[摘要] 由于中国房地产市场调控形成的悲观预期和美国经济的复苏，部分高端投资者开始通过私募基金的方式淘金美国房地产市场。信息显示，成立于2012年的嘉实房地产投资是嘉实基金(博客,微博)管理公司联手英国高富诺基金组建的专注于大中华地区投资的私募地产基金管理平台，其所管理的资产规模曾一度高达28亿元。
由于中国房地产市场调控形成的悲观预期和美国经济的复苏，部分高端投资者开始通过私募基金的方式淘金美国房地产市场。信息显示，成立于2012年的嘉实房地产投资是嘉实基金(博客,微博)管理公司联手英国高富诺基金组建的专注于大中华地区投资的私募地产基金管理平台，其所管理的资产规模曾一度高达28亿元。
地产基金扎推投资
与嘉实房地产高调宣称转向美国市场不同的是，至少包括中金公司和平安信托等国内机构早已“偷偷”地行动起来，近期可能已经向高端客户完成募集开始下注美国房地产市场。
中金保德信美国房地产投资基金的推介材料显示，中金公司将联手美国保德信房地产投资管理公司共同发起一款美国房地产直接投资基金的私募产品，该基金目标规模是3亿美元，上限3.5亿美元，最长存续期为8年，基金预期的内部率为15~20%。投资策略为专注投资美国房地产市场核心类、增值类和机会类房地产项目。
除中金公司外，平安信托也在近期和美国NEUBERGER BERMAN公司联合发起投资美国抵押房产贷款产品海盛新博信托计划。该产品最长存续期为10年，认购起点为300万元人民币。该基金主要通过低价收购某些不良住宅抵押贷款及相关房地产资产，获取不良资产处置中的回报。
一位中金公司人士透露，中金保德信美国房地产投资基金目前可能已经认购完毕。平安信托的一位区域负责人也称，海盛新博由于认购起点不高，同时对国内信托产品频频出事的不信任，转投这款产品的客户非常多。
公开信息显示，嘉实基金近期推出的“外汇通”业务，可帮助国内投资者在海外实现直接投资，包括购置不动产。该业务在伦敦等城市推出的首期房产已售空。
此外，近期也有消息称，为了满足客户资产配置的需求，平安银行(000001,股吧)私人银行也正谋划联合其他机构推出投资美国市场的地产基金。
由于美国房地产市场的复苏，公募基金发行的投资美国上市交易的房地产信托凭证、房地产信托凭证的交易型开放式指数基金以及房地产行业上市公司股票等的QDII业绩也出现了大幅上升。海通证券(600837,股吧)数据显示，截至3月底，鹏华美国房地产基金今年以来率达到9.78%，在所有的QDII基金中排名。
美国楼市复苏速度不及预期
伯克希尔哈撒韦公司董事长兼首席执行官、沃伦·巴菲特在近日接受CNBC采访时表示：“住房市场的回弹速度比我原本预想得要慢，在二级市场上也是如此。”巴菲特曾在2012年2月份表示，他认为单户型住房是一种非常具有吸引力的投资；如果能在价格较低时购买并长期持有，那么住房是一种比股票都要好的投资。但在今年，巴菲特说道，与几年以前相比住房市场状况确实已经有所改善，“但从3月份的交易量和待完成交易量来看，这一市场未能蓬勃发展起来。”
美国房价在经历一段时期的快速上涨后，在2月份出现降温。随着住房市场供给的缓慢增加、房价整体水平的提高，未来美国楼市上涨速度可能进一步放缓。
4月22日，美国联邦住屋融资局(FHFA)公布的数据显示，美国2月FHFA房价指数同比增长6.9%，增幅创13个月新低；3月二手房销售环比下降0.2%，虽然好于市场所预期的455万户，但不及前值460万户，创2012年7月以来增幅。
对美国住房市场而言，春季是购房的高峰期，二手房的销售则在整体住房销售中占到90%以上。所以3月份二手房的销售数量显得尤为重要。
在3月份的二手房销售中，美国东北部和中西部上升，但西部和南部有所下滑。据全美房地产经纪人协会（NAR）统计，美国3月二手房签约销售价格中值为19.85万美元，较2013年同期上升7.9%。
NAR首席经济学家劳伦斯·尤恩认为，二手房销售额将企稳，预计未来几个月销量将出现春季回升的现象。
近期，美国各大银行陆续放宽了抵押贷款标准，这一举动也将在一定程度上刺激对住房的需求。美联储实时发布的“褐皮书”，针对经济形势的调查显示，大部分地区新房建筑活动增加。新建房屋的缓慢增加，使得美国住房市场的供需更趋于平衡。
随着美国经济的持续复苏，失业率的下降，平均工资水平的提高，将拉动整个市场的消费需求，也将带动房价的上涨。
各类风险要面对
除私募基金服务的高端客户投资美国房地产市场外，大型企业去美国买楼也成为新的潮流。公开信息显示，2013年下半年以来，就已经先后有SOHO中国14亿美元购买美国通用汽车大楼40%的权益；复星7.25亿美元购买One Chase Manhattan Plaza等。
中国人已经成为美国房地产市场不可忽视的重要买家之一。中金保德信美国房地产投资基金的推介材料显示，2012年，中国人在美国购置房产花费90亿美元。在美国置业的海外投资者中，有11%来自中国。
根据咨询公司RhodiumGroup的统计数据，2013年1至10月中方投资者已经在美国商业地产领域投资了58.9亿美元，近6倍于2011、2012年投资总额9.6亿美元。
鹏华美国房地产基金认为，房地产证券的走势与经济和就业的趋势不可能长期背离，相比危机中的政府开支及危机后的个人消费，私营机构的资本支出将是下一个重要增长点，新增雇员、设备、库存、成品等都需要物理空间来安置，房地产能很好地反映这一需求变化。和美国以往的房地产危机比较，目前美国房地产市场在时间上和复苏过程上均处于中期，“我们预期未来数年美国房地产市场仍将有良好的表现”。
瑞银证券财富管理研究部主管也表示，美国房地产价格的持续上涨应该是可持续的。当前美国房价并没有达到最近数年的值区间，美国住房按揭利率处于较低水平，美国新屋销售和新开工数据向好，随着美国经济复苏还有不小的上升空间。
不过淘金美国房地产市场的机会当中也存在风险。“今天中国资本去美国买楼的情形和上世纪80年代日本资本去美国买楼的情形很相似，由于房地产的投资者周期长、流动性不好，加上当时日本对美国的法律制度等不了解，最终大部分在美国买楼的日本投资者都损失惨重。虽然现在去美国买楼的中国资本大多有专业的美国投资顾问，但这些专业的投资顾问对美国的楼市也是由严重分歧的。”香港的一位地产私募基金负责人说。
事实上，中金保德信美国房地产投资基金的推介材料也提示，该基金的投资者也将面临投资风险、宏观风险、汇率风险和税务风险等主要风险问题。
公开信息显示，2014年2月份，因为不看好美国房地产市场，美国对冲基金巨头比尔·阿克曼（Bill Ack-man）将商业地产巨头 General Growth股票全部出清。
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