[摘要] 易宪容：我可以相信，我们新一任的政府，绝对的是把住房市场的，让这个泡沫逐渐挤出来。这个泡沫挤出来之后，让房地产泡沫回归理性。那些人想把房地产泡沫继续来推大，来欺骗民众，这种可能性几乎没有。
主持人：每期来到我们节目的嘉宾，都会给我们爆一点料，不知道今天易老师带来什么料呢，是不是也跟房子有关？
易宪容：也不是爆料不爆料，但是有一条，我可以相信，我们新一任的政府，的是把住房市场的，让这个泡沫逐渐挤出来。这个泡沫挤出来之后，让房地产泡沫回归理性。那些人想把房地产泡沫继续来推大，来欺骗民众，这种可能性几乎没有。因为新一任政府来讲，一定不希望中国出现金融危机、经济危机。是不是。
主持人：我们看到您在微博上发表文章说，中国住房市场的一个公开秘密，就是大量的房源是掌握在少数人的手中的。那有没有什么样的一个好的方式，能控制这种情况的发生呢？
易宪容：其实要控制这个东西很简单很简单。首先我说过了，既然我们前段时间的错误政策，导致现在这样的一个相当不合理的中国市场，对吧，暴利，在少数人手上，绝大多数人住房条件比较差，而且我们住房市场还成了一个财富转移机器了。就是说即使买了房，但是你们三四代人买这个房，然后把这个财富都转移到少数人手里去了。这是一个相当不合理的东西，对吧。那么我们要做到这一点，首先条，对我们中国市场进行全面普查，这个住房有多少，这个房子在谁手上，这是条。然后普查之后，我们采取一个合理的信贷政策和税收政策。你不是存了很多房子吗？我可以通过税收，交易税，交易所得税，房地产税，你要挣钱嘛，我把你这个挣的钱拿回来，让你无钱可挣，无利可图。如果大家，你有房子，不仅你不能赚钱，很可能要交税的时候，你要房子干吗？你肯定不要了吧，拼命的把房子就卖出去了。所以来讲政府要做个事儿，做这个事儿太简单太简单了，大家可以看到，这是香港，不是泡沫尝贷很高吗，好，没关系，你炒啊，我就通过房地产交易税来调整。你比如说在没有这个政策之前的，你的房地产交易税是4.25%，你买房要交易啊，没关系，你半年来交易再加20%，你一年来交易你要交大概15%，19.2。一年到三年内交易，要加10%，4.25%。好，不仅仅这样，还有什么？还有一个，不是香港居民，没有香港的性身份证，对吧，还要加一个15%。你买房，炒房了，炒死掉，先把自己炒死掉。所以来讲，政府要想把房地产市场调整很容易很容易做的，香港都做过了是吧，人家市场经济快速发达，对不对，我们还是一个计划经济呢，人家市场经济都可以做。新加坡、香港、台湾、日本、美国、德国都是这样做，我们现在还不这样做。其实我相信新的政府会这样做。
主持人：那么说到房产，我们和易老师一起来看一个图片。说近期郎教授抛出观点了，说中国房地产比美国的房地产保值，那郎咸平说了，中国和美国的情况其实正好相反，中国房地产的保值性是要强于股市的。对这种说法不知道易老师您同意他的观点吗？
易宪容：他这个东西来讲，也是他自己的角度看。如果住房市场，我们采取，我刚才讲的一系列税收政策，住房不是投资品的时候，保值和增值了，郎咸平所重要的来讲，一直把住房市场作为一个投资市场，而投资性是我们整个中国房地产市场的症结所在。所以中国房地产市场一定被调整，不是投资市场。所以保值跟增值没有关系。
项峥：警惕房地产财富效应的示范作用
近年来，在中央的领导下，我国加快城市保障性住房建设和农村危房改造，加强房地产调控，取得了积极成效，房价过快上涨的势头得到了有效遏制。但今年第二季度以来，房地产市场有所回暖，房价上涨预期再次抬头。对此，住房和城乡建设部部长姜伟新在“十八大”记者招待会上表示，“坚持房地产调控不放松”。
笔者认为，当前房价上涨预期的基础在于购房需求巨大，而供给相对不足。在形成购房需求的因素中，房地产财富效应起着非常重要的作用。在此作用下，市场购房需求不断积聚，进一步加大房价上涨压力。因此，加强房地产调控，需要警惕房地产财富效应的示范作用，通过扩大投资渠道，引导社会逐利资金，减少购房需求，以缓解住房供求矛盾。
