[摘要] “限购”扩容、“限贷”升级、限房价、限地价……近期,楼市调控之手悄然加码,“限”令正全面升级。业内期待,这将对遏制房价过快上涨起到一定作用。但“有形之手”如何对楼市“深度介入”,必须把握分寸。
（来源：现代快报）“限购”扩容、“限贷”升级、限房价、限地价……近期,楼市调控之手悄然加码,“限”令正全面升级。业内期待,这将对遏制房价过快上涨起到一定作用。但“有形之手”如何对楼市“深度介入”,必须把握分寸。
调控手段加紧布控，“限”令升级
细心人士注意到,楼市调控行政手段正加紧布控,“限”令开始升级。
——“限购”将扩容。国务院常务会议明确要求已实施限购措施的城市要继续严格执行,房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施,有关部门正在“圈定”限购新名单。
——“限贷”范围扩大。银监部门日前重申:对于商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款。
——限房价出台。河北廊坊房管部门近日向开发商发出房价控制目标参考性建议,比如新建普通商品住房价格不得高于9000元/平方米。
——限地价。北京近期挂牌出让的门头沟区永定镇一地块,采取“限地价、竞房价”的交易方式。
有形之手全面发力,楼市能否如期“退烧”?
这一轮房地产调控打出的“组合拳”中,行政手段比重较以往更高,“有形之手”在楼市诸多环节全面发力。
不过,高房价仍未完全“降服”。比如,未限购城市需求和房价上涨动力仍然旺盛。一份针对50个未“限购”城市楼市的调查报告显示,这些城市受调控影响有限,上半年房价无一下跌,七成多城市价格更是出现小幅上涨。与此同时,开发商纷纷加快在二、三线城市“掠地”,部分地区房价涨幅存在“透支”风险。
北京大学房地产金融研究中心主任冯科说,只要执行到位,“有形之手”将对楼市起到立竿见影的作用。但楼市服用过猛的“退烧药”,会否出现“副作用”,应有充分预估。
一些城市明确限购政策将执行至今年年底。一旦限购取消,相关地区的楼市是否会遭遇反弹?后续政策如何衔接?
防报复性反弹,“四道关”是关键
记者采访感受到,业内对实现楼市调控目标充满期待。
北京大学房地产金融研究中心主任冯科等一些专家分析认为,“有形之手”主导的强制“退烧”,无疑能取得短期效果,但如果土地供应紧张、供应结构失衡、投机炒作活跃等关键问题不解决,那么一旦“限”字令有所放松,房价报复性反弹将是“大概率”事件。如何使调控由短期的价格目标向长期的结构目标转变,使楼市及时回归“市场化”轨道,考验着各级政府的智慧和胆略,要严防楼市陷入“一管就死、一放就乱”的境地。综合专家意见,从调控的长远目标考虑,政府的“有形之手”关键在于把好“四道关”。
其一,把好“地”关。统计数据表明,今年上半年住房用地供应计划完成57406.82公顷,比去年同期增加2%,但仅完成全年任务的26%。下半年供地任务艰巨,既要防止土地出让溢价过高,也要减少土地流标流拍现象,保持“面粉”充足供应。
其二,把好“钱”关。和去年相比,今年上半年房地产开发贷和购房贷两头均明显收缩,两者累计同比下降四成多。从目前市场反应来看,房企资金链普遍绷紧,去库存动力在增强。房地产信贷政策能否坚持,十分关键。
其三,把好“保障房”关。加快保障房建设,其实是对房地产市场化改革以来住房保障长期弱化的一种“补课”。
其四,把好“政策执行”关。我国管控房地产业主要以政策为主,而政策易多变。业内人士统计,近年来我国关于楼市调控的政策有数十个,仅去年以来被称为“国×条”的“组合拳”就有“四大套”。应及时对政策梳理完善,适时形成制度,并严格落实监察和问责等一系列约束机制。
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限购令产生作用 房企资金趋紧
最严厉的房地产调控持续了一年半，房地产企业资金不断趋紧，但企业尚未出现大规模的经营困难，房价也没有如人所愿地出现明显下降。房地产业到底差钱不差钱？
今年以来，由于资金紧张，小型房地产企业通过民间借贷融资的情况越来越多。尽管民间融资成本通常高达20%左右，但对其他融资渠道几乎断流的小房企而言，找到钱、把项目做完、不“烂尾”是最重要的。即便是大企业的资金也捉襟见肘，企业联合拿地的现象增多，从一个侧面反映了企业资金紧缺的现实。
造成房地产企业资金紧张的原因是多方面的。今年以来，一线城市实行了严格的住房限购政策，导致成交量普遍下滑，另一方面，金融机构对房地产行业的信贷不断趋紧。中国房地产协会副会长朱中一表示，大多数房地产企业因为前两年销售火爆，还不至于立刻出现资金链断裂的情况，今年要维持生存问题不大。但是要想进一步发展，要拿地、开发项目，仅凭现在的资金，很困难。
来源：国际金融报
