[摘要] 降价潮同样波及到写字楼市场。记者近日从市场上了解到，受一手写字楼调低入市价格影响，部分二手写字楼业主纷纷让价，有的幅度达到两成，刺激买家入市积极，一手和二手写字楼成交量环比分别上涨三成和五成。
降价潮同样波及到写字楼市场。记者近日从市场上了解到，受一手写字楼调低入市价格影响，部分二手写字楼业主纷纷让价，有的幅度达到两成，刺激买家入市积极，一手和二手写字楼成交量环比分别上涨三成和五成。
有业主直降1万元/平方米
“卓越世纪中心1号楼才卖5.7万元/平方米，您的诺德中心挂5.8万元/平方米，确实有些高了……”经过中介经纪长达15的说服工作，业主终于在电话那头把价格调低到5.6万元/平方米，而这边，中介很快就和买家达成了初步购买意向。
这是记者还原昨日在福田中心区一家中介地铺采访遇到的一段交易过程。近期，深圳不少二手写字楼价格纷纷跳水，有业主直降1万元/平方米。如福田中心区卓越大厦低区一360平方米的单位近日以3.8万元/平方米的价格成交，而在年初的价格为4.8万元/平方米，降幅为20.8％；同一区域的国际商会大厦一低层300平方米的单位则“更狠”，3个月时间，从4.7万元/平方米“跳水”到3.6万元/平方米，跳水幅度高达23.4%。据深圳中原地产监测，目前市场总体的成交价已较前几个月出现10%左右的下调，有个别楼盘价格调整甚至达到20%。
一手把二手“拉下水”
记者了解到，从3月开始，一手写字楼放量入市，以较低的价格赢得了较高的成交率，部分区域出现一二手写字楼价格倒挂现象。在经过短暂的“矜持”后，部分业主在各种原因下，放弃坚守，主动让价。简而言之，是一手写字楼把二手写字楼“拉下水”。
“一般而言，深圳一手写字楼价格会高于二手，但由于近期部分一手写字楼以稍低于同区域的二手写字楼价格入市，带动了二手物业的降价。”世联地产写字楼事业部总经理张栩哲解释说。
4月底，卓越世纪中心1号楼5～10层放盘入市。有业内人士向记者报料，其折后价5.4万元/平方米，均价5.7万元/平方米，竟然在15卖掉了5层半。同样在4月份销售的还有南山田厦国际中心和车公庙泰然大厦（金谷六号），分别以3.8万元/平方米和3万元/平方米，造成了同区域同品质一二手写字楼价格倒挂。
港置地产工商部商业A区区域副总经理李政江表示，少数开发商在资金压力下，旗下写字楼以高开低走姿态入市，在一定程度上对二手写字楼市场形成压力。部分业主处于资金周转和套现要求，主动让价。
“在经历较长一段时间的市场低迷期后，写字楼开发商调低了入市价格，以价换量。这种连锁反应同样波及到了二手市场。”深圳中原地产商铺部区域营业董事肖霄称。
成交量大幅上扬
一手写字楼低价入市，部分业主主动让价，刺激了买家积极入市。中原地产统计月报显示，继3月份一手和二手写字楼较2月份分别上涨六成和七成后，4月份成交量再度上扬，一手写字楼成交面积14451.9平方米，二手成交10167.8平方米，环比分别上涨31.3%和55.1%。其中罗湖二手成交持续活跃，环比上月增幅超60%；南山成交量激增，环比增幅达482.9%。
张栩哲认为，3、4月份历来是写字楼市场的旺季，一二手项目联合降价促进了成交量的进一步扬升。进入5月份，市场运行相对较为平稳。但随着下半年大量一手新盘入市，有望进一步刺激市场成交。今年深圳写字楼市场成交放量上涨几成定局。
美联物业分析称，与之前的定价比较，入市新盘实则已作出了高于10%的让价。同样，二手甲级写字楼的均价继续处于下行通道，可见业主适当地让价，租金达到相对合理的水平，才是吸引投资者出手的利器。
李政江表示，从近期成交量大涨可以看出，在投资渠道狭窄的市况下，市场购买力仍然很强。预计下半年在供应压力下，一手写字楼价格仍存在小幅调整空间。
改变商业地产持有计划 卓越置业卖写字楼加速资金回流
自2010年11月启动全球招租以来，位于深圳福田CBD中心区南部的卓越世纪中心1号楼一直只租不售，但今年3月，卓越世纪中心卖楼的消息在业界传开。
一个月前，卓越世纪中心1号楼开始对外销售，以超过7万元/平方米的售价，刷新了深圳近年来商业写字楼成交的单价纪录。卓越集团借此获得销售回款超过5亿元。在此之后，卓越集团因“缺钱”而不得已卖楼的传言开始在业界蔓延开来，不少深圳业内人士纷纷猜测卓越可能遭遇资金链紧张问题。但卓越集团对此表示，资金链紧张的说法是无中生有，真正的原因是公司调整商业项目租售比例，维系大客户关系。
但近日，《每日经济新闻》记者调查发现，卓越集团今年少有项目面市，在售项目销售回款乏力，再加上明年上半年有12亿信托债务集中到期，公司资金面临压力。
世纪中心卖楼单价7万元
今年3月，市场上不断传来卓越世纪中心1号楼进行销售的消息，而自2010年11月该中心启动全球招租以来，一直只租不售。
公开资料显示，卓越世纪中心位于福田CBD南区东南，西邻深圳会展中心，由卓越集团与皇岗村政府联合开发，总建筑面积达到43万平方米，是目前福田CBD集写字楼、商业、酒店等于一体的综合体项目，共有4座塔楼，双方各自拥有两栋塔楼物业产权。世纪中心1号楼产权为卓越集团所有，为66层超甲级写字楼，总高度280米，是目前深圳中心区高楼。
