[摘要] 渣打银行日前对国内房地产开发商进行了第八次调查。调查显示，国内房地产行业不仅正在复苏，而且势头强劲。房屋销售量持续上升，二三线城市房价正在反弹。渣打银行称，尽管开发商在融资方面遇到一些困难，但下半年其销售业绩仍看好，同时拿地数量也在增加。
渣打银行日前对国内房地产开发商进行了第八次调查。调查显示，国内房地产行业不仅正在复苏，而且势头强劲。房屋销售量持续上升，二三线城市房价正在反弹。渣打银行称，尽管开发商在融资方面遇到一些困难，但下半年其销售业绩仍看好，同时拿地数量也在增加。这一趋势将再次加速未来一到两年的房地产建设活动。
土地价格上涨预期增强
调查表明，房地产建筑活动正在复苏并将加速。参与调查的30家开发商中，有15家表示过去3个月内建筑活动有所增加（第七次调查中仅有11家），有5家开发商表示建筑活动大幅增加，与此同时，还有11家表示建筑活动没有变化。当问及未来3个月的建筑活动计划时，20家企业表明，与当前情况相比，它们将扩大建筑规模，这与第7次调查阶段相比其数量上升了12个，并创历史新高。
调查显示，最近一季度，19家开发商的建设规模有所扩大。主要原因如下：当前市场较去年同期好转，房屋需求及房价均出现复苏；棚户区改造与农村城镇化项目提速；部分开发商希望扩大规模。最近一季度，未增加建设规模的开发商则表示，建设规模未增加的主要原因是资金约束，以及对房屋库存和政策环境的担忧。
与此同时，土地市场也开始回暖。据开发商们反映，政府部门增加了土地供应量。30家开发商企业中的16家调查对象反映，过去3个月内新增土地被用于售卖，这一数字较第七次调查的13家有所上升。二三线城市最近流拍的土地较少，这是住房需求开始恢复的又一迹象。开发商们的土地需求也开始增加。在30家开发商企业中，有21家表示在未来的3到6个月准备购买土地，其中10家还表示与3个月前相比，当前他们有更大的土地需求。
调查显示，大型上市开发商和国有开发商在目前土地拍卖中仍占据主要地位，但民营开发商的购地需求也有所上升。开发商们认为，在今年第三季度土地价格将持续上升。大部分开发商声称，他们预期地价将温和上涨；部分预期上涨幅度为20%至40%，这一幅度是前所未有的。
调查显示，现金和银行信贷是开发商购地资金的主要来源，尽管对部分开发商来说，信托投资与境外投资也是可选途径。15家开发商表示，未听说同行有购地付款方面的困难（与第七次调查的数据持平）。然而，小型开发商正处于不利境地，18家受访企业表示，资金充足的大型开发商从资金紧张的小开发商手中拿地，这一情景正在上演（第七次调查中有21家持同样看法）。
房屋销售状况持续改善
调查显示，有三分之二受访企业表示，2013年第二季度行业销售状况好于季度，这与第七次调查中数据相同。大多数开发商表示2013年第二季度销售量要好于2012年同期水平。30家开发商中的10家称，他们对未来3个月的前景信心“大幅提升”（与第七次调查相比少4家）；然而，17家受访者称他们对前景的信心仅“略有提升”
（比第七次调查多5家）。调查表明，受访开发商们对2013年下半年的销售前景仍持乐观态度，有18家开发商预期下半年销售将好于上半年，11家预期下半年将持平。5月份强劲的住房销售，帮助上市开发商达成其全年销售目标的43%（2012年同期数据仅为37%）。正因如此，渣打认为，大多数上市开发商能够完成其全年的销售目标。
对于今年3月份出台的“新国五条”以及各地陆续出台的细则，约半数受访企业称，二手房市场的销售因政策收紧而遭受压力，尽管新房销售量有所增加。