据西南财经大学和中国人民银行共同发布的 《中国家庭金融调查报告》显示，中国自有住房拥有率高达89.68%，远远超过世界平均60%左右的水平。主要发达国家的自有住房拥有率，如美国为65%，英国为70%，日本为60%，均低于中国。此外，报告还显示，2011年中国城市户均拥有住房1.22套。姑且不论《中国家庭金融调查报告》数据的真实可靠性，就直观感受而言，中国部分居民自有住房拥有率高，“平均”掉了很多无住房家庭。在这种情况下，已经拥有自有住房的这部分家庭，仍义无反顾加入购房大军，正是看中了中国房地产财富效应。近日，据媒体报道，中国首批房奴即将还清贷款，而房产已增值数倍。
过去，中国居民投资渠道狭窄，从仅有的几个大众性的投资渠道看，都不及房地产投资的低风险与高。在西方发达国家，股市是经济的“晴雨表”，但中国经济向好，股票指数并未反映出上市公司盈利能力。中国经济上行压力增加，而股票指数跌得更狠。基金或许是一个比较好的投资渠道，但遗憾的是，基金经理的专业投资才能，并没有给投资人如期带来超额的利润，甚至在有些时候，基金净值比大市跌得更惨。或许我们可以做一个比较，凡在2005年以前购买住房的投资者，均已获得房价翻番的投资；而在此期间购买股票和基金的投资者，也许有高获得者，但大多数投资者仍挣扎在继续套牢或割肉出局的两难选择之中。
由此可见，过去中国房地产财富效应真实而又巨大，其示范作用深远而又激烈。经历了近一年的沉寂与观望，今年4月开始，房地产市场再次回暖。据国家统计局发布的2012年1~10月房地产开发与销售情况，房地产开发投资增速企稳，住宅投资有所扩大；商品房销售面积降幅明显缩小，房价环比上涨的城市有所增加。对此，需要引起高度关注。
应该看到，我国居民金融资产庞大，潜在购买能力惊人。截至2012年9月末，我国个人存款高达40.34万亿元。即使是考虑到个人存款分布的不均匀性，潜在的购房能力也非常巨大。
因此，在国家坚持房地产市场调控政策不放松的同时，需要高度警惕房地产财富效应的示范作用。“十八大”报告中，提出要多渠道增加居民财产性收入。由此可见，需要创造条件以进一步拓宽居民的投资渠道，引导居民将更多的闲置资金投入到非房地产领域，提高非房地产投资领域的回报。只有这样，才能真正促进社会购房需求回归理性，同时又可以确保房地产市场平稳健康发展，房价稳定运行，避免房地产市场对中国经济的“绑架”。
房地产转暖后的隐忧
伴随着冬日的初寒乍现，房地产市场却似乎早已跨入了暖春。据中指研究院发布的百城房价报告显示，10月100个城市的住宅均价为8768元/平方米，环比上涨0.17%，这已经是从今年6月房价止跌后第五个月环比上涨。在房价上涨的同时，住宅成交量也呈上升趋势。根据亚豪机构数据统计，2012年“金九银十”期间，北京新建商品住宅成交套数为20783套，成交面积229.35万平方米，创下近三年来的新高。随着各大房企三季报的陆续出炉，报表上高企的财务数据也给房地产行业交了一份漂亮的答卷。“招保万金”四大房企均提前完成了今年的销售目标。其中，万科、保利地产三季度财报显示，净利润增速同比分别为124%及95%；三季末预收账款分别相当于前一年营业收入的2.0/2.1倍。
在经济形势的起伏中，房地产市场的命运也坎坷颇多。自2002年以来，地产业开始复苏，此后泡沫风险加重导致房价暴涨，几近，成为了消费市场上的“奢侈品”。2010年国家出台“限购令”等调控政策抑制房价，从2011年9月到今年上半年，百城住宅平均价格出现了连续九个月的环比下跌，当时不少专家认为房价已经接近市场底部，但今年上半年房地产市场的回暖信号却又一次扩散开来。分析此次房产回温的原因，开发商在维护自身的利益上确实下了不少功夫。今年上半年，“以价换量”的促销手段比比皆是，以广州、深圳、北京为主的一线城市，不少房企通过团购、网上拍卖管理费、开发商垫首付等方式启动促销，7折、8折的房源频频出现。价格的利好态势，也迅速燃烧着群众的购房热情，换来了良好的成效。以万科地产的数据为例，今年前五月项目的平均成交价格比去年大幅下降了11.5%，但成交量上涨明显，实现销售面积102.5万平方米、销售金额107.2亿元，环比分别增长33.63%和44.09%，相比去年5月也分别增长了26.54%和18.98%。当然，今年上半年央行的两次降息调整，对于房地产行业来说也无疑是一个好消息。如此看来，无论是从政策的层面上还是从开发商自身的努力上房地产业的回暖似乎更加显得顺理成章。
