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庄瑞豪:中国的房地产必然会实现融资多元化

和讯网   2014-05-13 00:00

[摘要] 首届清华五道口全球金融论坛于5月10日至12日举行,主题为“改革:发展新征程”,和讯网对此全程报道。AT科尔尼管理咨询公司全球合伙人、大中华区总裁庄瑞豪在论坛上表示,中国做得好的企业,必定两个特质,融合跟平台,融合是把两者不相关的行业,放在一起,产生一个新的行业出来。

和讯网消息首届清华五道口全球金融论坛于5月10日至12日举行,主题为“改革:发展新征程”,和讯网对此全程报道。AT科尔尼管理咨询公司全球合伙人、大中华区总裁庄瑞豪在论坛上表示,中国做得好的企业,必定两个特质,融合跟平台,融合是把两者不相关的行业,放在一起,产生一个新的行业出来。可以预见的在未来两三年,中国的房地产必然会实现融资市场的多元化、融资产品的多元化、模式的多元化。

以下为文字实录:

庄瑞豪:

尊敬的曹院长,我们刘教授,我们五道口的老师学生们,晚上好,非常高兴今天有这个机会来给大家做分享,也涉及到大家所关心的内容,我觉得可能最精彩的部分应该在问答的环节体现,来跟大家做一下分享,我们只讲重点,这方面感兴趣的话,在问答环节再来更多的交流。

讲到中国房地产金融的展望,刚才陈总讲的是房地产这个行业,他讲得很对。大家可能在媒体看到更多的是,当然也有一些房地产开发商的股票跌了很多,也有倒闭的,的原因是资金周转不过来,对开发商很致命的因素,未来中国房地产的走势,不管是开发商也好,个人投资也好,会是怎么样的情况呢,很难说,一个很重要的就是看政策怎么来定,如果中央政府再放松一点,就很快起来,假设政策没有太大的逆转的话,未来是可以预见的。

给大家做一个简单的报告。你可以看到,几个重要的信息,这几年都在放缓,我们谈到了早上的货币政策,美国货币宽松,过去几年中国也在做货币宽松,只是没有得到媒体的关注,过去的几年中国也在做这样的动作。不过这两年的动作是反过来了,因为确实是,我们做金融的,包括做投资的,其实不缺乏项目,只要好的项目,赚钱不难,你也可以看到,房地产贷款余额跟同比的增速,也开始慢慢体现了放缓的情况,我相信大家都知道,只不过用数字来佐证。随着增速的下滑,带来了房地产贷款余额、贷款增速的下滑,你可以看到,再把贷款细分,从开发商到个人,除了土地开发以外,都是出现相当明显的下滑,不过,房地产这个东西在中国特别不容易,因为从数字来看,我们只能从大方向来看,房子的价格是要涨还是要跌,具体就要看你讲什么领域,讲什么样的房产,总的来讲,大的趋势告诉我们很多东西都在放缓,一个是供给在放缓,一个看开发商方面,跟陈总讲得一点点对比,他肯定要乐观,他悲观我们就更悲观,我们也希望他乐观,他悲观我心里也没有底,所以他一定要乐观,我们看房地产开发商资产负债比例,同样的,出现一个攀高的趋势,当然,如果再看细的,就会看到不一样的画面,有可能是因为资产的下滑,也有可能因为他的负债,资金回流得比较慢,所以速度下滑,我的贷款资金来源,我的负债压力是在往上走的,这两者带来了房地产界洗牌的前兆,所有的危机或者是改革不一定都是坏的消息,这是一个洗牌的过程,就是让做得的,更早的企业从现有的位置攀高得更高。

