[摘要] 在新“国五条”出台后，密密麻麻的中介店铺的招牌突然出现了许多新名词，例如“免税房”、“非免税房”。这些新概念推出的最直接原因无非都是20%的转让个税，虽然现在执行细则未出，但围绕能否成功避税，不同类型的卖家已早早开始盘算，他们的心态也大相径庭。
编者按：在新“国五条”出台后，密密麻麻的中介店铺的招牌突然出现了许多新名词，例如“免税房”、“非免税房”。这些新概念推出的最直接原因无非都是20%的转让个税，虽然现在执行细则未出，但围绕能否成功避税，不同类型的卖家已早早开始盘算，他们的心态也大相径庭。
满五年的住宅是否都能免税？上海哪里的免税房比较多？欢迎收看房天下“今日话题：中低收入置业避开免税房误区”。
免税房的误区
1、是否满五年房龄的住房都是免税的？
房龄满五年与持有产证满五年是两个概念，通常交易房产时说的满五年，是指二手房交易过程中的上家持有该房屋（即获得该房屋产权证）满5年。这样一来，很多房龄刚过5年的次新房源，因为其近年来在二手房市场上的活跃表现，使得不少业主实际持有的年限并不满5年。
2、持有产证满五年的住房都是免税的？
非普通住宅不完全免税，主要有以下几种情况：
a、五层以下（不含五层）的多高层住房；
b、单套建筑面积在140平方米以上；
c、实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于330万元/套，内环线与外环线之间的低于200万元/套，外环线以外的低于160万元/套。
免税含义的变化 中国经济网
在此前，“免税房”免去的是营业税。根据2011年01月27日《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税【2011】12号)规定：个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。在很长一段时间内，是否满足免征房产营业税的二手房源，一直被称之为“免税房”。
但随着新“国八条”各地方细则的出台，20%个税的从严征收已经在所难免，因此“免税房”又多了另外一层含义。北京目前已出台地方细则城市均表示，会从严征收20%个税。这也意味着，出售房产必将面临高额的税费开支。此前虽然征收二手房交易所得个税，但几乎所有地区并未按照20%税率来征收，而是按照总价的1%或者3%来进行征收，两者区别巨大。还是以上述案例来举例说明，如果按照之前的个税缴纳办法，这套可以划定为普通住宅的公寓，转让时个税缴纳金额为3万元；而按照新办法，个税缴纳金额约16.7万元，是前者的5倍多。
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上海的免税房哪里找？
"免税房"徐汇长桥 过户潮后交易回归理性新闻晨报
传闻中持有满5年且的住宅、可能免征个人转让所得20%税费的个别卖家对出售自身房源态度暧昧，目前心态大有持房待涨之势。
对于购房者来说，如果有心想购买这样的“免税房”，可以到三林凌兆、普陀金沙江、闸北宜川和徐汇长桥等板块寻觅，这些板块满5年的挂牌占比较高，尤其是徐汇长桥，这里目前挂牌的房源八成以上都是持有满5年且的住宅。不过需要提醒的是，在最终的实施细则出台前，这类房源是否真正能免税还不得而知。[详情]
"免税房"也不好卖 上海中介重拾租赁业务新闻晨报
“我们门店三天一单都没有成交。”昨日下午，坐在门店内的21世纪不动产中介经纪顾峰无奈地说，周边的多家门店也是同样境遇。 “不要说是成交了，连带看量也大幅减少，三天只有2组客户前来看房。 ”
除了购房者减少，房东的心态也在发生变化。上海中原罗阳分行经理汪瑞表示，自上海细则公布后，房东的观望情绪比较明显，新政落地后的一周，4成左右的房东表示“不打算卖了，等等看”。不仅已挂牌的房东纷纷撤盘，3月30日至今，门店新挂牌的房源量也为零，门店带看量也比3月下降了6成左右。从上海中原统计数据显示，细则公布后，至少有二成房东闻风撤盘，分行挂牌量较3月同期下滑约7成，部分分行一周来零挂牌。截至昨日，网上房地产显示，上海市二手房挂牌量已经降至127421套，较4月2日的132167套下降了4746套，这其中不乏房东撤盘的情况。
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上海非免税房要交哪些税？
调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。加快建立和完善个人住房信息系统。
5年内二手房 原购价200万，再交易300万 | |||||||
| 税种 | 144平以上 | 144平以内 | 调整后税率 | 税额 | |||
| 调整前税率 | 税额 | 调整前税率 | 税额 | ||||
| 营业税 | 销售价5.55% | 16.65万 | 差额5.55% | 5.55万 | 销售价5.55% | 16.65万 | |
| 个税 | 1% | 3万 | 1% | 3万 | 1% | 3万 | |
| 契税 | 1.5% | 4.5万 | 1.5% | 4.5万 | 1.5% | 4.5万 | |
| 合计 | 25.15万 | 14.05万 | 25.15万 | ||||
| 新标准取消了面积界定，同时对普通住房一视同仁，对于144平以下户型交易影响较大，相当于要多交11万，对于那些原先符合避税政策的普通住宅交易需要多交18万。 | |||||||
市场本无“免税房”勿被“免税”营销误导
第二个问题就是，如果二手房交易20%增值税的征收继续推行或阶段性的推进，“免税”房（免二手房交易20%增值税）尤其是“满五”的房源与非“免税”房哪个更实惠？购房者应该如何选择？
当前，二手房的个人所得税由原来交易总额的1-2%到当前的相对比较从严的按差额的20%征收，一石激起千层浪。经历近期二手市场“过户潮”之后规避该项政策之后，其实，每个购房者或投资客也都不希望被征税或转嫁税费，想法设法避免20%增值税影响成为当前每一个购房者或投资客思考的问题。
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