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开发商溢价400%上海抢地:房价涨50%以上才能保本

第一财经日报   2013-12-19 07:37

[摘要] “这个账已经不知道该怎么算了!”昨日(12月18日),在上海锦绣投资管理有限公司(下称“锦绣投资”)以3.02亿元夺得浦东新区临港新城主城区WNW-A1-14-1地块(下称“临港14-1地块”)后,一名参与现场竞拍的开发商向记者如是感慨。

一线城市土地疯狂开发商溢价400%上海抢“面粉”

柳九邦

“这个账已经不知道该怎么算了!”昨日(12月18日),在上海锦绣投资管理有限公司(下称“锦绣投资”)以3.02亿元夺得浦东新区临港新城主城区WNW-A1-14-1地块(下称“临港14-1地块”)后,一名参与现场竞拍的开发商向记者如是感慨。

对于锦绣投资来说,拿下这幅土地不仅需要真金白银,更需要充足的想象力。这幅起拍价为5958万元的商住地块,最终溢价率达到406.9%。随后,锦绣投资又以1.43亿元夺得上述地块旁的临港14-2地块,溢价率379%。据同策咨询提供的数据,今年11月,临港新城的房价约为1.4万元/平方米,这意味着,上海最东南面的滴水湖畔,“面粉”价格已经远超“面包”。

这是一线城市疯狂土地成交的缩影,数据显示截至11月底一线城市土地成交金额已经创下历史新高。

刷新年内溢价率纪录

“楼板价15000元/平方米,那太可怕了!”一位在临港新城有项目的开发商向记者感慨,“年初我们拿地的楼板价不到4000元/平方米,今天拍的这块地就在我们斜对面。”

对于锦绣投资的到来,上述开发商和众多业内人士一样,感到非常意外。

临港14-1地块紧邻滴水湖,性质为商住。昨日下午,22家房企的近百名工作人员将上海土地拍卖大厅挤得水泄不通,光验证竞买人身份,就用去了40多。开拍后,68号竞买人锦绣投资显得非常低调,竞争主要集中在25号竞买人和14号竞买人之间,双方“互掐”百余轮后,有备而来的锦绣投资才突然“杀出”,最终以3.02亿元拿下这幅土地。

406.9%的溢价率不仅创下今年上海土地溢价率的新高,也大幅刷新了临港新城地区的楼板价纪录。德佑地产市场研究部监控的数据显示,此前,临港新城地区的楼板价纪录为8818元/平方米,远低于昨日成交的地块。

锦绣投资成立时间为2012年5月8日,注册资本300万元,法人代表为戚士新。

记者注意到,大连永嘉集团有限公司董事长的姓名也为戚士新,该公司成立于1993年,涉足建筑、地产行业。今年1月1日,大连永嘉集团收购了深圳市南宇明思克投资有限公司100%的股权,成为坐落于深圳的明斯克航母的新主人。昨日,大连永嘉集团的一名工作人员对本报记者称:“领导都在出差,暂时不能确认是否是该公司夺得了临港地块。”

上海一家中型房企相关负责人认为,锦绣投资此前可能从未在上海拿地。对于这些“铁了心”要进入一线城市的房企,有时拿地往往是不计成本的。“他们必须以一个项目来切入,进入这个城市把关系打通开始做,做完一个项目,熟悉所有的流程和关系,然后才可能做更多的项目。”

德佑地产研究总监陆骑麟表示,年初成交的4幅临港新城地块溢价率均未超过20%,随着自贸区概念的发酵,临港新城土地的溢价率开始攀升,近期成交的两幅临港万祥社区宅地溢价率都超过了100%。

“当然,今天的临港新城地块出现如此惊人的溢价率,除了自贸区概念和轨道交通的影响外,其本身起拍价较低也是重要因素,此外中小房企急于弥补一线城市土地储备不足,也极易促成高溢价的产生。”陆骑麟如是说。

房价涨50%以上才能保本

当“面粉”贵过“面包”之后,如何盈利是摆在开发商面前最棘手的问题。

21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示,2013年至今,临港新城板块新房供应和成交面积分别为17.8万平方米和25万平方米,是去年同期的6.3和2.7倍。尽管楼市成交火爆,但不少业内人士认为,1.5万元/平方米左右的楼板价想要盈利,房价至少得再涨50%以上,但这个难度太大了。

统计显示,2013年至今,临港新城板块新建商品住宅成交均价为1.2万元/平方米,昨日出让的两幅地块楼板价全部超过板块内新建住宅的均价。今年以来,临港新城板块仅有1个楼盘成交均价超过1.5万元/平方米。该楼盘于10月中旬入市,截至12月17日,成交新房200套,去化率为78.1%,成交均价1.8万元/平方米。

“只能说自贸区给大家带来的想象空间实在太大了。”上述在临港新城有项目的开发商对记者坦言,“滴水湖旁边这块地方,配套还不是很完善,真正繁荣起来还需要有一个过程,这回楼板价这么高,拿地企业可能认为,将来自贸区会扩围至这个地区。”本周临港新城主城区还将连续出让5幅经营性地块,目前,这5幅地块地的竞买申请人数都超过了15人,火爆程度可见一斑。

21世纪不动产上海区域市场研究部副总监黄河滔称,近期临港新城迎来土地出让高峰,今天两幅地块高溢价出让为临港新城土地打响头炮,甚至可能影响到明后两天开发商拿地的预期。

截至昨日,本月上海累计共成交经营性地块25幅,成交金额达271.1亿元,而今年以来,上海的土地出让收入已经超过2000亿元,创历史新高。另据中国房产信息集团(CRIC)统计,截至11月底,2013年年内北京、上海、广州和深圳四大一线城市土地出让金收入总额为4720.38亿元,较2012年同期暴涨181.72%,创历史纪录。

“土地市场这么热,你说明年的房价能不涨吗?”上述中型房企相关负责人如是反问记者。他表示,虽然年底上海土地市场的供应明显放量,但短时间仍无法改变一线城市土地市场“僧多粥少”的局面。

(财经日报)

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