日前，有媒体报道称，重庆房价一个月内下跌千元，与此同时，上海也有媒体报道称，上海嘉定地区“地王”楼盘破发，跌破楼面价，“卖一套亏一套”。不过，上述房价的下跌，却体现不出最近房价整体“回暖”的趋势。有数据显示，楼市连续两月环比上涨，而受到肯定的上海，在国务院督察组走后12天内，楼盘价格较前期均出现不同程度上涨。广州一手房市场更是创近两年新高。
这种调而不下的房价趋势，或将逼出新一轮房地产调控政策的出台。
涨价“凶猛”
6月以来，房价环比两月上涨。8月本是房地产淡季，如今却“淡季不淡”。
据广州市国土房管局8月14日发布的《2012年7月广州市10区房地产市场运行情况的通报》数据显示，7月广州全市10区新建商品住宅网上签约面积79.67万平方米，同比增加104.5%，环比增加22.9%，而一手房网上签约均价14305元/平方米，同比上涨8.2%，环比上涨4.2%，创下了近两年广州一手房价新高。
上海情况同样不容乐观。8月2日，国务院督察组完成督察，给予了上海房地产调控充分肯定，并希望上海能够继续严格执行楼市调控，确保实现全年新建住房价格稳中有降的目标。然而，表扬声刚落，日前就有媒体报道称，上海一些新开楼盘价格出现一定程度地上涨。同时，在各个区域，部分典型楼盘报价较前期出现不同程度上涨。
“我们现在业务不错，一两个月的上涨，就把此前所有的跌幅，都涨回来了，甚至比此前价格更高。”一位上海中介陈先生告诉记者，现在买房子有点不划算。
逼出新政？
“7月份房地产成交量、成交价格提升明显，才会引来相关部门对其督察。”中国房地产研究会副会长陈国强接受《国际金融报》记者采访时表示。也有部分业内人士认为，在此涨价压力下，调控力度可能会加强，8月可能出台新一轮政策措施。
对此，某业内向媒体表示，当前房价面临重新上涨的动力，不出新的调控政策下半年必涨无疑。调控的内容可能以强化限购、限贷、限价等旧政的执行为主，同时推出少量更有针对性的新政策，增加抑制投资投机性购房需求的砝码。
值得注意的是，重庆市房价的下跌、A股房地产板块的集体暴跌或许在一定程度反映新政策出台的可能性。
专家表示，大跌的主因应是调控面临升级。宏观层面来看，7月经济数据差。房地产层面而言，有两个负面消息：一是国务院楼市督察组定调从严；二是房地产税将向存量房开征。房产税2003年开始在6-10个省市空转了7年，去年才在上海、重庆试点实转。
“明年，调控房价的压力，可能比今年还要大。”某专家认为，“土地供应垄断、集体建设用地不能入市、房产税改革滞后、土地财政健在、民众投资无门、货币发行量偏大、住房保障乱相丛生……这些深层次的矛盾不解决，房价调控还将持续15-20年。直至中国城镇化、人口增长等接近尾声，购房需求萎缩。”
调控或砸下问责重槌 跨城市联网限购存可能性 上海证券报
作为调控“红线”的限购政策未来仍有提升空间。本报记者12日从有关渠道获悉，跨城市联网实施限购也存在可能性。
住建部政策研究中心副主任王珏林指出，今后房地产调控从严的首要一条就是限购，各地绝不能松动，并且要长期执行。
跨城市联网限购有可能
记者注意到，目前所谓最严厉限购政策，其执行城市数量为40多个，并非都限购，而且部分城市限购区域仅限于城区，范围有限。在实际操作中，有些地方也容易打擦边球。
从这个层面看，目前的限购政策有进一步完善的空间，限购城市的范围也有扩大空间。
特别是，住建部在6月底前完成了40个重点城市个人住房信息系统联网，这将为跨城市“联网限购”提供技术支持。未来跨区域的投资投机性购房将面临限制。
同时，记者从一些部委了解到，其他方面的房地产调控储备政策也有空间。
比如，对房地产的信贷闸门进一步收紧；土地方面，在增加土地供应的同时，继续加大对闲置土地的清理，进而挤压存量入市；税收方面，加快房地产税征收试点等。
国土资源部正计划继续加大闲置土地整治力度，并要求各地每周报送土地出让情况，以便及时发现“地王”苗头地块的出让情况，对土地市场进行预调。
约谈问责重槌或砸下
更值得一提的是，在约谈之外，高悬的“问责”之槌有可能重重落下，对地方政府而言压力巨大。
据不完全统计，从2007年至今，国务院一共派出过六批督查组专项督查地方楼市调控。回顾楼市督查历程可以发现，一般是在新政出台后不到半年的时间派出督查组，但督查的警示意义多过问责，至少从公开信息中很少看到对地方政府的问责。
“事实上，近年来因为落实调控政策不到位，确有个别地方被约谈，要求整改。但是与约谈相比，公众要求公开问责的呼声更高。”一位业内人士分析认为，无论问责之槌先砸到哪个地方，其对地方政府的警示作用都是巨大的。
从一些地方政府的近期反映，已经能看出房地产调控始终从严的趋势。
近日，江苏省住建厅负责人表示，“严禁出台放松调控的政策措施，要加强信息引导、商品房预售管理、监测分析、市场监管、商品房预售资金监管，还要加大保障性安居工程建设，确保全年任务顺利完成。”
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