但是，纵观整个地产行业，真的就是那么的欣欣向荣了吗？呈现出的现象是，在大房企业绩频繁告捷之时，很多中小房企却面临着利润大幅亏损甚至是倒闭的风险。荣安地产2012年半年报显示，截至今年6月底该公司现金及现金等价物余额仅约3000万元，而一年内到期的流动负债达到15.33亿元，面临较大的偿债压力。中华企业半年报显示，6月底公司现金为26.7亿元，短期借款和一年到期借款达到64.6亿元。公布三季度业绩预告的58家上市房企中净利润出现同比下滑或出现亏损的达到32家，占比达到55%。 由此看来，房地产市场并不是整体向上，而是出现了严重的两极分化现象。随着中小房企资金链的严重断裂，大房企高举拿地规模的逐渐扩大，很有可能形成几家龙头企业瓜分房产市场的垄断局面。地产龙头一旦取得的垄断地位，那么充足的资金就会使其抗住风险，致使房价居高不下，老百姓想要买房的理想就会变得更加难以实现了。
当然致使房价畸高的两个重要因素不得忽略，一个是投机购房使买房者从两三年前的一夜暴富到目前的仍然有利可赚；另一个则是国内人民的购房需求仍然只增不减，不管房价如何的一路飙升，住房依然是人民衣食住行的头等大事。
在09年10年这段时间，各地出现了数以万计的房地产“暴发户”，炒房客们将手中的大量房源转手一卖，便可以轻松获得多达几十倍的资产。虽然随着国家调控政策的出台“炒房热”被逐渐淡化，但是截至目前的房屋空置率仍然不低。最近有消息称“中国660多个城市，连续6个月以上电表读数为零的空置房高达6540万套，足够2亿人居住 ”。此外，被誉为“亚洲别墅区”的京津新城入住率只有10%，空置率高达90%，俨然一座空城。再结合现在越来越多的“房奴”、“租房族”的出现，不得不令人心生愤怨。事实上，按照现在人的心理，只要有多余的资金还是希望用买房的方式来进行保值。然而这种想法不无依据，目前一年定期储蓄的年利率为2.75%，与房产的增速相比，选择购房的投资方式相对还是更加的有利可图。
但是近期有报道称，素有地产业风向标的温州房价大幅缩水。国家统计局发布的数据显示，9月份，温州、杭州、宁波、金华新建商品住宅销售价格同比分别下降16.4%、8.8%、8.6%和7.6%，跌幅居70个大中城市的前四位。在楼市普遍升温之时，温州等几个城市的房价却逆势领跌，这也给房产投资爱好者们敲了一个警钟。前几年房地产市场火爆的时候，温州炒房客们也曾叱咤，然而，目前面临房价的大幅跌落，大量的炒房客不得不被套牢楼市，亏损严重。温州楼市就像是房产业的一个缩影，映衬着整个房地产行业的跌宕起伏。从目前的房产形势来看，房价泡沫依然严重，一旦经济明确复苏，通胀压力上升，货币政策收紧，房地产泡沫的破裂很有可能造成新一轮的动荡。
刚需购房者是房地产行业拥有的数量的客户群体，但这一群体的特殊性又使其居于客户质量的最末端。随着房价的回升，这部分群体的贷款压力也在逐渐放大。近日有报道称，已经有14个城市开始上调首套房贷款利率，这些城市的部分银行首套房贷款利率不仅不会再有任何优惠，还在基准利率基础上上浮5%到30%不等。中国央行发布的《2012年第三季度中国货币政策执行报告》显示，今年9月，个人住房贷款余额为7.2万亿元，同比增长12.0%，增速连续4个月回升。 回忆2005年前按揭贷款年限也只有8到10年，然而现在已经涨到了20年到30年。普通购房者不得不用人生的大部分时间来偿还高额的住房贷款债务。在这个GDP标识国民经济状况的时代，作为GDP增速的强大支撑者，房地产行业业绩告捷的同时，广大群众的购房之路也实在走的悲凉。
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