[摘要] 在楼市博弈迈入深水区之际，市场上不断传来龙头房企业绩飘红的消息。根据陆续披露的业绩报告，保利、招商等龙头开发商已提前完成全年的销售目标。
在楼市博弈迈入深水区之际，市场上不断传来龙头房企业绩飘红的消息。根据陆续披露的业绩报告，保利、招商等龙头开发商已提前完成全年的销售目标。
业界人士分析，今年成交量回暖，既源于刚性需求集中释放，又是开发商“以价换量”的结果。在刚性需求已经大量消耗的背景下，如果不能补充新的购买力，那么成交回升将难以为继。因而，房价也难以大幅反弹，这从环比上涨的城市最近连续三个月涨幅均未超过1%可以看出，市场正在继续积攒拉动房价下行的力量。
这股力量来自市场的供需机制。事实上，今年以来房地产开发投资并未明显减速，但是成交量却与前几年不可同日而语，供给的增加与需求疲软形成明显对比，导致市场进入一个高库存期。同时，保障性住房大举入市又加剧了这一态势，使得开发商为了回笼资金，不得不加紧降价跑量。
上海某房地产研究院的一份报告显示，今年1~10月，10大房企总体上采取了“以价换量”的营销策略。尽管销售价格持续下滑，但销售面积却大幅上升。比如10月份，10大房企商品房销售均价为9360元/平方米，环比下降5.0%，但销量面积环比增长29.4%。
今年以来，许多城市对调控政策进行了微调，以刺激刚需入市。利用这一良好的“时间窗”，主动降价求售，成为资金链紧绷的开发商们的普遍选择。从市场环境来看，成交量回升的基础并不稳固，市场尚未出现全面回暖的特征。也就是说，虽然开发商的资金压力短期内缓解，但是整体的生存环境并未全面改善。在市场竞争日益加剧、融资渠道全面收窄的趋势下，开发商们仍摆脱不了适者生存的竞争法则。在“现金为王”时代到来时，开发商如想在市场竞争中赢得一席之地，将被迫再度“以价换量”，进行策略性降价，以储备“过冬”资金。
当前买卖双方博弈的拉锯状态仍未结束，如何激活未来的成交量，缓解库存压力，仍是开发商应深思熟虑的问题。而在这轮调控中，首先是实力较弱的中小房企的生存空间被压缩。在去年以来的降价潮中，反倒是恒大、万科等龙头房企充当了领头羊角色，资金链脆弱、开发成本较高的小型开发商不敢贸然降价。如果这一格局延续，那么楼市又将迎来一个大幅度的阶段性调整。
有专家表示，促进房地产市场转型，是我国楼市调控的长远目标。要铲除滋生房价泡沫的土壤，未来的调控思路应当是，一方面千方百计把汹涌的投资潮水挡在市场之外，目前，限购、限贷已经筑起了这样一道堤坝，下一步应更有效而充分地发挥市场手段。另一方面，要想方设法激活刚性需求，因为市场的本质是交易，刚性需求的持续入市，是楼市长期繁荣的根本支撑。就目前而言，地方政府的微调政策只能短期内刺激刚需的入市愿望，并不能从根本上改变高房价与购买力不足之间的矛盾。因此，未来的成交量回升仍依赖于房价继续调整。
众所周知，决定成交价格的是供需关系以及刚需的购买力。随着调控向纵深推进，开发商牢牢把握定价权和话语权的格局已被打破。理性消费观念的逐步形成以及以租代购观念的兴起，使得购房意愿已经大幅减弱。开发商显然应当意识到，下一波刚需释放需要房价回调到更低的价位，而这需要开发商主动调整，避免出现“有价无市”的尴尬局面。
长远来看，人多地少、房少，仍是我国基本国情，城镇化和工业化进程，仍将创造大量刚性需求。因此，我国住宅市场的发展空间仍很大，只要房价能够调整到位，成交就仍然有需求支撑。而从配置住房资源的角度看，虽然近两年保障房建设加快，但是这一供给满足的是低收入人群的居住需求，而市场上大部分工薪阶层的居住需求，最终还需要商品房市场来解决。这意味着，要使房价回调到与大多数购房者购买力相对等的位置，楼市调控依然任重道远。
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