[摘要] 日前，央行宣布扩大人民币对美元的波幅，人民币汇率波动广受关注。与此同时，楼市一再“降温”多地打折促销的新闻也屡见报端。
日前，央行宣布扩大人民币对美元的波幅，人民币汇率波动广受关注。与此同时，楼市一再“降温”多地打折促销的新闻也屡见报端。
记者从历年数据分析发现，我国楼市与人民币汇率变动情况多次“同进退”。业内专家深入解读表示，多年来人民币持续，已经导致大量热钱流入，而热钱“资金池”依然是房地产行业。在汇率贬值之时，国内房企海外融资成本提高、海外热钱流入放缓，对于国内房地产市场会形成一定的打击。
不过，也有专家预测，人民币汇率依然长期看好，只是短期可能有所反复，但是，由于房地产本身“积重难返”，此轮汇率下跌或成为楼市转向的“导火索”。
数据：5年内楼市两次低潮与汇率走势吻合
外汇交易中心实时数据显示，3月28日人民币对美元汇率中间价报6.1490，较前一交易日继续下跌25个基点，创下年内新低。而这样断崖式的下跌，已经从年后一直持续到现在。年初至今，人民币已经贬值了约2.6%
与此同时，国内的房地产市场涨幅开始出现迟滞，国家统计局数据显示，新建商品住宅（不含保障性住房）与上月相比，房价环比上涨的城市个数减少，一线城市环比涨幅不再领涨，房价涨幅在1月份之后继续收窄。而部分地区和楼盘开始出现打折促销乃至直接降价的迹象。
这并非个案。梳理此前的汇率走势及房地产走势，记者发现，人民币对美元汇率的步伐和国内房地产的步伐显示出明显的趋同。
2005年汇改后，2006年至2013年，人民币对美元的历年幅度中，2007年幅度，当年中国经济、股市、楼市皆疯狂。
而其中，人民币的步伐曾经两度遭挫。2008年下半年至2010年上半年，由于遭逢国际金融危机，人民币停止，到2012年第二季度人民币趋缓，第三季度出现微幅贬值。而这与近年来房地产的两次低潮正好吻合。
为何人民币汇率和中国房地产市场能多年保持“同进退”？
资深投行及金融专家温天纳表示，人民币和房地产走势确实有一定的相关性。“首先汇率和利率是有很密切的关系，而人民币本身走强，对于人民币资产来讲都有吸引力的作用，对于外部的投资者追求人民币资产有很正面的影响。”
而资深热钱专家、广东省社会科学综合开发研究中心主任黎友焕也表示，人民币汇率多年来一路走强，使得境外热钱多年来保持巨大的净流入。“而这些热钱的去向，到目前为止，主要的资金池还是在房地产。”
分析：热钱净流入的拐点或将至 但难现外逃
人民币走跌，热钱是否开始从国内的地产市场撤出成为近期的焦点。
温天纳表示，而此次贬值是不是以一个较为长期的形态出现，现在还没有定论。如果人民币出现长期贬值，显然会导致热钱减少流入中国；如果延续下去，出现比较严重的贬值的预期，整个资金的流向可能会有所改变。“目前主要是看汇率是否在近期达到一个平衡，同时也要看美国QE退市的安排等。”
黎友焕则表示，根据自己的监控，2月份境外热钱依然保持净流入的状态，但是流入的量已经在减少，“这表明热钱已经对中国市场表现出谨慎的态度。”预计，3月份热钱应该依然会保持净流入的状态，马上转为净流出的可能性“不是很大”，但是未来热钱“净流出”的拐点一定会到来。
人民币贬值只是暂时的，幅度不会太大，年内应该是小跌加盘整的格局，幅度难超10%。
预测：汇率长线依然看好
“从我现在的判断来看，长线人民币的预期是不变的。”温天纳判断。但是，对于长期和汇率“同进退，温天纳表示：“汇率是反映国家经济强弱的指数，房地产理论上不应该是和汇率有直接关系，中国市场这么大，没有理由是由外国投资者看人民币与否拉动。”
而黎友焕认为，汇率的下跌对热钱流入的积极性确实有影响，但不会影响热钱的外逃。许多境外热钱在国内投资房地产，也通过银行按揭。“事实上中国房地产已经是投机的市场，都是靠资金链拉动，热钱会在各个城市分散投资，因此目前三、四线楼市表现，肯定会传导到一、二线楼市。”
但是，他强调，目前部分地区房地产出现下跌，汇率下挫只是“导火线”，并非主要原因，而主要原因是房地产本身“积重难返”。
有人也相对乐观。其认为，外资或热钱，直接购买中国物业的规模较小。不过，在人民币止升的背景下，今年外资进入房地产开发业的热情将有所降低，会对部分大型房企融资造成负面影响，但还不至于严重打压房价。
投资建议：汇率跌勿盲目投资海外地产
在人民币贬值的大背景下，国内投资者是否应该加码海外地产市场？
“就国内投资者拿着人民币投资而言，投资国内国外，确实不用特别的考虑，因为人民币贬值只是短期波动，对于地产投资主要是考虑不同国家、地区市场的趋势，汇率的因素比较小。至少目前而言，如果是拿着美元，想投资中国房地产，就要考虑一下了，至少今年并不是一个很好的年份。”
而黎友焕认为，从理论上看，中国投资者目前投资国外房地产肯定比中国房地产更合适，但是，由于每个国家的房地产政策和市场情况都不一样，中国人投资国外可能遇到更多的问题，因此也应该谨慎行事。
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