[摘要] 物业管理企业抱怨收不到物业费、无法开展正常服务工作，小区居民抱怨物业服务不好、物业费交得有点冤枉，这种物业管理的恶性循环现象已在国内大多数城市中持续了二十多年，且很难找到一个有效解决的办法。
物业管理企业抱怨收不到物业费、无法开展正常服务工作，小区居民抱怨物业服务不好、物业费交得有点冤枉，这种物业管理的恶性循环现象已在国内大多数城市中持续了二十多年，且很难找到一个有效解决的办法。
2012年11月29日，江苏省人大常委会对《江苏省物业管理条例》进行了修订，将于2013年5月1日起正式施行。这部新《条例》在体制、机制上有什么根本性的转变？对不交物业费的“老赖”有什么约束性规定？对物业服务企业有什么新的制约手段？物业管理企业的利益通过什么形式得到保证？小区车位出售出租、电梯维护、公共维修资金应急使用等问题又是如何规定的？针对这些热点问题，记者邀请市房管局负责人进行了解读。
体制机制“乾坤大挪移”
变化一：物管体制“沉到底”，街道唱主角
市房管局负责人称，新《条例》在体制上的变化就是“沉到底”，通过地方法规的形式，明确赋予了街道办事处（乡镇人民政府）具体负责本辖区内物业管理工作的指导、协助和监督职责，突出了街道（乡镇）在物业管理活动中的基础作用。
南通早在2008年就出台了《市政府关于进一步加强市区社区物业管理工作的意见》，推动建立市、区、街道三级管理体制和市、区、街道、社区四级投诉处理机制，与新《江苏省物业管理条例》的相关要求如出一辙。目前，各区、街道（乡镇）都设立了物业管理机构，社区明确了专人负责物业管理工作，管理框架基本确立。通过地方法规的形式，进一步确立了街道（乡镇）在物业管理活动中的法律地位，更加有利于物业管理活动的开展，也为群众在“家门口”解决矛盾纠纷提供了条件。
变化二：多部门齐抓共管，公布联系人
新《条例》规定，房管、城管、公安、工商、环保、卫生、规划等行政管理部门，应当加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、环境卫生、房屋使用等方面的监督管理，建立违法行为投诉登记制度，并在管理区域内显著位置公布联系人的姓名和联系方式，依法处理管理区域内的违法行为。
这一条规定，将有助于政府各部门形成管理合力，更加有力地维护广大业主的权益。
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出招对付不交物业费“老赖”
变化一：结清物业费，才可办理房产过户手续
物业服务“收费难、难收费”已成为制约物业行业发展和为业主提供更加优质服务的瓶颈。新《条例》针对拖欠、拒交物业费的现象规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，并出台了几条约束性规定，如物业所有权发生转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。这一条规定在上海已经实行，在江苏省还是首次提出。这意味着房产过户时如果有物业费尚未结清，业主将无法办理过户手续。这条规定彻底掐灭了房产过户时少数人趁机赖掉物业费的想法。
另外，新《条例》规定，业主、物业使用人未按照物业服务合同的约定交纳物业费的，业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在小区内公示等形式，督促其限期交纳。这一条有两个新意，一是明确了法律赋予业主委员上门催交物业费的职能，业主委员会从此可以名正言顺地履行这一职能；二是明确规定可在小区内公示“老赖”名单，而以前此举具有一定的争议性。
变化二：业主大会成立后，物业收费可市场化
这几年，物业从业人员的工资不断提高，而物业费收费标准提高基本不可能实现，特别是一些收费标准偏低的老小区，很多物业服务企业难以为继。新《条例》规定，普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价，价格和物业管理行政主管部门制定物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度，每三年评估一次，适时调整，并予以公布。业主大会成立后，物业服务收费是否实行政府指导价由业主大会决定。这意味着，业主可以根据小区管理的需要，随行就市，实行市场调节价。
市房管局负责人认为，这个规定是对物业服务企业利益的一种保护。以前，很多住宅小区实行政府指导价，但指导价多年一成不变，与物价水平有所脱节，也不能反映物业企业的成本变化，今后每三年评估一次并适时调整，成立了业主大会的小区还可实行市场调节价，这等于引入了市场调节机制，用市场的手段来调节物业服务标准，使之更为吻合当时的物价水平和企业的营运成本。
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各方利益都有了充分保障
变化一：小区车位、车库不能只售不租
停车难是物业管理中的一大难题，一面是小区车库内的车辆寥寥可数，一面是小区道路上、绿化带上车辆乱停，严重影响居民生活和出行。新《条例》明确规定，小区内的车位、车库应当首先满足业主的停车需要，至于出售、附赠或出租，由当事人双方约定。车位、车库数量少于要求购买车位、车库房屋套数时，每户业主只能购买一个。对未出售或附赠的车位、车库，建设只售不租的可处五十万元以下罚款。
