[摘要] 在楼市调控政策的作用下，一方面，购房者说得最多的“买不起房”变成了“买不起房，买不了房”；另一方面，众多房企销售业绩严重下挫，资金链告急。在此背景下，以商业公寓为代表的商业地产受到众多房企和社会资本的青睐，商业地产投资呈几何式增长，转型商业地产，已成为不少房企逆市淘金的重要筹码。
在楼市调控政策的作用下，一方面，购房者说得的“买不起房”变成了“买不起房，买不了房”；另一方面，众多房企销售业绩严重下挫，资金链告急。在此背景下，以商业公寓为代表的商业地产受到众多房企和社会资本的青睐，商业地产投资呈几何式增长，转型商业地产，已成为不少房企逆市淘金的重要筹码。在繁荣背后，商业地产面临同质性强、后续资金乏力、库存大等问题，在资金热捧下迅速出现泡沫化倾向，挤压实体经济，成为继住宅市场之后，我国房地产业发展的又一隐忧。
新一轮商业地产热涌现
日前，恒大地产以13.22亿元人民币的天价，拍下广州市中心的一块商业用地，折合楼面地价近3.3万元每平方米。6月上旬，上海万卓投资有限公司以1.75亿元竞得上海市嘉定区嘉定新城一商业地块，楼面价16063元每平米，溢价率高达435.5%。楼市调控之下逆市热袭的商业地产以“地王”的形式渐渐浮出水面。
2011年以来，不管是一线城市北京、上海、广州、深圳，还是二三线城市杭州、成都、温州，商业地产一路高歌猛进，成为楼市严苛调控之下的逆市热袭者。
在杭州，调控一度令楼市跌入“冰点”，但2011年下半年开盘的商务公寓“保利湾天地”项目却受到极大关注。一方面，板块超低开盘价让压抑许久的“刚需”跃跃欲试；另一方面，在严苛的限购环境下，“保利湾天地”的商务公寓身份将“买不了房”的购房者收罗麾下。
“保利湾天地”的热销只是商业地产在楼市限购大背景下的一个实例。不限户籍、不限套数、不限贷的商务公寓以及写字楼，在本轮楼市调控的背景下，受到资金青睐，部分房企和社会资本加速向商业地产流动，催生新一轮商业地产热。
2011年，在楼市调控政策的作用下，一方面，购房者说得的“买不起房”变成了“买不起房，买不了房”；另一方面，众多房企销售业绩严重下挫，资金链告急。在此背景下，以商业公寓为代表的商业地产受到众多房企和社会资本的青睐，商业地产投资呈几何式增长。
深圳中原地产数据显示，2011年深圳一手写字楼供应以商务公寓为主要形式，商务公寓供应占比达49%，接近2010年的3倍。而在成交方面，商务公寓也是大放异彩，2011年深圳一手写字楼市场体现成交的23个项目中，有多达13个项目属于商务公寓，全年深圳商务公寓共成交11.45万平方米，占写字楼成交面积的比重高达48%，成为成交最旺盛的写字楼物业类型。
火爆的交易，带动商业地产价格上涨。2011年，深圳一手写字楼成交均价为每平方米35112元，同比上涨19%，创下历史新高。国际物业顾问公司戴德梁行日前公布，至2011年第4季度，北京市甲级写字楼租金价格持续上涨，达每月每平方米246.43元，较2010年同期大幅增长44%。
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房企逆市淘金
转型商业地产，已成为不少房企逆市淘金的重要筹码。招商地产年报显示，“2011年，为了进一步整合公司的商业地产资源，公司以分立方式成立了深圳招商商置投资有限公司，搭建了商业地产业务发展的全新平台，初步确立了系列产品线。”并且表示“发展商业地产是顺应行业发展趋势，保持可持续发展的战略选择，也是商业模式转变的一个方向。”
金地地产年报显示，2011年，金地旗下商业地产公司业务成绩初显，开发与运营体系初步构建完成。体系建设和项目经营齐头并进，为金地商业地产未来发展奠定雄厚基础。而未来，金地将在进一步加大商业地产布局力度。
中海地产则要构建以住宅为主、商业地产为辅的业务结构。目前中海地产正在开发和待开发的商业地产面积达250万平方米。保利地产更是在2011年“抓住了商业地产在市场调控中的销售机遇，实现商业物业销售签约额逾150亿元”。
民资充裕的浙江，在商品房限购限贷后，商业地产吸引了众多社会资金。统计数据显示，今年一季度，浙江全省房地产开发投资960亿元，同比增长24.5%，其中住宅、办公楼、商业营业用房等三类物业投资分别增长18.5%、12.4%和33.9%，这已经是商业地产投资增速连续三个季度高于整个房地产投资开发增速，显示社会资金对商业地产的偏爱。
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资金进入步伐持续
国家统计局数据显示，2012年1至5月，办公楼、商业营业用房分别完成开发投资1082亿元和2887亿元，同比分别增长44 .7%和31 .6%，同期住宅开发投资同比增幅只有13.6%。显示资金进入商业地产的步伐还在继续。
从去年开始，杭州主城区土地市场上，商业、综合性用地的出让也有明显倾斜。去年1至12月杭州主城区成交63宗土地，其中商业用地占了33宗，高于住宅及其他用地成交之和。今年1至4月新成交各类土地24宗，其中12宗是商业、综合用地。这些土地中不乏市场关注度高、地段好的所谓“黄金”。比如杭州市中心杭汽发地块旁的一宗建筑面积超过2万平方米的商业地块，武林广场边上一宗建筑面积近15万平方米的商业用地，以及三宗体量达20万平方米的城东新城商业地块。
国家统计局数据还显示，仅2011年前10个月，我国商业地产投资完成额就达到7956.55亿元，超过2010年全年投资完成额。成交方面，2011年商品房销售额达59119亿元，同比增长率为12.1%，而同期住宅销售额同比增长率仅10.2%，办公楼和商业营业用房销售额同比增长率达到16.1%和23.7%。
