[摘要] “养老”和“土地出让”两个关键词，把“养老地产”这块大蛋糕再次推到众人眼前。南通作为全国老龄化程度最高的地级市，养老问题亟需解决。在房天下4.20看房团里就有撰文为了买养老房而来看房者，“养老地产”似乎能为“老龄”南通带来新的思路。今日话题，让我们一起探讨南通的养老和“养老地产”。
编者按：前不久，随着《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见（征求意见稿）》的出台，讨论多年的“以房养老”模式终于获得了官方的认可。《征求意见稿》初步确定2014年以房养老试点城市名单，决定在北京、上海、广州和武汉四地率先开展试点。同期，深圳市土地交易中心发出公告，在3月底首次以挂牌方式公开出让两块养老设施用地。“养老”和“土地出让”两个关键词，把“养老地产”这块大蛋糕再次推到众人眼前。南通作为老龄化程度的地级市，养老问题亟需解决。在房天下4.20看房团里就有撰文为了买养老房而来看房者，“养老地产”似乎能为“老龄”南通带来新的思路。今日话题，让我们一起探讨南通的养老和“养老地产”。
现状：南通未富先老 养老问题限制发展
2013年9月公布的《江苏省2012年老年人口信息和老龄事业发展状况报告》来看，南通60岁以上老年人有187.7386万，达人口总数的24.55%，高出9.93个百分点，成为地级市老龄化程度的城市。未富先老，是南通人口老龄化最鲜明的特点，也是发展老龄事业的一大难点。南通市是人口老龄化出现较早的地区，早在1982年，南通市就进入了人口老龄化社会，比早17年、比全省早4年。2030年，南通老龄人口将达到峰，为282万人，占总人口的38%。按预测，以后将缓慢回落，2040年，南通老龄人口262.5万，占总人口的35.5%。
南通不仅老人多，人口也呈现负增长。一直以来，南通严格执行江苏省规定的“城镇1孩、农村1孩半”的生育政策，符合政策生育率长期以来保持在98%以上，到2012年累计一孩率高达83%。近年来，南通人口出生率保持在千分之6到千分之7，连续多年呈现人口自然负增长。虽然南通在今年3月底正式实施“单独二孩”政策，预计南通2015年全市出生人数将有所增加，增加人数在5000名左右，增加幅度不超过10%，出生率将提高0.7个千分点，但人口自然增长率依旧保持负增长。实施单独两孩政策后，虽然政策生育率有所提高，但对南通实际人口出生率提高的影响有限。
从赡养系数来看，2012年末，全省老年人口赡养系数为15.25%（注：老年人口赡养系数，是指65周岁及以上人口与15周岁-64周岁劳动年龄人口数量的比值），南通市作为江苏省老龄化程度的市区，其老龄化人口的赡养系数会更高，通城的养老压力巨大。
从上述内容来看，南通老年人口逐渐增加，人口出生率得不到提高，赡养系数每年都在增加，南通正面临日益严重的养老压力，这将制约南通的进一步发展和建设。
政府：江苏省新养老政策出台 南通积极响应
4月21日，省政府召开新闻发布会，解读实时出台的《关于加快发展养老服务业完善养老服务体系的实施意见》。《意见》提出，到2020年，养老床位总数要达每千名老人40张以上，护理型床位占一半，民营床位占七成；统一公办民营、内资外资养老机构的补贴标准；在提出“人均养老设施用地不少于0.2平方米”这一标准。
调结构：半数为“医养结合”护理型床位
我省比早13年进入老龄化社会，养老事业备受“一床难求”的困扰。截至2013年底，我省共有60周岁以上老年人1494.79万，占人口总数的19.65%，高于近5个百分点。现有2338家养老机构中，公办的占63%，总床位数仅占老年人口总数的2.86%。
省民政厅副厅长钮学兴介绍，此次《意见》将在床位总数和结构上进行重大调整。今后5年，我省每千名老年人将拥有40张床位，其中民营占七成以上，通过委托管理等方式，将公有产权养老院交给民间资本运营，让公办机构“活起来”。我省80周岁以上高龄老人数量逐年增多，已占老年人口的15%，“医养结合”护理型床位需求增加。今后5年，护理床位占比将由目前的23%提高到50%以上，护理人员全部参加岗前培训，持证上岗率要达到90%以上。
“中国式养老”以家庭为主，今后仍有96%的老人要居家养老。《意见》提出，到2020年，符合标准的居家养老服务中心覆盖所有城乡社区，全省养老服务从业人员达80万人以上。“医养结合”的养老院和居家养老服务中心将纳入城乡医保定点范畴，老人就近就便看病，解决养老和医疗双重需求。
促公平：统一公办民营、内资外资补贴标准
“对养老床位的补助政策向护理型床位倾斜，统一公办和民营的补贴标准，这一重大调整更体现公平。”省老龄办副主任杨立美介绍，《意见》首次明确，从2014年起，对符合条件的自有产权和租赁房产的护理型养老机构，分别给予不低于1万元和5000元每张床位的补助。
