[摘要] 本次大话地产，南通房天下诚意邀请业内精英齐聚一堂，共同分析了2013年南通上半年楼市情况，并从下半年政策发展趋势、房价变化等各方面探讨2013年南通楼市下半年走势，也为购房者如何置业答疑解惑。
南通房天下讯 对中国房地产行业来说，跌宕起伏的2013年已经走过了一半。回首上半年，得益于政策的“反催化”作用，南通楼市取得了傲人的成绩，1-6月，市区成交总量达到9080套，成交总面积1013709.12平方米，创历史水平。1月楼市春意十足，2月开局低迷；3月借国五条东风重振市场；4月乘胜追击；5月6月，成交稳定前行。
南通房天下运营总监阳洋会议主持
土拍市场方面，一改往日的热闹局面，显得异常的淡定，上半年南通市县一共出让地块630宗，较2012年上半年上涨18.87%；成交总面积达到19102343.32平方米，同比下降13.70%；成交总金额为3703193.73万元，同比张张39.41%。其中南通市区（不含通州区）出让地块51宗，与去年同比增长了34.21%，除新城区两宗商业地块以及世茂大手笔拿下的开发区地块外，再无“亮点”，县区土地市场却大放异彩，收获颇丰。
在大环境方面，政府对楼市的严正调控显然是各方聚焦的重点：随着新国五条的出台，2013年楼市调控的大幕正式开启。随后国家公布的国五条细则具体内容，犹如一只靴子落地掷地有声，当大多数人以为国五条即将过去的时候，地方版国五条细则“驾到”，搅热楼市的同时也搅热通城楼市。
随后，有关房产税、个人不动产登记到住房信息联网，政策一次次想要重拳出击，却总被喻为“打在棉花上”。一边是政府坚持楼市调控不动摇，一边是政策执行力度大打折扣，楼市在政策“雷声大雨点小”的表现中再次迷失了方向。在这种种现象的背后，最让购房者关心的依然是房价的问题，然而银行“钱荒”的继续发酵、房贷利率优惠的紧缩，让购房者心烦意乱。
半年的混战，南通楼市呈现出来的真实情况如何？上半年南通楼市究竟交了一份怎样的考卷？下半年的政策环境以及楼市走势会怎样发展？面对错综复杂的市场环境，南通各大房企该如何营销，才能异军突起、不走寻常路？今天下午（7月11号），房天下2013大话地产在南通市皇家花园餐饮会所如期举行，整场活动持续了两个半。
本次大话地产，南通房天下诚意邀请业内精英齐聚一堂，共同分析了2013年南通上半年楼市情况，并从下半年政策发展趋势、房价变化等各方面探讨2013年南通楼市下半年走势，也为购房者如何置业答疑解惑。
本次活动，南通房天下首先给大家详细分析了南通楼市年中白皮书中的各种数据，重点在房价走势、成交量变化、购房者置业观点等各方面进行了详细解读。在上半年数据的基础上，大家对下半年的楼市走势纷纷发表各自的观点。
南通楼市目前仍以刚需项目为主 限购可能性不大
南通顺发置业营销总监 强，结合自身项目围绕上半年楼市调控政策发表了个人观点，并坚持南通不会限购。他解释道：“根据白皮书数据，目前南通市区房价涨幅在1%左右，这种情况下限购的可能性不是很大。目前市面上销售比较好的大部分是以刚需项目为主，刚需项目基本上都是以首次置业为主，这块本身是属于内需型的东西，如果内需旺盛的话，我相信政府也不会出台这个政策。”
总价控制是重中之重 价格竞争需有序才能良性发展
骏和棕榈湾总经理陈显德结合自身项目，对新东区的发展侃侃而谈。新东区在整个区域里面提出来的，但是在前两年里面新东区发展是比较疲软，上半年政府对新东区的规划作出了很大的努力，也为新东区的方向做了指导，从销售价格角度来看，骏和棕榈湾这个项目经历了宏观环境的变化，价格有一定的波动，当然我们也是尽力量把波动幅度小一点。
老百姓购房的心态是越趋理性，在这种情况下，我们作为地产商来说也是非常谨慎，因为现在整个地产环境不好，很多业主会从房价波动而心里不平衡，然后借题发挥发生一些群体事件，我们公司也重视这个事情。
我们的成本也不允许我们有大幅度的价格调整来争取以价换量。因为我们公司在扬州也有开发，从市场竞争环境来看，南通向东与扬州来说，南通会略显得无序一点。在这个问题上，在一些共性问题上需要大家采取相对来说相近的营销手段，才能保证这个市场价格竞争不至于导致无序。如果市场竞争越无序，价格波动越厉害，这会导致客户购房心态愈加摇摆不定。
现在有很多客户想买房，为什么调查结果会显示出近期不准备买房？就是因为价格变化很大，看不懂这个事情，各种各样的传言都有。现在老百姓有没有急于买房？说急也不急，从解决营销问题上我认为总价控制是重中之重。所以我觉得产品从两头走可能是一种趋势，一个是紧凑型、小型化；一个是大平层，当然这要看城市的经济了。
