[摘要] 开年后，上海楼市开始出现局部性回暖，一些项目开始出现逆势而动，有些项目价格不降反涨，而有些项目则加大优惠力度，有些项目为抢占3月小阳春加大推盘量，有些延迟开盘择机而动，开发商为刺激成交
（来源：上海证券报）相对于内地开发商的燃眉之急，一向低调、闷声发展的港资开发商则显得淡定很多。以新鸿基、和记黄埔等为代表的港资房企向来以开发高端住宅为主，在如今一片降声的上海楼市，很少看到港资开发商的项目出现大幅降价、业主维权的情况。记者近日了解发现，并不是港资开发商不降，而是降得更具隐蔽性，更贴近市场。由于港资开发商大多拥有雄厚的资金背景，大多数开发商在情况不明时，往往选择“捂盘”不动，但只要是已开盘项目，大多不会再选择降价。同时，港资开发商对市场接受度的判断更准确，新开项目往往选择一降到底，密切贴合市场，常常能取得良好的销售业绩。
策略1：看清市场再开盘
备受瞩目的新鸿基位于上海的豪宅项目滨江凯旋门近期传来即将开盘的消息。早在2010年年中，市场就已传出滨江凯旋门即将开盘的消息，此后两年内，该项目不断拖延开盘时间，昨日，新鸿基方面相关人士向记者明确表示，新的开盘时间可能会在2012年上半年。
虽然新鸿基方面一直声称，项目不断延迟开盘并不是有意拖延，而是正常的报批手续尚未完成，但业内人士普遍认为，不断延迟开盘的背后，一是在调控环境下政府对于高价楼盘上市节奏的控制，二是上海高端住宅市场的成交僵局。中国房地产信息集团分析师薛建雄认为，滨江凯旋门之所以不断延迟开盘，是因为政府持续高压调控的压力。滨江凯旋门此前的售价预期超过20万元/平方米，一度被称为中国内地售价的豪宅项目，在房地产市场旷日持久的调控环境中，这一天价项目的横空出世，无疑将吸引市场尤其是政府的注意。
新鸿基上海公司公关人士告诉记者，目前上海豪宅项目要经过市区两级政府审批，目前该盘在市级政府部门的价格报批已获通过，正在区级政府办理预售许可证。“一旦预售证拿到，我们会马上开盘。首批房源约4万平方米，会一次性推向市场。”该人士表示。
而对于该盘的售价，新鸿基方面目前仍讳莫如深。在薛建雄看来，滨江凯旋门的定价很艰难。“在业内看来，滨江凯旋门价格肯定是要超过汤臣一品的，汤臣一品目前二手房售价在15元/平方米左右，凯旋门有点骑虎难下。”薛建雄表示。
与新鸿基相似，很多港资开发商由于资金实力雄厚，在市场环境前景不明的情况下，更倾向于停下来，看看清楚再开盘。例如从去年就拖着迟迟未开盘的位于静安区的两大港资开发商旗下豪宅项目，至今还在互相观察，试探市场。香港嘉华集团旗下位于万航渡路上的嘉天汇，就在等待相距不远的香港协和集团旗下位于南京西路上的协和城先开盘，再根据协和城的价格制定最终的开盘价格。
策略2：贴合市场低开入市
除了捂盘待市，与内地开发商一样，港资开发商也面临销售、资金等各方面压力，但他们的降价往往更加隐蔽，已开盘的项目少有大幅降价的，而新开盘项目却往往贴合市场，一降到底。
据记者了解，去年年底香港瑞安地产位于上海新天地板块的豪宅项目“翠湖天地”一批大户型房源开盘，开发商原本的心理价位在17万元/平方米左右，但由于调控等各方面原因，最后实际开盘价只有13.5万元/平方米。正是由于贴合市场降低定价，这批18套大户型房源获得了良好的销售业绩，目前已售出17套，是近期除了几个集中收购的豪宅外，销售情况的一个项目。
还有李嘉诚旗下的和记黄埔集团在上海周浦地区的项目御沁园预计今年3、4月份开盘，社区中央200平方米左右的小联排房源开盘价可能在3~3.5万元/平方米，总价约六、七百万。“据我所知，和黄周浦项目的售价原本打算在5~7万元/平方米，这次开盘价格确实下来近一半了。现在来看，即便是和黄这样的香港地产巨头还是要争业绩。该公司在上海的四季雅苑项目已经售罄，御涛园实在太偏卖不动。必须要靠新项目支撑今年业绩了。”薛建雄告诉记者。
分析人士认为，在目前市场调控的大环境下，由于保障房的大量上市，竞争激烈，港资房企基本上不会涉足低端市场，而是选择更加专注于高端市场。一方面由于资金雄厚，另一方面由于港资开发商经历过多次房地产市场的周期，眼光更加长远，市场策略稳健，因此他们不会选择轻易降价，而是更重视品牌形象。且由于港资开发商市场经验丰富，定价会更加贴近市场。
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