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龙斌:调整房地产政策已不能延误

21CN   2014-06-05 00:00

[摘要] 2014年前5个月已经过去,面对一系列低迷的宏观经济、房地产数据,合富房地产经济研究院客观分析其中原因,得到研判结论是:如果不尽快进行适当政策调整,向市场化方向靠拢,不仅2014全年房地产市场会出现较大的跌幅,而且其负面效应极有可能传导与房地产相关上下游产业。

2014年前5个月已经过去,面对一系列低迷的宏观经济、房地产数据,合富房地产经济研究院客观分析其中原因,得到研判结论是:如果不尽快进行适当政策调整,向市场化方向靠拢,不仅2014全年房地产市场会出现较大的跌幅,而且其负面效应极有可能传导到行业、土地出让、地方财税相关、就业、及与房地产相关上下游产业,将加大今年宏观经济下行压力,同时可能带来两年后部分城市房地产市场供应不足的新问题。 根据国家统计局实时公布的1-4月宏观经济数据,在“三驾马车”中,进出口总值1-4月份为13243.2亿美元,同比下降0.5%。其中,出口6797.8亿美元,同比下降2.3%;进口6445.4亿美元,同比增长1.4%;贸易顺差352.4亿美元,减少41.4%,数据说明外需这驾“马车”步履维艰,预计难以实现全年增长目标。

投资增速下降明显。1-4月份固定资产投资(不含农户)为107078亿元,同比名义增长17.3%,增速比1-3月份回落0.3个百分点。从环比速度看,4月份固定资产投资(不含农户)增长1.17%。尽管基础设施、铁路等投资增速有所增加,但房地产、工业、矿业等投资减速明显,预计投资减速的趋势将延续。

而消费这一块没有明显增长。1-4月份社会消费品零售总额81782亿元,同比增长12%,爷就是说,今年前几个月的消费增长比去年同期低1-2个百分点,增速有所下降,下半年很难看到有带动消费回升的动力。

其他指标也十分乏力,如克强经济指标中的全社会发电量,1-4月为17027亿千瓦时,同比增长仅5.6%,略高于去年同期,但4月份全社会用电量增速明显下降,同比回落2.2个百分点、环比回落2.6个百分点;铁路货运发送量一季度是近四年来的低谷。工业生产者出厂价格指数(PPI)4月份同比下降2%,环比下降0.2%,连续26个月负增长,表明通缩的压力加大。

一季度GDP(国内生产总值)增长仅为7.4%,增速比上季度回落0.3个百分点,是近年来的新低,已跌破今年全年增长目标值。综合多项经济指标来判断,实际上经济继续减速的压力很大,回落速率可能加大。

而前四个月房地产的多组数据则更加直观地表明,今年的房地产市场一直呈下滑走势。

首先从房地产开发投资看,1-4月份房地产开发投资22322亿元,同比名义增长16.4%,增速较去年跌4-5个百分点,回落幅度大。

其次从市场风向指标的商品房销售数据看,1-4月份商品房销售面积27709万平方米,同比下降6.9%,商品房销售额18307亿元,同比下降7.8%,降幅逐月扩大。住宅部分的降幅更大,销售面积和销售金额同比下降分别达到8.6%、9.9%。

落实到具体的城市的新建商品住宅看,以合富辉煌监测的22个重点城市市场销售作分析样本(其中,一线城市4个、二三线省会城市13个、珠三角其他城市5个),1-4月份重点城市新建住宅销售面积为4872万平方米,同比去年减少16%,除了其中3个城市(南昌、昆明、济南)销售成交有所上升(其中有数据滞后的原因),其余19个城市的销售交易不同幅度下降。一线城市成交萎缩情况尤其明显,同比减少幅度为30-50%,一些二三线城市如南京、长沙、海口、成都、东莞、中山、江门等销售面积同比去年下降20-44%,降幅相当大。5月前四周,重点城市成交面积较去年同期减少4%,说明5月的市场情况依然不佳。也就是说,前四个月新建住宅交易下降不到10%,但重点城市房地产市场萎缩情况远远比平均水平厉害,的下降50%,几乎可以用“萧条”来概括。

再次从土地购置情况看,国家统计局数据显示,1-4月份房企的土地购置面积8130万平方米,同比下降7.9%,降幅比1-3月份扩大5.6个百分点。近三年绝大多数时期房企土地购置量是负增长,主要是市场波动、政策预期不好影响了房企的土地购置计划。土地购置量是房地产先行指标,说明未来两到三年的房屋供应会减少。而近一年多以来,大型房地产开发企业被迫将投资更多转向核心城市,一方面使得核心城市的地价上升,另一方面,三四线城市土地供应承接力越来越弱,地方土地锐减,城市之间的不均衡发展格局加剧。

第四,新开工量迅速下降。销售市场不佳,直接影响房企对于后市的预期,以及当下的开工决定。国家统计局公布的1-4月份数据显示,房屋新开工面积43234万平方米,同比下降22.1%,其中,住宅新开工面积31184万平方米,下降24.5%。这种情况延续下去,意味着未来一两年的商品住房供应将出现断层阶段。

第五,房价出现松动。不论是一线城市,还是二三线城市,房价下调的在售楼盘显著增多,个别楼盘下调幅度达到20-30%。国家统计局关于70个大中城市的房价指数对房地产市场的反映总体滞后,同时对房价变动幅度的反映误差较大。从市场的角度来分析房价,房价涨跌调整本身只是供求关系的反映,在常态环境中并没有什么不妥,不过,如果是在不正常的条件下(如金融和政策条件),市场极度萎缩,房价出现不同程度调整,那么,说明市场形势不景气,而且整个市场的氛围短期内不会改变。