没有2008年的金融危机就没有机会发展,危机来的时候是一个很大的机会,这是一个洗牌,投资房地产一个是买房,一个是买开发商的股票,如果买股票要小心,不是所有的开发商在现有的阶段不会碰到问题,这是一个洗牌的过程,有人跌有人升,就会要看现金流,就要把这个阶段挺过去,就可以得到胜出的机会。所以从大环境来看,我的供给下滑,不过贷款的负债压力正在上去,以这样为背景,我们来看传统的融资渠道,主要是资本金,一些银行的贷款,再搞一些基金,大部分以贷款为主,房地产开发商的赢利模式通过贷款,再做现金的处理来赚钱,当你贷款的渠道开始压缩的时候,现金的回流在放慢,因为房子卖不出去,北京也有一些,上海也有些空房子,整个回流下滑,相比其它的融资渠道,我们现在开始这样的观点,下滑从房地产开发的角度是好事,对整个行业、对银行也是好事,是一个创新的机会,会迫使他们去想传统的融资渠道以外的可能性。主要涉及三大主题,时间有限,很难一一展开,个去哪里融资,融资渠道的多元化,要找银行以外的融资方式,这样现金可以盘活。现在的互联网金融也会成为开发商一个融资的模式,它一定是多元化。给我们投资人带来了更多的投资机会,这是一个机会,原来的投资方式是买房子,以后有了互联网机会比较多。第二个融资市场的多元化,我们过去的一年半已经看到了,不断的深化,很多的开发商到香港,有些走到了新加坡,以后可以走得更远,比如碧桂园,已经到了东南亚。包括刚才金地都在告诉我们,这是一个好事,因为它迫使开发商往更多的方向去寻找融资的渠道,过去特别是美元的成本很低的时候,很多的上市公司都发美元债融入一些资金,这样是一个融资市场的多元化。另外一个渠道,我们用欧洲作为参考,我们中国数据太分散了,你可以看到比如以欧洲为参考的话,他从银行融资的比例占到不到一半,另外一半有其它的融资渠道。

用金地作为一个中国代表,我们可以预见什么呢,除了银行以外,未来房地产开发商还可以有很多融资渠道,这边没有体现的就是P2P渠道,就是在互联网金融的条件下,可以想象到,去实现的融资渠道,或者是融资方式,这些要通过中介去实现。

一些房地产信托到去年很火,今年看着有些问题,其实我从2010年、2011年就说信托会出问题,这是可以预见的,这不是坏事,唯有这样才可以回归理性的投资行为,有了理性开发以后这个行业才可以长远的发展,你可以看到过去到2013年房地产信托都有比较好的增速 ,2014年的数据不全,预判的话,增速慢慢放缓,这是比较大的趋势。国外的信托基金很成熟,国外的房地产信托基金专门去投房地产,高盛也有,中国也会往这个方面去发展,不过这要看时机,早期因为我们刚发展,所以特别是私营老板,不愿意放弃自己的控股比例,随着时间的推移会慢慢增加,私募基金就会上来。

另外一个渠道多元化,很有趣的,在中国是一个很值得大家去关注的,将来你可以看到中国做得好的企业,必定两个特质,融合跟平台,融合是把两者不相关的行业,放在一起,产生一个新的行业出来,怎么赚钱,通过搭建的平台,所以我的赢利模式不是单一的赢利模式,除了房地产和配套的服务,服务只是个,还可以联系一些其它的不相关的产品,做了房子以后,需不需要车子,需要,你会看到某些企业做平台的动作,我可以叠加交通、金融,其实有些房地产也开始往这方面去想,也能看到一些例子,一些房地产商为什么要入股银行,其中一个解决短期现金流的问题,如果战略思考清楚就可以做到融合跟平台,竞争就会很强。

另外一个,我们陈总提到的,在国外做得很多的房地产信托基金,这个需要另外一种技能才可以做得好,不过中国必然会走这条路,没有的话,房地产的活力会受到阻碍。

我们可以期待的就是REITS 的到来会是比较快的,政策和管理人才到位之后,再把单一的资产,多次的开发,多次的变现,跟证券化没有两样,只不过是另外一种形式体现。

最后我们可以预见的在未来两三年,中国的房地产必然会实现融资市场的多元化、融资产品的多元化、模式的多元化。

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