分析人士指出，在住宅市场受到严苛调控的情况下，众多房企和社会资本向相近领域倾注资本。商业地产整体发展程度较低，加之伴随着我国城市化进程的加快，商业地产成了房企和资本眼中的“价值洼地”，资本密集布局商业地产领域。
而从房屋新开工面积增幅来看，更能显示出商业地产逆市热袭的趋势。2012年1至5月，办公楼和商业营业用房新开工面积分别增长12.4%和9.7%，同期的住宅新开工面积为下降8.2%。
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个人委托代建住宅受好评 平民房价比市场低35%
记者在河南省许昌市采访了解到，国内按市场运作、以个人委托代理模式开发的住宅小区，将于今年9月底建设完工交付使用。这个建筑面积7.8万平方米的小区，代建对象主要针对当地中小学、幼儿园教师等城市中低收入阶层，住房均价低出同类地段市场均价35%，与疲软的房地产销售市场相比，这个小区在开工时房屋几乎已经订购一空，迅速激活了城市中低收入者的住房消费。采访中，一些专家认为，这种新的开发模式是构建房地产多元化供给市场的有益探索，在一定程度上起到了以市场的办法解决民生问题的作用，值得鼓励借鉴。
“平民地产”深受欢迎
这个通过个人委托代理模式开发、名为“书香苑”的住宅小区，由于价格远低于市场均价，甚至比当地一些经济适用房小区均价还低，被称为“平民地产”，深受城市中低收入阶层的欢迎。
健康路小学教师宋小军是这个项目的个参与者，他说：“我看房看了五六年，这下终于买到自己能买得 起 的 房 子 了 。 ”他 说 ： “我 从2004年起开始看房，越看价越高，越看越买不起，工作10多年了，还带着老婆孩子和老人住在不到50平方社的屋里。这次我选了一套120平方米左右的房子，总房价20万元出头，比商品房便宜很多，我拿出全部积蓄10万元交了首付，往后就靠贷款了，这种模式特别适合我们。”
记者了解到，这个小区于2009年9月动工，分三期开发，共有12幢多层和四幢小高层，到2011年6月，12幢多层、456套房已全部交工，入住率达到71%；四幢小高层到今年9月底交工。小区房屋面积在80平方米至140平方米之间，其中中小户型占到80%。
在价格上，这个小区多层均价在1600元，远低于2700元左右的市场平均价价格；小高层由于近几年原材料价格上涨等因素，均价从原来的2157元上涨到了2391元，但仍然远低于当地小高层3900元至4200元的市场均价。
这个小区位于许昌市老城区，位置并不偏远，附近有两所小学和两所中学，在当地属于优势教育资源；周边医院、超市等生活配套齐全。购房户中，市区两级教师约有230多户，占到了30%左右，其它主要是当地一些收入偏低的单位职工。
许昌市魏都区的小学教师赵明说：“我听说这个项目后，回家一商量第二天就交了5万元预付款，这个价格和我平常看的每平方米二三千元的楼盘相比便宜太多了。”他说，比自己参加工作早几年的赶上了集资建房，往后的只能买商品房了，但两口子每月收入加一起还不够买一平方米的，像自己这个情况的同事有很多，基本都和老人住一起，像这样的代理建房模式实际上还带有一定公益性质，大家很欢迎。
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成本完全公开 利润提前限定
许昌市的个人委托代理建房采取双公司运作，即由惠民房产中介公司和惠民房地产开发公司两家公司来实施，把有住房需求、自愿参与建房的个人组织起来，把各项成本向参与者完全公开，公司通过收取提前限定利润率的代理服务费的方式盈利。
公司负责人杨金城介绍说，城市中低收入阶层对住房需求的市场空间巨大，但的障碍就是房价过高。2007年公司成立后，决定针对中低收入阶层、按照代理建房的模式来开发。在2007年次参与土地竞标时，总共有2000多人报名参加，光教师就有1097名，还出现了通宵排队预订房号的场景，3天之内就收到了预交建房款2000多万元。但后来因土地拍卖价格过高，超出了公司给客户房价每平方米不超过1350元的承诺，随后放弃竞拍。
2008年后，拿下这块土地的开发商因为地价过高、市场萎靡等问题，向政府提出退地。经过与政府的沟通协商，在许昌市政府的积极支持下，惠民公司正式承接了这块土地。由于次的竞标失败，这次只有357人预交了建房款，但随着项目真正进入实施，许多客户上门预交建房款，提前预订一空。
代理建房模式受欢迎的一个核心就是成本完全公开、利润提前限定。杨金城介绍说，公司和每一个参与者签订合同，把成本中的各项构成和折算出的每平方米的价格，向参与者完全公开，并把公司的代理服务费约定在7%。同时成立由参与者组成的11人的监管组，对项目进展、工程建设、资金支付等进行全程监管。与传统的地产开发模式相比，这种模式没有售楼部、没有广告支出、不依赖银行贷款，利润又提前限定，这样的项目才能做到平价房产。
原魏都区教体局局长宋云峰介绍说，这个项目有区教育系统100多名教师参加，应该说在解决教师住房难问题上发挥了重要作用。集资建房取消后，针对教师住房难、群众呼声大的问题，曾经和几家开发商联系过团购，但价格仍然难以接受。这次许多教师之所以参加代理建房，因为这种模式成本和利润都是透明的，价格上与教师们的收入相比也能接受，又能参与到工程质量和资金监管中，群众很欢迎，也确实为中低收入阶层办了好事。
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