通过贷款贴息、直接融资补贴等办法，让更多信贷资金和社会资金投向养老产业。对符合现代服务业创新示范企业的养老机构，省财政给予20万元至100万元一次性奖励。免除养老机构的固话、有线电视、宽带等安装接入费，有线电视维护费减半收取。
钮学兴表示，此次促进养老服务业发展，力度的一项政策是内资外资一视同仁。包括江阴夕阳红老年公寓在内，我省已有几家养老机构和澳大利亚、新加坡、法国、中国香港等国家及地区合作联办。今后，养老服务市场将全面对外资开放，并下放审批权限，简化审批手续，让外资享受同等优惠政策。
破瓶颈：人均养老用地不低于0.2平方米
拿地难、用地贵，越来越成为限制养老产业发展的瓶颈。省发改委服务处处长张瑞丽解释，以往养老土地供应政策仅限于公办和非营利性机构，对民营机构缺乏土地政策支撑。此次《意见》则在率先划出“硬杠杠”：各地在制定城市总体规划、控制性详规时，必须按照人均用地不少于0.2平方米的标准，设置养老服务设施。
《意见》还规定，新建住宅小区将按每百户20-30平方米配套居家养老服务用房，已建小区按15-20平方米标准调剂解决。这一标准将被纳入政府考核，达标的社区，财政将给予奖励。《意见》还细化了土地供应政策，比如，对营利性养老机构用地，参照成本逼近等方法进行地价评估，采取招标拍卖挂牌出让或返还收费的方式提供土地；对社会力量举办的床位数在200张、500张和1000张以上重点项目，通过“点供指标”提供土地。
南京大学社工系主任陈友华认为，《意见》关注农村，明年70%的农村社区要开展居家养老服务，并将农村福利院重新定位，向区域性社区养老服务中心发展，让农村老人享有“院舍式”服务成为可能。“《意见》如能全面实现，江苏的养老格局将从生命照料，过渡到康复医疗和精神关爱层面，满足更多老年人的多样化需求。”
“老龄”南通市政府养老政策
在2012年，南通市政府颁布了《关于加快推进我市社会养老服务体系建设的意见》，提出了南通的养老目标：到2015年，全市基本形成规模适度、结构合理、制度完善、管理规范、服务专业、运行高效、投资多元、可持续发展的社会养老服务体系。而随着江苏省实时的养老政策的出台，相信南通市政府会有进一步的动作。
“养老地产”能否为南通养老带来新的思路？
根据江苏省新出台的政策，“中国式养老”以家庭为主，今后仍有96%的老人要居家养老。同时还规定新建住宅小区将按每百户20-30平方米配套居家养老服务用房，已建小区按15-20平方米标准调剂解决。这一标准将被纳入政府考核，达标的社区，财政将给予奖励。最近几年，在随着房地产市场的火热，越来越多的开发商进入通城，其中不乏一些已经试水“养老地产”的名企，如万科、万达、保利、华润……而这些名企也都有进驻南通。结合省实时出台的养老政策，这些企业如果在南通试水“养老地产”，前景不会只是看上去很美！
南通“养老地产”模式探讨
根据目前的研究，“养老地产”主要有三种模式：与社区结合共同建设、与相关设施并设、与国际品牌接轨。
首先，与社区结合共同建设。其中就包括专门建设综合型养老社区，这需要政府和开发商的共同努力。而南通目前还不具备建设这种完全式的养老社区的条件。另外就是在普通社区中添加养老项目和设施，这个也是江苏省和南通市未来养老建设的一个重点，所以这种模式在南通是大有可为的。开发商也应在这方面创新形成差异化竞争和特色。如建设“全龄社区”，养老设施建设社区共享等等，结合方式。
其次，与相关设施并设。与医疗机构、旅游风景区结合。例如，房天下爆料观音山新城范围内将规划两所医院，附近的楼盘则可考虑社区养老设施的建设。与商业地产结合开发老年公寓。在城市中心区等繁华地段进行商业地产开发时，搭配建设老年公寓，也是一种较为新颖的模式。但这种模式主要运用在城市中或者是高端的养老客户群。南通的老年人是否有这种经济能力和消费水平还有待考察。
最后，与国际品牌接轨。其中包括引入外资，建世界型连锁老年设施、与国际知名养老品牌共同开发，引进管理模式、利用自身独特资源转型开发养老地产、将旧的国有资产盘活，改造为老年设施等等方式。江苏省新出台的养老政策中表明养老服务市场将全面对外资开放，并下放审批权限，简化审批手续，让外资享受同等优惠政策。通城的可以更多的引进外国先进资源和模式结合自身现有资源与通城实际来开发“养老地产”。
养老和“养老地产”
总的来说，养老问题是需要全社会共同努力解决的问题。“养老地产”的出现和发展只是为养老问题的解决提供了一种新的思路和方法，其他各方还是应该承担的自己应尽的责任。
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