[摘要] 小区物业管理关系千家万户。昨天（4月24日）下午4点，南京人大网站举行第五期“金陵民声—热点网谈”活动，8名全国、省、市、区人大代表与网友围绕“小区物业管理”进行在线交流。
小区物业管理关系千家万户。昨天（4月24日）下午4点，南京人大网站举行第五期“金陵民声—热点网谈”活动，8名、省、市、区人大代表与网友围绕“小区物业管理”进行在线交流。活动期间，有近9000人次发表意见建议，24万多名粉丝通过南京人大官方微博关注了直播过程。据悉，今年8月，市人大常委会将听取和审议市政府关于居民小区物业管理情况的报告，网友们发表的意见建议，市人大常委会相关工作机构在汇总梳理后，将作为常委会会议审议专项工作报告时的参考，同时也将反馈给相关部门和单位研究采纳。
焦点一
对于小区内群租等行为，物业未制止怎么办？
“我楼上邻居把房子出租给开饭店的，每晚一帮厨师和服务员回来都很迟，严重影响我休息。”网友“哪咤三太子”说，对于小区内群租、办公、拆改结构等行为，物业公司如果未制止或制止不力是否属于不作为或不履约？
南京财经大学法学院教授夏清瑕代表说，对于小区内群租、办公、拆改结构等行为，小区物业应该及时劝阻、制止，并且向相关行政部门报告。“现在因为没有行政执法权，小区物管往往睁一只眼闭一只眼，不去管或者已经劝阻了对方还继续这样做，物管也可能跟相关职能部门报告了，但由于各种原因，力度不够，一直都解决不了。我想能不能建立一种解决机制，即相关职能部门对于物业公司的考核，把是否及时劝阻、制止小区内的违规违法行为作为一个考核条件，这样可加强物管公司的管理责任心。”
焦点二
小区停车位只售不租怎么解决？
“小区停车位难找，开发商的车位只售不租，这个问题怎么解决？”网友“彭伟萍”问道。
马群街道百水芊城社区书记冷培春代表说，据他了解，《江苏省物业管理条例》明确规定，建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本区域内业主，租金按照价格行政主管部门核定的标准执行；业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租。条例还规定，建设单位对业主要求承租的车位、车库只售不租的，由区县级物业管理行政主管部门责令限期改正；不改正的，处10万元以上50万元以下罚款。“如果您所在小区存在上述问题，可以向所在区的住建局投诉，由他们约谈开发建设单位，要求限期整改并实施行政处罚。”
焦点三
小区公共设施的出租如何处置？
网友“南京人”认为，小区公共设施的出租要与所有业主共享，并对情况进行公示。
“根据我的调研，在现实中，不少物业公司利用小区公共场所开展经营性行为，比如中心广场出租给第三方举办活动、电梯间的电视广告、公共区域设置停车场等，这些公共区域、公共设施取得的还是比较可观的。”浦口区霞光幼儿园园长蒋宇霞代表说，对于这部分的处置，《江苏省物业管理条例》作了明确规定：在业主大会成立前，物业服务企业应将这部分专门保管，单独立账，并按照70%进入小区专项维修资金，30%补贴物业服务费用的比例进行分配。在业主大会成立后，这部分的分配和处置由业主大会决定。也就是说，小区公共设施的出租理应归全体业主所有，应当依法对使用情况进行公示。
焦点四
老旧小区脏乱差，如何才能做好物业管理？
“老旧小区脏、乱、差！机动车和非机动车乱停乱放，麻将档多，狗多。小区门岗管理形同虚设。”网友“ZZ6639”说，政府职能部门对于做好老旧小区物业管理工作有什么打算？
“前段时间，我与政府相关部门就建议办理情况进行沟通时了解到，老旧小区管理是城市管理、社区管理中的重点难点问题。”雄州街道天一社区主任林爱霞代表说，2009年我市出台了《关于加强住宅区物业管理工作的实施意见》，通过市、区、街三级城市住宅区管理网络，构建我市住宅区物业管理新体制。这项工作的重点任务之一，就是落实老旧小区管理。5年来，通过各街道办事处下设的“物业服务中心”的运作，全市落实老旧小区管理460个、2300万平方米。她希望政府有关部门能够真正建立起“两级政府、三级管理”的物业监管新体制；通过指导小区成立业主大会或管委会，逐步引导小区业主自我管理、自我服务，形成良性循环；为老旧小区完善公建配套，改善小区的自我造血机制。
焦点五
维修资金如何方便业主提取使用？
网友“我有话说”认为，对业主因住房维修等原因使用维修资金的，应加快审批流程，方便业主提取使用。
“按照《物权法》规定，使用小区专项维修资金，需要经过相关业主‘三分之二’以上书面同意。”冷培春代表说，由于目前小区业主自治活动普遍效率较低，所以在范围内维修资金动用较少是普遍现象。据调查，维修资金平均使用率为1.6%，南京是2.4%。
在维修资金使用便民、有效方面，他提出了几点建议：一是政府有关部门要加强对小区业主大会的指导，可以制定“应急使用方案”和“年度使用计划”。这样当应急事项和使用需求发生后，主管部门可按照小区的相关文件约定拨付维修资金，大大提高资金使用效率。二是探索建立业主小组制度，以楼幢、单元等可以划分的单位为基础，建立小区内的业主小组。业主小组可以决定本小组范围内所涉及事项的维修及资金使用，从而缩小征求业主意见的范围。三是可以尝试建立业主代表大会制度，降低业主大会决定“门槛”。通过将原先的“一户一票”制改变为业主代表“代议制”提高业主大会议事效率，降低决议“门槛”。
焦点六
物业企业服务期不满就撤出，业主利益如何保证？
网友“壮壮”说，物业服务属于预收费事项，如果物业企业服务期不满就撤出，或者企业倒闭，业主的利益如何保证？
“我市建立了物业企业信用档案库，这样可以及时发现问题，避免业主担心的问题发生。”秦淮区夫子庙派出所所长万红兵代表说，据他了解，自2011年以来，市住建部门陆续完成了全市800余家物业企业的信用数据登记，同时通过信访投诉、媒体曝光、专项检查等渠道全面实施不良信息征集。今年，南京富汇等7家物业企业被征集不良信息，其中包括3家一级资质物业服务企业。这些信息“南京物业网”都能查到，有兴趣的网友可以去看一看。
焦点七
业主拒交物业费怎么办？
网友“好公民”说，小区里居民欠费情况还挺严重的，交费和欠费的享受同样的服务，太不公平了。
仙林街道南大和园社区党委书记、主任郝智慧代表认为，物业服务内容包括秩序维护、绿化保洁、设备设施管养等，仅对其中一项或几项服务不满意，就拒交全部费用是不符合情理的。对于正常交物业费的业主来说，这是一种侵权。而且，收费率低的小区伴随而来的就是服务差，形成恶性循环。“对物管不满意，业主可以通过协商的方式来解决，比如，可以到物业公司或社区街道反映。我建议，政府相关职能部门加强宣传和引导，提升居民的法治观念和物业消费观念，引导业主主动缴纳物业费。同时，物业服务企业更应该履行好合同约定，主动与小区业主做好日常服务中的沟通，对能解决的问题要及时解决，对不能解决的问题，要通过解释取得支持和理解。”
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