[摘要] 届时停车费将被细化为“汽车停放费”和“租金”两部分，而对于物业来说，可以采取“酬金制”，也能采取“包干制”。汽车停放费由物业服务企业或专业管理机构根据物业服务合同约定收取；租金由车位专有人或管理者根据合同约定收取，也可委托物业服务企业代收，分别核算。
（中国江苏网）月交两三百停车费，你可知道这其中有多少是物业收取的管理费用，多少是车辆停放的租金？江苏省物价局、省住建厅30日召开新闻通气会，从2014年1月1日开始，江苏将执行新出台的《物业服务收费管理办法》。届时停车费将被细化为“汽车停放费”和“租金”两部分，而对于物业来说，可以采取“酬金制”，也能采取“包干制”。
■关于停车费
一：新规里停车费中物业部门收多少管理费明确吗？
新规：租金和停放费分开
（中国江苏网）“汽车停放收费管理”明确了汽车停放费、租金的内涵，汽车停放费包括用于车位、车库的公共设施设备运行能耗及维护、保洁、秩序维护、管理服务人员费用以及法定税费等；租金是车位所有权人或管理者将车位采取租赁方式，出租给使用人所收取的费用。
汽车停放费由物业服务企业或专业管理机构根据物业服务合同约定收取；租金由车位专有人或管理者根据合同约定收取，也可委托物业服务企业代收，分别核算。
与原《办法》相比较，新《办法》对停车收费进行了细化规定，老《办法》规定的汽车停放服务费是一项综合收费，概念比较模糊，对不同权属的车位、车库汽车停放费怎样收取没有明确。新《办法》规定，占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应交纳汽车停放费；租用建设单位未出售的车位停放汽车的，应当交纳汽车停放费和租金。《办法》还规定，物业服务企业应当将汽车停放费等单独列账，独立核算。
江苏省住建厅房地产市场监管处副调研员陈健说，“打个比方，我停地下停车位一个月花300元，现在搞不清多少是物业部门收取的管理费，多少是应该归权利人的租金。以后可能就要明确，其中的100元，属于物业的停放管理费，还有200元是所有人的租金。”
二、汽车停放费和租金会上涨吗？
新规：会实行政府指导价
（中国江苏网）停车费细化后，价格会上涨吗？江苏省物价局服务价格处副处长陈文清介绍，汽车停放费和租金会实行政府指导价。同一车辆停放区域内的汽车停放收费标准应保持一致，地下与地面的汽车停放费标准应当保持合理比价。现在一般占用业主共有的道路地面停车的汽车停放费标准是120-150元，一般不要再交租金；地下停车的停放管理费标准是60-80元，这意味着如果业主自己买了车位，就只需要交纳汽车停放费，一般不超过80元。而地下车位，租金和停放费加在一起，目前的指导价是不超过300元/月。
占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，业主大会成立前，应当在前期物业服务合同中约定；业主大会成立后，应当根据业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定汽车能否停放。新《办法》明确，租用依法配建的人防工程平时用作停车的车位（人防车位）停放汽车的，也要交纳汽车停放费和租金，由于人防车位使用及管理属性特殊，人防车位租金使用的管理办法，省物价局将会同省住建厅、省民防局另行制定。
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三、外来车辆进入住宅小区临时停放如何收费？
新规：一内免费，救护、抢修等车辆一律免费
《办法》对外来车辆进入住宅小区临时停放管理进行了明确规定。对进入住宅物业管理区域内进行军警应急处置、实施救助救护、市政工程抢修等执行公务期间的车辆，以及为业主、物业使用人配送、维修、安装等服务的车辆，物业服务企业不得收取任何费用。根据合同约定允许其他外来车辆进入住宅物业管理区域临时停车的，在约定时限内免交汽车停放费，具体由各地制定，南京此前的规定是进入小区一内免费。（中国江苏网）
■关于物业收费
一、保洁绿化所用水电气价格如何？
新规：和民用一样了
新《办法》明确了住宅小区内共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气价格按照当地居民使用价格的标准执行。但洗车、餐饮等经营性用水、用电、用气除外。
二、物业公司一定是采用固定服务费吗？
新规：可采用“包干制”或“酬金制”
新办法规定，物业服务企业可以采用“包干制”或者“酬金制”，具体收费方式由物业服务合同约定。“包干制”简单地说就是物业企业收取固定的物业服务费，盈亏均由物业公司承担。而酬金制，就是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，“多退少补”的形式，结余或者不足均由业主享有或者承担。
在业主、业主大会选聘物业服务企业前，物业服务合同由物业服务企业向当地价格主管部门、物业管理行政主管部门备案。业主大会成立后，普通住宅物业公共服务收费标准就由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定，通过物业服务合同约定执行。
虽然实行的是政府指导价，但价格主管部门应当会同物业管理行政主管部门每三年内对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整。调整时需要考虑的因素，包括物业公共服务平均成本、工资标准调整幅度以及居民消费价格指数变动情况，同时还要向社会公布。（中国江苏网）
三、代收代交费用已计入物业公共服务成本的还能重复收吗？
新规：不得重复收取
代收代交费用，是指物业管理区域内，共用的电梯、水泵、中央空调、集中供热、监控机房等设施设备运行电费及公共照明、公共用水等由物业服务企业负责代收代交的费用。
办法规定，代收代交费用由物业服务企业单独列账，按实际支出和约定方式向业主或物业使用人合理分摊，已计入物业公共服务成本的不得重复收取。分摊办法应当通过物业服务合同约定，合同中没有约定或约定不明确的，按业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。（中国江苏网）
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■关于业主
一、业主出入证免费配置不少于4张
新规：额外办理可适当收取工本费
新办法规定，新建住宅小区实行门禁出入证（卡）管理的，建设单位应当为业主、物业使用人免费配置不少于4张出入证（含IC卡等）；业主大会成立后，实行出入证管理的，由业主大会与物业服务企业协商约定。业主另有需求申请办理的，可以适当收取工本费。
二、空置房物业费怎样收取？
新规：一定时期内按不低于合同约定标准的70%交纳
空置房的物业费到底怎么收一直都是焦点，《办法》向社会征求意见时，有居民对空置房物业费减免持认可态度，认为不会产生垃圾、不会发生管道堵塞等；但也有居民反对，认为业主虽没有入住，但小区的卫生保洁、保安巡查、公共设施维护要正常运转，不会因为少数业主未入住而停运。所以，新《办法》规定，因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，在一定时期内，其物业公共服务费按不低于合同约定标准的70%交纳，减免期限和具体标准由各省辖市价格主管部门确定。业主大会成立后，由业主大会与物业服务企业约定。
物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业公共服务费用，但预收的期限最长不得超过一年。
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