[摘要] 提到房产时，人们笑骂他是奸商；抛开房产，人们又尊称他是儒士。他以“硬汉”著称，经常针砭时弊，被称为“任大炮”。
他强势直接爱亮狠话，他幽默风趣也爱调侃。提到房产时，人们笑骂他是奸商；抛开房产，人们又尊称他是儒士。他以“硬汉”著称，经常针砭时弊，被称为“任大炮”。
他是网络红人，微博粉丝几千万。他当起职场导师也毫不含糊，他主持的《就等你来》像模像样，但依旧不改“大炮”本色，面对他人的调侃，他直呼“好像我们当不了似的。”他就是备受争议的地产商——任志强。本期全访谈专访了任志强，就房价走向、限购等话题展开对话。
零库存量合理？别逗了
主持人：今年6月，您曾经在“2012年的中国楼市”微访谈中，回应今年房价走势时说，由政策决定，总体来说今年不会大涨，主要问题是库存量太大，要去库存。如果今年的投资上不去，就会影响明年的上涨。对此，您能详细解析一下吗？
任志强：从土地供应情况看，只要前期土地供应是负增长，后期就是房价暴涨，多简单的事儿。2004年8·31大限提高拿地“门槛”，土地供应出现负增长，随后2005年、2006年房价就开始上涨；接着2007年中央供给天价地，房价就开始暴涨；2009年土地供应负增长，然后2010年房价就暴涨。
今年土地供应又是负增长，至少7月份之前的土地供应是严重负增长，8月份估计土地供应还是负增长。我们到现在为止还没有看到土地供应上升，房地产开发投资下降，房屋新开工面积下降，商品住宅严重负增长，销售在不断上升，库存在不断下降，今年的库存已经消耗得差不多了，明年3月份房价会出现暴涨。
主持人：目前北京的房屋库存量和销售情况如何？
任志强：今年年初，北京取得销售证的库存大概是15万套，当时月销售4000套左右，销售完预计要30个月。现在月销售量7月统计是将近2万套，8月份略低一些，北京现在的房屋库存量已经下降到8万套以下，就按月销售量1.5万套计算，如果库存量不增加，还有不到6个月，也就是明年3月份就无房可卖了。
另外，对于库存量大家有个错误的理解，认为库存到零就好了，其实至少要维持6个月的库存才算正常。
主持人：为什么要维持6个月的库存才算正常？
任志强：其一，低于6个月销售库存的时候，就会出现城市的某一边缺房，你住东边，但是东边的房子卖空了，什么意思呢，就是出现了偏差，没有自由选择权了。
其二，我们现在的库存是按照已拿到销售证的房子来计算的，但通常这些房子结构还不完整，甚至有的刚出地面就开始销售，不是说6个月之后就能变成现房了。所以说6个月库存不是准现房，如果是高层的话，还需要一年甚至一年半才能竣工，因此6个月的库存相对来说是比较合理的。北京现在来看，可能已经低于这个数目。
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开发商加入价格战?凭啥
主持人：您怎么看最近电商发起的价格战？类似的价格战您觉得会不会发生在房地产领域？
任志强：电商不是生产者，本质上是中介，电商可以去打价格战，在流通领域可以减少中介费。开发商是生产者，海信没打呢、长虹没打呢，和我们有什么关系。
电商是中介费用在不断降低，理所应当，因为不是生产者是流通领域。房地产流通领域是中介，像我爱我家、链家地产，这属于电商。
年轻人买房就是刚需？外行
主持人：很多人认为政府应多建保障性住房来平抑房价，您怎么看？
任志强：房价是商品房价格，商品性住宅才影响房价，都是按照新建商品房来计算房价，保障性住房再多都不影响房价。他们认为保障性住房多了，就影响到需求了，那是没钱，真正买商品房的是改善型需求占主导地位。
主持人：改善型需求占主导地位的依据是什么？
任志强：从7月和8月的销售量来看，扣除保障性住房，90平米以上的房子销售量大于90平米以下的。7、8月份均是90平米改善型需求占主导地位，8月份豪宅卖的很多。要不限制的话，有购房资格的人都进入了改善型需求。在北京你要说过去谁没有房子，几乎没有。即使啃老族在家里面那也是有房子的，就是有了啃老族才有改善。
主持人：为什么说有了啃老族才有改善？
任志强：有的人认为年轻人买房子是刚性需求，为什么父母要出钱？他错了。一个重要的错误就在于，父母也需要改善，你要挤在我家里，我的房子就小了，孩子有了房子，父母的房子也大了，这很简单，怎么能说年轻人买房就是刚需。
实际上还是以改善为主，父母出钱，是因为我要改善自己。父母出钱帮助子女买房不完全是啃老，独生子女，他的钱给谁去？儿子这头改善，父母这边也改善，两头都改善。所以现在政策的不合理就在于，只考虑满足首次购房刚性需求，不理解改善的过程。
限购能解决房价问题？怎么可能
主持人：对于目前的限购政策，业界褒贬不一，您在西安说房地产市场一直没有“病”，那您怎么看限购政策这个“药”？
任志强：我们的《房产法》规定，商品房可以自由买卖，没有规定不可以买第二套房，也没说不能买第三套。商品的基本概念也定义得很清楚，自由买卖才叫商品，限制买卖就不叫商品。
主持人：可政府出台限购政策就是为了平抑房价。
任志强：说限购能解决房价问题，限购怎么能解决房价问题？反而是更严重了，我们可以看到，因为限购，高档住宅价格反而是平抑了，但没看到哪个刚性需求住宅价格就怎么样了。
主持人：那您认为限购限制的是什么？
任志强：是权利。现在限购以后，货币的自由交易权没有了，变得非市场化了。
限购很多是以户籍限购为主，过去我说农村人买不起房子就回农村吧，大家都骂我。现在限购是有钱也不让你买,有钱你也得回农村。
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公共知识分子？我可不是
主持人：微博的出现让信息传播更快，但也同时滋生谣言，您觉得公众人物的微博应该扮演什么样的角色？
任志强：我怎么知道我是公众人物，公众人物是在慢慢发展过程中被大家认为是公众人物，而不是我主动、我要做个公众人物，我要是只有十万粉丝，谁把我当公众人物？保持自己的本色最重要。
我的粉丝吗？不是，姚晨的粉丝，还有很多人都比我粉丝多得多，为什么他们不是公众人物，是因为他们不关心政治，争取自由和民主包括我们的人权，也不能说完全没有，就是少。所以他们不是公共知识分子。
主持人：看您平时在微博上很活跃，粉丝数量近千万，关于公共知识分子，您怎么看？
任志强：公共知识分子，在18世纪的法国或其他国家都有说，引到中国比较晚，应该说他是推广自己的一种价值观，而不服从于当局或体制，这类人基本就叫公共知识分子。我认为是这样就说，而不是别人教我怎么说。
我不承认我是，一般人们会用两种眼光看我，当我说房地产时，说我是奸商；当我不说房地产时，说我是儒士。一个人怎么能分裂？我说房地产也是同样用一种办法在说，只是你认识不到。我是真不想当公共知识分子，所以我什么都说。
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