新《条例》还规定，建设单位未出售或未附赠的车位、车库，应当优先出租给本区域内的业主。业主要求承租的，建设单位不得只售不租。
另外，物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，出租的租赁期限不得超过三年，不得将停车位出售、附赠。房管部门负责人认为，人防停车位向全体业主开放的规定，可在较大程度上缓解停车难问题。
变化二：房屋维修急事有了应急办法
住宅专项维修资金属于全体业主所有，按照建设部、财政部相关文件规定，动用这笔钱，必须符合两个“三分之二”条件，即建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过，才能使用，程序繁琐。特别是一些“空关”率比较高的小区，想要通过两个“三分之二”条件，根本不可能实现。这时，出现紧急情况该咋办？
新《条例》明确了应急之法，当出现房屋屋面渗漏、电梯故障危及人身安全、楼体单侧外立面有脱落危险等六种情形时，物业服务企业、业主委员会或者相关业主可以提出应急处置方案，经住宅专项维修资金代管部门复核后进行应急处置。
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对物业服务企业有更多约束
变化一：物业服务收费应当明码标价
新《条例》规定，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置，将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况如实公示。
市房管局负责人表示，这些年，南通房管部门一直将公示服务内容、标准、收费等情况，作为物业管理标准化建设的一项重要内容，而绝大多数物业企业也较好地履行了这一指令，少部分物业企业落实不到位。新《条例》执行后，物业管理部门将加大力度督促落实，确保物业服务收费明码标价。
变化二：物业撤出须提前三个月告知
新《条例》规定，物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会、物业所在地的物业管理行政主管部门和街道（乡镇），并在物业管理区域内显著位置公告。
市房管局负责人表示，确有部分物业服务企业在撤出前不久才告知业主委员会，致使小区出现短暂的物业服务空白。新规定给小区寻找下一个物业服务企业留出了较为充足的时间，可以保证业主不间断地得到物业服务。有了这个规定，如果再遇到物业服务企业在撤出前三个月内才履行告知义务，业主委员会可以拒绝其撤出要求，房管部门将予以支持。如物业企业拒不执行，业主委员会可向法院提起诉讼。
另外，新《条例》还规定被解聘的物业服务企业拒不撤出的，物业管理行政主管部门应当责令其限期撤出，业主委员会可依法提起诉讼或申请仲裁。不过，市房管局负责人表示，被解聘企业拒不撤出的情况在南通较为罕见。
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其他释疑
1.业主委员会如果不能成立会有什么措施？
新《条例》提出了物业管理委员会的新概念。对不具备成立业主大会条件，或者具备条件但未成立业主大会的住宅小区，由街道办事处（乡镇人民政府）、社区（村）居民委员会、业主代表等组成物业管理委员会，代行业主大会和业主委员职责。此举可以有效弥补业主委员会缺位的问题，完善了业主监督机制，为小区处理重大物业管理问题提供了法律保障。
2.老电梯淘汰后更新费用谁来出？
新《条例》规定，本条例施行后受让土地的住宅物业配置电梯的，建设单位应当在交付使用前按照建筑安装总费用百分之一的比例交存资金，专项用于电梯、消防等设施设备的更新和改造。该资金归业主所有，纳入物业管理区域住宅专项维修资金管理。
3.住宅装修前要去物业办理登记手续吗？
新《条例》规定，业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续，签订住宅装饰装修服务协议。拒不办理登记、批准手续的，物业服务企业可以禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。
4.小区内停车要不要给停车费？
新《条例》规定，在物业管理区域内公共、共用车库、道路、场地停放汽车的，应当根据业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定交纳汽车停放费。物业服务企业可以根据物业服务合同收取汽车停放费，具体标准由价格行政主管部门会同物业管理行政主管部门制定并公布。物业服务企业应当将汽车停放费单独列账，独立核算。
5.新《条例》对行为不当的业主委员会有何约束性规定？
新《条例》规定，业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，县（市、区）物业管理行政主管部门应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
6.物业公司负责人如果不作为，业主可不可以换掉他？
新《条例》规定，业主委员会经征求业主意见，可以要求物业服务企业更换项目负责人；要求更换项目负责人的，物业服务企业应当及时更换，并在物业管理区域内显著位置进行公示。
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