[摘要] 南通这个充满现代气息的城市，像所有的中国城市一样，她高楼林立，车来人往。大城中已悄然生长出小“城”。当大区域遇上大盘，南通楼市造城运动一触即发。“栽棵大树引凤凰”，大规划总是占据先天有利局势，引来野心房企争夺战。而对于买房一族，懂得了一个区域，其实也就预见了它的未来。
编者按：一个区域兴起、一个区域成熟、一个区域归于平静。这些我们惯于见闻的区域的故事，总是与房地产的故事息息相关。
南通这个充满现代气息的城市，像所有的中国城市一样，她高楼林立，车来人往。大城中已悄然生长出小“城”。当大区域遇上大盘，南通楼市造城运动一触即发。“栽棵大树引凤凰”，大规划总是占据先天有利局势，引来野心房企争夺战。而对于买房一族，懂得了一个区域，其实也就预见了它的未来。房天下年中白皮书，与您一起分享，楼市与区域的沧海桑田。
销售龙虎之争 崇川一马当先
据2013年南通月销售量排行榜单显示：新城区星光耀广场、港闸区华强城、开发区华润橡树湾、港闸区保利香槟国际、新城区中南世纪花城位居住宅榜前五名。排列前十的项目分别为崇川区4个，港闸区2个，开发区4个。2013年上半年产品多主打刚需及微改善，分布区域则相对集中于开发区。
据市房管部门消息，2013年上半年市区普通商品住房销售量依然保持旺盛势头，成交价保持平稳，库存量持续回落。受政策预期影响，二手房市场成交量有所放大，市场总体保持健康、平稳的运行态势。
从需求来看，大量新盘短期内涌入市场，楼市略显得供过于求，但购房者相当“买账”，成交量足以与去年成交旺季时的市场状况相比。在房地产市场中，开发商和购房者通常不会“押注”，因此开盘量和购房欲望通常处于冰点。而新政策和新规划的出台，影响了楼市的正常运转，开发商捂盘不开，购房者恐惧性抢房，从3月至5月的成交量上很大程度得到体现。2013年上半年的成交量上也算可圈可点，对于传言下半年的新调控政策的出台，买卖双方楼市预期又将如何呢？
2013年上半年崇川区住宅类销售成交量统计
2013年上半年港闸区住宅类销售成交量统计
2013年上半年开发区住宅类销售成交量统计
【数据来源：南通房产信息网 数据统计时间：2013年1月1日至2013年6月17日】
据房天下数据监控中心统计：
住宅方面各区成交情况仍然保持传统，由崇川领跑，上半年成交套数，共3294套，新城区及新东区一些项目成交情况较好；港闸区成交1771套、开发区成交1532套。
别墅方面崇川区25套，开发区27套。
看房时间：6月23日上午8:30
看房集合点：南通大饭店
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崇川区：南通最繁华的区域，崇川自古称为“崇川福地”，区域涵括主城区、新城区和新东区。主城区是南通最繁华的商业区，有着千年历史的文化古城；新城区内有南通市委、市政府及中央商务区、大学城，是南通政治、经济、文化的中心；新东区作为重点发展区域也备受瞩目。该区总面积215平方千米，人口68.7万人，交通发达、设施配套完善、发展成熟，是南通市人口最密集，生产要素最集中，城市化水平的区域。从图表上我们可以看出，崇川区的房价在2012年10月至2013.年5月经历了一个回落到上升再回落的过程，从12年10月份的12300多均价逐步回落到12月份的11000左右，房价的点12月份出现，随后在开年楼市大战中房价一路走高，13年4月出现了涨幅到了14800元/㎡，国五条细则尚未落地前，民众恐慌性购房，在一定程度上拉高了区域房价。从5月份以后，限购政策的干预，国五条细则的出台，房价出现了较明显波动。