区域竞争价格共识难统一
保利地产营销总监谢宇对陈总观点表示认同。就价格方面，谢宇表示，在区域里面成本压力比较大，我们都希望能够达成区域价格的共识，尽量不破这个底线，但这个市场是无形的，要达到这个共识还是蛮难的。
最近华润、中海一开盘，两个项目打的鼻青脸肿的概念，港闸区其他项目也处于水深火热之中。对开发商自己而言，还是要根据自己的成本来定夺。今年下半年不管港闸区其他项目价格怎么动，我估计我们的价格不会下来的。
关于群体性事件，南通这块群体性事件已经成为一个风气，绝大多数项目都受过这样的风波，作没有受过风波的也需要仔细检查一下。
居住空间更多关注功能定位 征收难度大影响推地力度
会上嘉宾们观点火花四起，一直在旁认真聆听的任港街道办主任施广炎也不禁加入其中，并对上半年南通楼市发展变化谈了自己的看法。
施广炎谈到，南通地产从小到大，从无到有，从原来买一套房子，现在买好房子的阶段，是升级换代。原来买房子交个钱，过两三年拿栋房子非常了不起了。现在，要看地段，第二要看环境，第三要看物业。你买的不是房子，而是买一个居住空间，这个居住空间就要考虑功能。房间不一定要大，但是要通透。
作为政府来讲，今年上半年崇川区发展进度，明显是降速了，不是提速了。这两年市土地储备中心跟区里一个一个对接，尽可能加大供地范围，我想我们地产开发商从下半年开始不会有冷风，只会有暖风，但不会热昏了头。
以平和心态良性竞争 寻求突破做好城市口碑
会上星浩资本副总经理沈毅就城市综合体发表了独特见解。关于城市综合体的话题，我认为目前在南通处于蓬勃发展期。这个综合体解决的不光是老百姓衣食住行最基本的品质提升问题，还有体现城市形象。一座城市经过城镇化集中发展以后，必然要往更高层级看，这也是响应目前市政府的号召，作为一个开发商来说可以为城市做一点贡献，我们一定要在政府的带领下打造出精品的项目。当然这个项目带有商业性质的话，它的价值会更大一点。
在地产行业，尤其在南通这个格局中，我个人始终有一个想法，我不能说全区开发商都按照一种方式去操盘，但是在各个板块真的有一种感觉，虽然我们直面一些竞争，这是没办法避免，但我们还是要有一个想法，就是作为打造这座城市新兴的方向或者地产界找寻一些突破，营销人员最主要追求就是大家把这个城市口碑做好，这个口碑就在于白皮书里面所有网友对这座城市房地产行业的理解，如果每位地产人都能够这样想的话，就不会出现恶性降价，互相排挤搞一些负面竞争，我个人觉得大可不必。
刚需出手促高量成交 看好南通下半年楼市
近期，南通商品房市场竞争比较激烈，一些无序竞争导致了购房者购房信心不足。在最近一段时间的各区成交样本来看，区县成交反而要比市区成交要高很多，而且成交均价也要比南通市区来得高。对此，融创集团营销总监张勇对上半年市场供需发表了自己的看法，做了较为详细解析。
张勇表示，地产公司来南通投资也好，拿地也好，最起码前期市场情况怎么样，去化能力怎么样，这是拿地之前必须要做的测算先决条件。但近一年左右的时间，北区这块量非常大，不管是新增还是库存，量都很大。从今年上半年南通楼市白皮书来看，纯住宅项目完成去化量7000多套，按照这个势头来看，今年有望突出1万套大关。
为什么上半年能取得如此好的销售业绩呢？张勇分析道，这里面有两个原因：个是所谓国家推出的政策，再加上媒体的诱导，这可能助长前面这段时间刚需出手很重要的原因。
还有刚需里面也可以分为三等，其中一种是含刚度很高的刚需，不买房不行的。更多的认不是真正买二手房的，而是把房子过户给底下的子女，由于这种情况，你把房子过户给子女也好，还是有一波人买二手房也好，就相对于把一些空置房消化掉了。
比如说50万、60万我可以买二手房，或者再添一点买一个商品房，因为商品房格局、空间、功能比二手房会好一点。还有老百姓对生活品质追求越来越高，就是我们经常说的性价比。同样80万的房子，希望配花园、配游泳池等等。往后市场层面上的竞争，某种程度上就是产品之间的竞争。
住宅开发不要抱乐观态度 下半年销售或不如上半年
对张勇的观点，南通凤凰置业营销总监徐茂军发表了不同看法。
上半年楼市销量为什么达到这么好？在去年同等基础上涨了不少，我认为是新政出台之后，关于20%个税，就在很短时间之内，南通二手房交易就达到了几万套。这几万套存在家庭成员之间的过户，但这个基数很大，买卖占了很大比。很多人把二手房一卖就有钱了，这么多人有钱了，只要有一定比例流入到一手房市场来，因为总量才7000多套，在这个基础上增加这么多也是理所当然的。所以上半年的成绩并不是我们市场的转暖，而是一个特殊历史时段造成的，带来了一手房的销量。
