0.86万亿元大幅上涨41.86%。
2008年房地产行业去库存过程是在连续5个季度内完成，但在本轮调控下，房地产行业去库存过程一直比较缓慢，即使已经持续了8个季度，直到最近才有加快去库存速度的迹象。
土地财政改变带来拐点
其中缘由是，大量资金从商业银行“脱媒”，通过各式各样的金融创新工具从表外和灰色金融渠道为楼市供血。开发商之所以能接受30%以上的借贷利息，在于手上有大量的资产储备（土地），他们坚信地方政府日子比之更难过，一旦货币再次松动，这些资产会以20%~30%幅度，从而消化掉利息成本的上涨。
假如此次中央政府容忍经济减速的决心比想象中要坚决，随着时间的推移，失望的情绪会主导地产市场，中央政府推出了号称有史以来最严厉的调控政策，是以限购和限贷为核心的。限购和限贷压缩了地产商的资金流入，地产商将不得不降价销售。不过，这种压房企去存货的套路，决定了房价的降幅以企业回笼资金的状况而定，而不具备持续的动能。因为中国的金融杠杆是建立在开发商和地方政府上，而不在中国的家庭。所以中国房价降价的压力主要集中在新盘，是新盘引导二手房，期间新盘和二手房价格倒挂现象非常普遍。
西方国家，由于杠杆建立在家庭，一旦家庭投资者入不敷出，投资者就会立即被迫出卖资产。换句话说，如果投资者有其他资金来填补现金流缺口的话，他并不需要立即出卖资产，尤其是当他对未来资产价格上升还存在幻想的时候。而中国的家庭目前没有明显改善财务表的动能，家庭的低杠杆使得中国楼价的调整不太可能类似西方国家的持续而快速。
当前看，中国建立在房地产的金融杠杆可能比我原来预期的要高，从各方面信息来看，有不少生产和物流环节的企业资金变向进入了这个市场。随着经济下行的加速，部分企业去杠杆的压力大幅上升，这可能加大中国楼市阶段下跌的幅度。
中国楼市的历史拐点是否就此来临？这要看支撑中国房价的土地财政逻辑基础是否会发生改变，从而引致中国的货币条件归于严谨，因为中国的货币扩张机制独特，财政决定货币，即各种政府的经济活动扩张是货币创生的主体。
同时也要关注终结中国宽货币的外部条件的变化。今年以来，美国经济开始逐步显现一些积极因素聚集。
汤森路透/PayNet小企业贷款指数已经呈现出越来越强的趋势，已经连续5个季度，小企业信贷增速在20%水平。与之对应的美国失业率在最近一个季度下降较为明显，10月份上缴失业保险金的人数增加了61万人。
再看美股，今年上半年带动美股上冲的主力是科技股，如IBM、Google等。除了苹果属于制造业以外，其他都不需要用到代工也能成长。此外，资本给所谓商业模式创新的公司以极高的评价 ， 像 Facebook、Twitter、Groupon等这些极富创新活力的企业，未上市就受到资本热捧，它们是否会演变成新经济因素的集群式迸发仍有待观察。
在9月下旬，道琼斯指数带头上冲的是麦当劳、W-mart、Veri－zon，也都以内需为主。当新兴市场不振时，核心业务仍能增长。美国经济这些“脱钩”的迹象对于依然未能着陆的人民币资产价格会形成越来越大的下拉力。
包括以黄金衡量的房价降至1981年的历史低点，有点价值底形成的味道，这对于黄金和新兴市场资产可能都不是太好的信息。
调存准率将经济导向软着陆
在过去8年中国经济的房地产化的确有引致经济“硬着陆”的隐忧。2008年中国的 “四张表”（政府、家庭、企业、金融）都为好的。3年过后，在我看来，至少倒了两张半，企业表貌似杠杆还行，但最近两年企业面深中资产泡沫的巨毒，这的确是比2008年更糟糕的情况。高强度的产能扩展和多元化规划使得财务表上资产出现长期化倾向，地方政府以矿权和土地换这些企业的产业投资扩张的情况非常普遍。这意味着一旦资产价格下行，企业面的杠杆可能会出现急剧上升的状况。
银行也貌似强健，但市场不信，因为中国的信用是建立在人民币资产抵押基础上，资产价格实质性地决定信贷条件的松紧。一旦资产价格下行而致真实杠杆率上升，不仅仅银行部门的坏账上升，而且中国的整体信用面临收缩。
地方政府表实际已经倒下了。所幸中央政府表还好，这是中国经济实现软着陆的本钱。从投资转至消费，中国或很难做到，但中央政府的表目前就是手术的麻醉剂，使得中国政府应有足够的政策空间去平滑这种风险。