调查显示，虽然销售状况有所改善，但房屋库存仍令人担忧。11家受访开发商表示，其所在城市住房库存正在下降，较第六次调查少了2家；12家开发商称其所在城市库存上升，与第七次调查持平；7家开发商预期其未来数月的房屋库存将会下滑。
调查还显示，上半年火爆的住房销售有近一半来自“刚需”。受访企业称，房屋销售量中首次购房者占48%，改善住房状况者占10%，投资购房占12%。该结果与第七次调查保持一致。在改善住房状况的购房者中，超过半数是真正改善住房者（卖掉了旧房），而余下一半人皆为“部分改善”或“房屋投资者”（并未卖掉旧房）。
开发商定价策略趋激进
调查显示，在30家受访开发商中，认为在过去3个月中新房价格涨幅达10%的有21家，认为涨幅达10%到20%的有5家。而第七次调查中，认同这两种增幅的开发商数量，对应分别为8家和2家。上述开发商经营城市中的二手房市场价格也在上涨，18家受访企业称季度其价格上涨，11家表示持平。
受此影响，开发商的定价策略变得更为激进。在第七次调查中，将近半数受访者（14家）声称其他开发商仍在打折售房，但在第八次调查中，这一数据仅为4家。与此同时，30家开发商中有21家表示行业价格将温和上涨，而第七次调查中这一数据仅为7家。23家开发商认为未来6月内房价涨幅将达10%，另外6家开发商表示其涨幅在10%至20%，仅有一家开发商表示将与目前持平。
开发商融资状况仍未改善
调查显示，有12家企业称，今年第二季度较季度相比，其从银行获取贷款变得更为艰难；仅5家开发商称贷款更容易。据开发商反映，项目开发贷款平均利率由季度的8.1%上升至第二季度的8.7%。相比之下，季度银行商业贷款平均利率较去年四季度温和下降。
另外，开发商来自信托公司的融资减少，13家受访者表示知道有其他开发商从信托公司融资，这一数据较第七次调查多了10家。信托公司的融资成本由第七次调查的平均17.3%渐升至18%（不包括其他成本）。
调查显示，有16家受访企业表示其同行均关注现金头寸，这一数据较第七次调查多出3家。8家受访者称如果房价不上涨，更大的问题将会浮现。而小型开发商的融资状况看上去正在恶化。
尽管融资状况持续恶化，但违约现象并不普遍。有三分之二的受访者称，未听说过有其他开发商的银行或信托贷款违约的案例；仅9家开发商称有一些个案，这与第七次调查结果类似。然而，这次调查表明，更多开发商期望通过售地或新项目上马来改善现金状况（第八次调查中有18家、第七次调查中有13家）。此外，开发商拖欠对供应商付款的现象依旧普遍，且开发商拖欠对银行与信托公司付款的现象正在增加。
开发商对政策预期更谨慎
渣打在报告中表示，今年3月份出台的“新国五条”，看上去对范围内房地产市场影响甚微，大多数城市自3月份起房价持续上涨。有15家受访企业表示，政府新规对他们的影响并不大。
然而，开发商们对政策的预期已悄然发生变化。尽管3月份发布的新规对于抑制房价上涨收效甚微，但7家开发商预期未来3个月其政策将趋紧，这一数据较第七次调查多出3家。预测近期政策有某种程度放松的开发商由第七次调查的11家降至目前的1家。
受访企业还预期，近期银行融资渠道和住房贷款政策将进一步收紧，这与第七次调查中情形相反。大多数开发商预期房屋限购政策将不会改变。依据最近官方的发言来看，政府还计划逐步加征房产税。而对于“中国房地产最糟糕的情形是否已经结束”的询问，开发商们普遍认为，其对于中长期前景的展望变得更为谨慎。其中21家开发商表示，不认为最糟糕的情形已经过去，这一数据在第七次调查中仅为14家，在第六次调查中仅为16家。
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