港闸：2013年新年伊始至今，不少购房者都在关心南通楼市的房价会不会涨？作为置业的热门区域——港闸区在2012年里有太多令人欣喜的变化，江海大道和通宁大道通车、华润置地进驻北大街、南通探险王国和鸿鸣摩尔相继完工、中海地产进驻北高新、欧尚超市隆重开业……种种迹象表明，港闸区的房价不会跌，从图表上我们可以看出，港闸区的房价在2012年11月至今一直处于上升的过程，从3月份以后，港闸区的老盘加推，在定价上更加符合市场行情，区域整体价格在11600左右上下徘回。
开发区：作为长三角外资集中最密集地区之一的南通开发区，在籍人口18万多、外来人口8万多，区内银行、海关、税务、工商、宾馆、超市、餐饮等设施齐备。随着苏通大桥的顺利通车，这一居大上海城市辐射圈咽喉要塞的城区，成为多方关注的焦点，各大房企纷纷抢滩入市。景瑞望府、华润橡树湾、中港翡翠城、优山美地名邸等稳稳占据住宅销量榜。从图表上我们可以看出，开发区的房价在2012年10月至2013年1月出现了较大幅度上涨，特别是新年交替，房价从6700直上7300。而2013年年后，房价也呈现了对应下滑态势，价格也与年前持平，均价6700上下。
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今年南通市区本级城建计划共安排项目158个，其中，道路建设类项目81个，园林绿化类项目28个，公用事业类项目44个，其他项目5个，总投资超200亿元。如今，2013年半年已经过去，南通这座城市经历了不小的变化：在道路建设上，智能交通提速、打通交通"经脉"；在城市规划上，随着轨交线路的确立，南通正式进入“地铁时代”，东南西北中三个大区加速发展；在民生工程上，政府也是卯足劲头让通城百姓生活变得更加幸福……
崇川区——承南启北 八面玲珑
主城区重点城建概括：
1、主市区与通州区两个重要的城市组团之间增添一条东西方向的城市干道——光阳路，光阳路位于青年东路南侧，世纪大道北侧，西起通京大道，东至东快速路，并将延伸到通州境内，道路全长5.1公里，沿途分别与园林路、通富北路、太平路等十条大小不等的城市道路。
2、十字街综合改造工程，历时3年多，总投资达6亿多元，本月29号，部分商铺将对外开盘，计划10月1号对外开业，这也标志着自张謇时期就身为市区政治经济中心的十字街，将迎来又一次新生。
作为最核心的区域，主城区面对了其他区域不断发展的挑战。从昔日的一枝独秀，到如今的几足鼎立，楼市之争硝烟四起。不管其他版块怎么发展，主城区到目前为止一直是南通人心中的“市中心”，主城区交通发达、设施配套完善、发展成熟，这些优势是毋庸置疑的，因此这个片区的高端项目比较多，藏珑、金鼎湾国际、万濠华府等基本都居于此。因此在“地段、地段还是地段”的理念引导下，主城区的房价当然也是南通市区的领头羊。专家认为，南通的高端消费人群还是比较客观的，投资者不差钱，自助者追求高品质生活社区，这些都是推动销售的很大一部分原因。
但是其他区域的迅速起飞是不容忽视的实施，因此主城区的楼盘在占据优势的前提下，并未停滞不前，楼盘活动、产品升级…….各类动态都显示着这区楼盘的危机意识。在新城区做大、做强、做靓的压力之下，老城区也开始迈入做优、做精、做特的步伐。
新城区重点城建概括：
1、新市妇幼保健院自2010年5月开建，今年5月16日迎来了开诊的日。新院设25个临床保健一级科室及16个住院病区，规划床位1000张，已开放床位600张，有核磁共振、螺旋CT等先进医疗设备，今后还将成立南通市儿童医院。
2、经过一年的建设，位于新区崇川路以南，桃园路以北的南通CBD中央公园悄然建成。中央公园地处中央商务区的核心地带，总面积15万平方米，集广场、公园、商业娱乐、康体休闲、文化展示功能于一体。
3、同样历时一年多的建设，南通大学附属中学这个夏天即将迎来批师生。校区内教学楼、科技楼、宿舍楼、大操场均已经施工完毕，体育会馆中心仍在加紧施工中，校区规模已初见成效。