如果财政从扩张开始收敛转至中性，货币政策结构调整的空间被打开。信贷的配给制和高企的存准率都可以开始放松，自然地逐步释放资金供给和需求，那么经济将更可能被导向软着陆。随着政府的经济活动减弱和财政需求的下降，中国的结构性减税空间被拓展。巧合的是，中国央行11月30日宣布下调存款准备金率0.5个百分点。
只要我们采取积极措施，完全能够尽快清除银行部门的梗塞，防止政府存量债务的风险，转化为银行信用的被动收缩，这样就能够避免宏观经济的大波动。所以我们一直在建议，中央政府信用应该及早出手，用长期信用去替代短期信用来纾解目前地方政府性债务的困境。这样能为宏观政策解套，缓解土地财政压力，也是为房地产泡沫的软着陆创造体制改革的条件。
调控不会再半途而废
中国的问题不在于松不松绑货币，关键在于放出的信贷资源，不要又被政府经济活动和房地产所吸收掉。
从目前的迹象分析，下一步政府再行刺激投资反弹的可能性很小。短期为一些政府基建项目（如铁道部）的确释放了一些钱，但主要是为了清欠供应商的应收款，保一些企业，但是政府项目再铺天盖地的开工局面是回不来了。
这是好事，随着政府的财政支出趋向收敛，房地产调控阻力会减小，再次半途而废的可能性在减小。要从根本上解决中国房价过高的问题，必须理清中国高房价形成的逻辑机制。
由于中央政府管制土地供给，所以供不应求，所以房价才会越调越涨，这个说法的确在中国流行。但是，我以为此言偏离了正确的逻辑，错误在于不懂中国货币供给机制——财政决定货币。
因为扩张的财政支出，政府才产生很大的融资需求。房地产是地方政府的融资机制，调控住宅供地量抬价格或保价格的情况是有的，但整体上供地却是大幅增长的 （每年住宅供地量只占全部供地量的30%）。地方政府很聪明，知道用房价来撬动整体地价估值水平，然后招商引资撬动银根（不能机械地理解“零地价”，那个只不过是政府对于投资方的价值让渡来引致投资，因为对于银行来讲，地价还是那个市场地价），支撑投资的扩张。这是逻辑主线。
因为土地供给是中国投资形成的重要条件，类似于地方政府的资本金。从这个意义上讲，地方政府实际上也是投资方，只不过它所得到的并非利润，而是财政收入、就业、GDP以及为官员日后晋升铺路的政绩。
所以我一直讲，中国宏观政策的核心其实是财政，不是货币。货币实际是从属于财政的，因为中国货币创生的主体恰恰是政府经济活动的扩张，恰恰是因为每年中央政府无法控死土地供给，失控才导致信用泛滥，推升资产泡沫。从这个意义上讲，中国楼市泡沫软着陆的前景，取决于未来的财政体制改革和政治体制改革。
济南土地征收管理：农民安置房原则上60平米
29日，市政府发布了关于实施《济南市土地征收管理办法》若干问题的意见。在对被征收土地农民进行房屋安置方面，意见提出，安置住房户型原则上分为60平方米(建筑面积，下同)、80平方米、120平方米、160平方米4种，各区政府可根据被安置农民意愿适当调整。
根据意见，土地征收补偿安置对象应为被征收土地的农村集体经济组织成员。征收集体土地同时涉及征收农民住房的，要妥善解决好被征收房屋农民居住问题，保障其居住条件。安置住房户型原则上分为 60平方米、80平方米、120平方米、160平方米4种，各区政府可根据被安置农民意愿适当调整。
意见提出，户型选择要在住房设计建设前进行，由被安置人按规定的住房安置标准自行选择，选择后不得变更。安置住房的地下室部分由被安置人按建设成本价购买。如果被安置人为鳏寡孤独且无经济能力购买，则由被安置人所在村集体经济组织或乡镇政府(街道办事处)负责安置。
同时，三类人群要按规定给予房屋安置，标准为每人40平方米。这三类人群包括，原户口在被征收土地农村集体经济组织的已毕业大中专院校学生(含研究生)，未就业且长期生活居住在本村的；因工作等原因现已为非集体经济组织成员且其配偶或未成年子女或父母(本人未婚)为被征收土地农村集体经济组织成员，本人在拟征收土地公告发布之日前在被征收房屋长期居住，并由县级以上房管(改)部门和所在单位均出具无住房证明的；原户口在被征收土地所在村，在该村有合法住房并长期生活居住，且在拟征收土地公告发布之日前已待业、失业的人员，由其原工作单位及房管部门出具无住房证明的。
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