但下半年的销售肯定不如上半年，因为这么大体量二手房的买卖必定会跟市场产生持续的影响，这个市场可能会持续整个年度，从整体年度来讲，南通住宅市场要好于往年，全年完成1万多套肯定是没有问题，我估计会超过1.5万套以上。
南通有一个特点，它没有外来人口，它是往外走，属于对外输出型，在南通做得比较好的人很快就会出去了，所以南通这个城市本身规模不大，现在这么多开发企业，这么多量供应这个市场。第二，内部的造血功能跟不上，所以南通市场整体来讲，又没有外面市场来补充，只有一个方面可以补充，就是城镇化的进程，这块会对市场有很大的促进作用。
房天下电商及无线产品发布
2010年，房天下凭借景瑞房天下拍在南通市场成功开创了房地产电商新模式的先河，3年过去了，南通房天下的电商模式更是兼具狂拍团、夜闪购、团购等多重模式。
2240套，1.8个亿的销售额，这便是上半年房天下＆中海碧林湾的北区电商传奇，同为上半年的景瑞望府团购也在开发区斩获80余套的销售业绩。成熟的电商模式、9万会员的蓄客保障、新颖的电商风格、全渠道全人力铺开的专业态度，这便是房天下赋予电商的保障，也是下半年电商传奇的新起点。
会上，南通房天下客服组策划专员吴白桦向与会嘉宾介绍了房天下独创的营销模式，上半年营销活动所取得的成绩及下半年即将进行和已经进行的营销活动为在场的嘉宾做了详尽的介绍， 306全景看房、硬广全网攻势，中海新闻播报等全面结合，在所有硬广上面给予大力支持，通过电商平台为广大开发商取得更多销售的业绩辉煌，为广大的购房者带来更优惠更好的服务。现场不少人士对房天下的网络电商表示了浓厚的兴趣。
全新产品“新房通”发布
下半年新产品的推广是以服务开发商为主要目的而推广出来的新产品，它的主题就是自营销平台。其实就是把电商模块、电商体系平台全部免费公开给开发商使用，通过开发商使用运作期间归开发商为主，而房天下以服务态度来操作这个模式。
今年我们推出了“新房通”，我们是把淘房帮、新房帮、交易管理平台和案场支付管理进行融合成“新房通”。在电商推广、电商上线，整个电商的推广、落地都可以开发商自己操纵，资金池现金可供开发商自由支配，资金池是通过收取会员服务费生成资金池总额=销售套数×会员服务费。
我们会帮助开发商建立网店主页，网店发布之后会对它进行线上密集性推广。除此之外我们还融入了新房帮系统，就是置业顾问在网上进行开店，然后把整个电商平台用进去产生多元化的免费推广。
无线房天下不断提升端用户体验 大幅拉动线上购买力
作为与时俱进的媒体平台，我们的手机客户端、官方微信、微博等等，一对一的模式理念越来越深入人心。这是房地产网络平台的首例，目前我们正在大力推进中，并且已经取得了很大成效。会上，房天下客服组策划专员邓曦向与会嘉宾介绍了房天下全新产品。
6月13号无线房天下南通正式推出，推出当天就用在了中海碧林湾的项目上。随着智能手机越来越普及，房天下无线在未来也会开拓更广泛的天地。
目前无线房天下客户端日均达到80万，装机量500万，有几大亮点。1、无线搜索优惠优先亮点。当打开手机房天下客户端的时候，无线搜索将最优惠的楼盘显示在屏最显著的位置。2、无线地图精准找房子，在地图上面我们会快速标注出他所在的位置，他周边的环境。3、无线看房团预约报名，这是将PC端看房团实现到无线端，可以让网友更快速的转化到线上来。4、无线论坛随手拍，这方便所有楼盘本身业主群和关注楼盘的人，可以不在电脑面前随时对关注的楼盘信息发出讨论，产生及时的互动。5、无线端房价评估系统，当您输入房源大概信息之后会有一个对房子大概情况的评估。
下半年我们还将继续将PC的产品进行无线化，目前正在开发的项目有高清组图高清。针对Iphone用户，主要是提高客户端五星级评价，使得更多用户去下载它，使用它，成为日常生活中一部分。最终实现让房天下客户端成为人人手机中必备功能的效果，以此来更多更快将线下的购买力转换成线上购买力。
最后南通房天下运营总监阳洋女士为本次大话地产做了总结性发言，她表示，希望在今后的日子里，房天下能够充分发挥好开发商与购房者之前的桥梁作用，充分利用我们现有的资源，积极开拓新资源，希望以后跟各位的合作能够越来越好。
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