新城区，经过数年的飞速发展已经羽翼丰满，成为南通最引人注目的片区之一。区位优势彰显价值高地，核心的城市资源将其打造成南通最璀璨的明珠。作为提升南通城市综合里的巨大引擎，新城区的房价也并不低，几个主打楼盘的价格似乎都冲在万元以上。相较于主城区的"饱和"，一些具有一定购买力的改善型购房者更加青睐这一个区域的环境：交通四通八达、配套日趋完善，体育会展中心、中央商务区、星光耀广场都是加分亮点。
由于摆脱了老城区土地制约的瓶颈，新开发楼盘不再像螺丝壳里做道场，而是把人性化的设计理念、高品质的景观环境逐一展现，让通城百姓见识了和谐精致的人居精品。除主城区外，新城区的楼盘定价算是其他4个板块中的。从最初的4000多元/平米短短不到3年涨到超万元，可见这个版块的潜力。
新东区重点城建概况：
1观音山新城总占地38平方公里，未来五年观音山新城将基本完成观音山新城核心区城市主、次干道路网建设，新建或改造太平路、胜利路、国胜路、光阳路等十条道路及雨、污水管网，完成供电、邮电、电信、消防等配套设施建设，完成以数字科技、节能环保、现代物流为主题的都市型产业园开发建设；完成太平禅寺周边约1平方公里文化商业功能区开发建设；完成观音山菜市场周边约0.5平方公里生活配套服务区开发建设。
2、南通汽车枢纽东站去年2月10日站务楼工程开工，今年建成后有望成为集公路客运、公交、地铁、BRT、出租车和社会车辆等多种运输方式于一体的立体无缝换乘的现代化综合客运枢纽。
随着南通房地产市场的发展和新东区观音山的改造，区域各方面配套的进一步完善，拉近了东区和主城之间的差距。如今的新东区已经不甘示弱、风起云涌一次次“价格战”的重复，已经充分显示了新东区板块内楼盘的竞争程度，同时也了解到此时楼市的热与冷。
骏和棕榈湾、文华名邸、德诚翰景园、恒盛豪庭、弘阳上城在销售排行榜中都很给力，撑起整个东区成交市场。而“新东区城市副中心”的定位对房价的拉动性是必然的，随着绿地及金地地块的相继开工建设，未来的商业配套也会不断完善，随着南通城区范围的不断外扩，未来的不在话下。
回顾2013上半年，板块内楼盘每一次的推新，均给南通楼市带来不小的拉动作用。而从房天下举办的大型看房团上，东线一直都是人气爆发。住宅稳步发展的同时，配套也在跟进。新东区的价格声此起彼伏，已然让市场感受到一股浓浓的火药味儿。
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港闸区——群雄争霸“北上海”
重点城建概况：
1、预计将于2018年全面建成的上海市北高新南通科技城，将成为南通承接上海、苏南的门户新区，科技城的落成将为港闸区乃至南通市实现产业转型升级注入强大动力。
2、静海大桥、北城大桥等的贯通，港闸区主城区实现。外环北路高架的建成通车，改善了我市北大门的出行格局，加速形成市区“一轴一环八射”的快速路系统。
3、大润发、欧尚超市、鸿鸣摩尔、迪卡侬（南通）体育用品专业性连锁商场、南通探险王国的陆续开业，港闸区政府将精心打造北大街将成为南通市区又一个商业集聚区。
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按照规划，港闸区永和路以南将重点发展商业、旅游、娱乐等消费项目，永和路与永兴大道之间将重点发展企业总部、高档写字楼、文化创意、研发等以办公及生产贸易为主的项目，打造成南通市区功能完备、现代生活气息的商务办公集聚区。
2013上半年，港闸区各楼盘短兵相接，老盘陆续加推，自主需求在这里释放，改善性需求被这里吸引，为南通楼市不断带来新活力。同时众多大品牌开发商的齐聚无疑推动了港闸区的形成速度，板块楼市格局再换新颜。刚需盘为主的特性早已决定了在如今“刚需当道”年代的受欢迎程度，而要想抓住大批刚需者的心，“低价+高质”已经成为区域内达成共识的运作模式。从华强城、万科、五洲国际城等项目的持续热销再到皇家花园、盛唐君庭、北城名郡、桂花小镇等项目优惠加大，板块内的项目受关注程度也与日俱增，目前区域内超过90%的项目都存有打折促销的政策，一成首付、零首付等另类促销手段应运而生。