由于地处，潜力较高。自今年3月中旬，开始由租转售以来，卓越世纪中心1号楼售价飙升到7万元/平方米，一举刷新了近年来深圳福田中心区写字楼成交单价纪录。而目前，深圳福田CBD的写字楼平均售价也仅在5万元~6万元/平方米之间。
据记者从卓越集团了解到，卓越世纪中心1号楼实行整层销售，目前已销售2万多平方米，销售均价为58000~78000元/平方米。对于卖楼的原因，卓越集团相关人士表示，卓越世纪中心1号楼只是部分销售，不会全部出售。以租为主，出售少量物业吸引实力较强的客户，为进行“散售商业物业+持有经营”的超甲级写字楼经营模式的探索创新。
尽管如此，卓越集团卖写字楼的消息震动了业界。在外界看来，卓越集团在福田CBD拥有卓越时代广场一期、二期，卓越大厦、卓越世纪中心等高端写字楼商业项目，其租金早已翻番，一次性销售无疑是“竭泽而渔”。
业界所普遍认为，随着福田CBD可供开发的写字楼土地日渐稀少，潜在供应较弱，持有经营租金上涨潜力巨大。而另一方面卖楼本身也引起业内对卓越集团资金链紧张的担忧，对商业地产来说，卖楼毕竟是“一锤子”的买卖，不能形成稳定的现金流。
对此，综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，目前商业地产由售转租是行业趋势，如果现在进行销售，可能是开发商面临资金链问题。
“可能是开发商预测到今年商业写字楼的价格到了一个阶段性顶点，这时候不出货，明年可能没有出货的时机。”众夏地产总经理助理林晓华表示。其还认为，今年住宅市场疲软，卓越集团一些项目还没有上市，要维持公司一定的销售收入，就只有变卖商业项目。但针对卓越集团资金紧张的说法，林晓华表示，卓越手中还有一定存货，前期资金压力不大。
卓越资金链或承压
实际上，自从2011年底以来，深圳写字楼市场需求放缓，租金水平增幅回落，写字楼成交价格受到压制，开发商单靠租金获得的现金开始减少。
在此之下，作为在深圳CBD拥有写字楼项目的卓越集团资金链是否已出现紧张局面？
众所周知，商业地产由于开发周期长，资金需求大，与住宅项目相比，对开发商运营管理模式要求更高。
一般说来，国内商业地产普遍采用两种模式，一是住宅、商业并存模式，二是“以售养租”模式，即为“部分出售+持有”经营模式，将商业地产的部分产权卖给消费者，然后运作地产商自己持有的部分产权。
据卓越集团人士介绍，近五年卓越在商业地产的销售收入已经达到了总销售收入的40％~50％。在一线城市中已开发和参与开发的商业地产建筑面积已经超过100万平方米，其商业项目持有经营面积的比例大约在15％左右，其余多以销售为主，但也会根据不同地段的商业项目适当增加到20％。
卓越集团方面回应称，目前卓越集团稳健运营，资金链安全，今年季度项目已认购逾18亿元。
2008、2009年，卓越集团两度赴港上市均“铩羽而归”，公司的解释是，由于投资者对股价估值不高，股票发行认购不理想，卓越决定放弃上市。
在上市融资梦被割断之后，卓越集团在房地产信托等领域开始募集项目资金。
自2010以来，卓越集团通过华宝信托、江苏信托、外贸信托、中诚信托等发起多只房地产信托。为开发位于长沙和东莞的蔚蓝系列项目，卓越集团于今年初又新发了约3个亿的信托融资。
但上述信托融资均属于中短期信托债务。据财汇金融分析平台统计，卓越信托债务即将于2013年上半年集中到期，总规模约为12亿元左右。
卓越集团进行房地产开发开始一直采取住宅、商业并存的模式。除了在深圳拥有较多商业写字楼项目以外，目前在售的住宅项目包括位于大亚湾西区的东部蔚蓝海岸、长沙蔚蓝海岸、东莞蔚蓝城邦等项目，其可售住宅项目并不多。
林晓华认为，没有太多的可售住宅项目，开发商现金流需要销售回款来维持经营，“手上有什么货就卖什么货”。
去年，受房地产调控影响，大亚湾楼市异常冷清。卓越在大亚湾东部蔚蓝海岸项目销售上也一直不理想。
为回笼资金，卓越今年加大了降价销售力度。3月，位于东莞的卓越蔚蓝城邦就推出一批优惠特价房，销售均价4500元/平方米，只需首付5万元，而该项目此前的均价为5500元/平方米。
据高力国际此前发布的统计数据显示，深圳甲级写字楼存量今年将达到287.8万平方米，未来超高层写字楼将进入集中爆发阶段，开发商面临的写字楼销售和租赁压力日渐加大。
对此，宋丁分析认为，卓越单靠商业项目租金来回收资金，现金流状况会很弱，当其他项目需要大量资金时，公司销售回款则成主要支持。
根据计划，未来五年，卓越在的商务物业的开发量近300万平方米，目前正在建设的有深圳上梅林综合体项目、后海写字楼项目以及我们与金地、大百汇合作开发的深圳岗厦项目、上海卓越·世纪中心、青岛卓越·世纪中心、青岛胶南金融广场等。
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