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重点城建概况：
1、东方大道、东快速路、江海大道东段东西主线都将在年内完工，届时，两横四纵的快速路网将全部联通。连通崇川区和开发区的东方大道目前已经进入防撞护栏安装阶段，预计八月建成通车，届时不仅拉近了主城区与开发区之间的距离，市民前往上海方向也多了一条快速通道。
2、围绕“一核三片区”的城市总体规划，将新增开发区医疗资源总量，拟规划建设一所三级医院。此外，还将完善滨海园区医疗服务功能，依托现有资源规划建设一所二级以上医院；放大通州区医疗资源，通过提升中心卫生院能级，满足当地居民对优质医疗的需求。
3、南通经济技术开发区、苏通科技产业园区等成为长三角园区共建联盟盟员单位，海门海宝工业园和上海城投（启东）江海产业园被授予首批长三角园区共建联盟示范园区。
4、锡通科技产业园经过两年开发，目前一期六平方公里启动区已完成基础设施建设，总投资超百亿元的卡特彼勒、中港粮油、东方泵业等20多个项目竞相落户，为产业配套的人才职工公寓、标准厂房等正在同步推进。
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开发区与上海近邻的地理位置，注定了它的发展速度日新月异，迅速崛起的商务中心——能达商务区、风景优美、依山傍水的军山板块、科技带动发展的苏通科技产业园区，三足鼎立形成南通的城中之城，也打开了南通向外发展的大门。这个板块内楼盘“各领风骚”，景瑞望府、华润橡树湾、中港翡翠城老盘陆续加推，世茂公元、滨江丽都桥语、金科城的强势进入，产品进入多元化时代。既有高品质的住宅项目，又有特色鲜明的别墅，更有商业推动，该区域楼盘以高性价比获得不少购房者的青睐。同时板块内楼盘间的竞争在这场价格战中表现得更为激烈，低起价、重优惠使得市场再现“日光盘”场景。
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老盘加推新盘伺机入市
2013年，南通市场风云际会，在交通提速、城市规划、品质开发的基础上，南通各大购房板块强势崛起。上半年，南通楼市战火延绵中心城区板块至各大发展片区，各个区域从小范围之内至整个大板块硝烟四起，三大区域5大板块竞相逐鹿，开发商促销手段屡屡更迭，只为抢占先机俘获各种客源。
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作为国内实力综合型地产开发商之一的世茂也是赶着势头落子开发区，继竞得开发区能达商务区北侧住宅地块用地后，4月26日，世茂再次大手笔，一举拿下开发区星湖区域两宗商办住性质用地，用于建设85万方超大型商业综合体项目，此举必将对开发区甚至南通整体商业格局产生深远影响！ 【详情点击】
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万科于2012年12月21日成功竞得位于任港路南、战胜河西的R12042地块，地块面积为53276.71平米，这是万科继港闸区拿地后在南通拿下的第2块土地，整体定位将是南通端的项目之一。项目设计来源汲取了万科28年各个城市端项目的设计经验，设计理念大大超出了目前南通的设计水平。建筑设计上精工细构，从整体比例、典雅的线脚、精致的顶部、气派的入口大堂等，无不彰显出尊贵品质。
在的临近市中心的任港路上，R12042地块区位极为稀缺，周边有大润发、飞越百度广场以及更俗剧院等商业、生活配套支撑，距离濠河也仅5，万科的入驻给整个任港路带来了无限生机。
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