第六,库存增加。2014年4月末,商品房待售面积52652万平方米,比3月末增加489万平方米。其中,住宅待售面积增加213万平方米。合富辉煌监测的13个主要城市商品住宅库存数据显示,4月末总的存量面积创历史新高,同比去年增加16%,存量消化周期由去年12个月上升超过18个月,远高于合理的8-12个月存量消化周期水平,市场存量压力大,特别是一些三四线城市库存压力更大。

开发投资增速放缓,新开工量和销售量急剧萎缩,房价下调,土地市场不振,库存增加等等,是不是正常的房地产市场调整?原因是什么?探讨清楚这个问题之后,对于政府制定应对措施非常关键。

我们认为,造成目前房地产市场低迷的原因主要有两大方面,一是信贷收缩过紧,不仅银行资金紧张,房贷额度紧张,而且全社会资金成本大幅提高,贷款利率和房贷利率明显上升,对经济和房地产市场都产生不利影响。前四个月M2同比增幅在12.1%-13.3%的历史低位区间运行,社会融资水平3月、4月持续大幅度缩减,而居民存款大幅度减少,存款利率普遍上升,再加上严格的同业监管,加剧了信贷紧张。

在资金供应紧张、资金成本提高的情况下,融资难,融资贵的情况出现,在房贷上表现突出。去年底以来,房贷持续收缩,很多银行额度大幅度减少,统计数据显示,前四个月个人按揭贷款4238亿元,下降3.1%;首次房贷利率上浮5-10%的情况屡见不鲜,直接影响购房意愿。

二是房地产政策捆绑限制过多,叠加持续时间过长,限购、限贷、限价、限外等,已开始显现较大负面效应。从2010年年中开始的限购,持续了4年时间,有45个城市实施限购,而且限制的范围直到2013年底还在扩大,如对城市非户籍外来常住人口在连续社保缴纳年限延长、有第二次贷款记录的购房首付从6成提高到7成、不少城市对一些单价高的楼盘限制预售、限制网签,等等。

这些行政限制性措施叠加在一起,形成两大负面作用:是阻碍了市场正常的换房需求与房屋置换行为,因为名额和贷款等方面的限制,大大增加换购的机会成本和融资成本,不仅新建商品房市场需求受压制,二手房市场也大幅萎缩。原本二手房市场与新房市场的相互衔接,形成梯级消费,如今这个功能被扭曲,非常不利于市场平稳运行。第二是对购房的预期产生负面影响。正常的购房和贷款行为越来越繁琐,限制措施越来越多,久而久之形成政府要遏制购房的不良预期。其他负面影响如市场信息传导失灵、供求结构被人为扭曲、改善需求被挤压延后、以及供应将来可能无法跟上等,也都是过分干预限制市场带来的。

有种观点说当前要“尊重市场规律对房地产市场调整的作用”,缺乏基本的常识。可以说,当前是房地产市场遭受行政限制的时候,市场被限购等扭曲最严重,加上去年底以来信贷房贷紧缩,连最正常的首次购房贷款需求都不能满足,不仅难贷到款,还要承受高利率。房地产市场受到信贷紧缩、限制性政策双重冲击,很快就从增长转为无奈下行。这样的房地产的市场调整是正常的吗?

还有一个宏观经济背景的重大变化需要高度关注。新一届政府正在改变过往过于依靠货币信贷宽松、释放流动性来刺激经济、换取高增长的方式,更希望通过改革、经济转型、转变政府职能、简政放权释放市场活力来发展经济,基本上放弃了用宽松货币信贷强力刺激换取经济高增长的做法,即所谓“新常态”——新的领导层对经济增速适度回落接受度提高。

新一届政府的发展思路已经改变,说明限购等多重行政干预房地产市场的政策迫切需要随之改变。这是因为,现在房地产背负“限购、限贷、限价、限外”等多种行政干预限制,并不断加码,与过去几年特别是世界金融海啸发生后,政府为克服危机,维持经济8%以上的高增长,采取宽松信贷政策的背景有直接的关系。房地产在宽松的金融环境下,需求释放较为有利,价格上涨容易。过往的宽松货币信贷政策与强刺激出现两大效应,一是经济维持高增长,8%甚至更高,但另一方面,资产价格上升,通胀压力加大,结构调整迟滞,为了抑制房地产市场过热,政府被迫用不断动用限购、限贷、限价、限外等行政措施进行干预。从宏观经济的角度来分析,对房地产限购等行政干预是货币宽松政策是一种对冲措施。但是,现在决策层对动用信贷宽松刺激经济的模式非常谨慎,李总理不久前还说,“不会为经济一时波动而采取短期的强刺激政策”,应该说,严厉限制房地产对冲宽松流动性的根基不存在了,是时候要认真清理房地产的行政限制性政策,如限购、限外等,行政干预捆绑房地产的不正常局面需要尽快彻底改变。

很显然,调整限购、限价、限外等行政干预政策不是“救市”,只是恢复房地产本来的市场机制,让房地产回归到基本正常局面而已。特别是当前信贷收缩造成资金供应紧张、资金成本迅速上升,整个经济包括房地产在内“贫血”(资金是经济的血液),经济下行压力加大,不仅需要适度恢复资金供给为经济发展输血,尤其需要解除过度捆绑房地产的行政干预如限购等,通过调整房地产政策来防止房地产市场大跌,防止房地产投资、交易、税收、土地出让等不断收缩伤害地方经济。房地产市场稳定了,经济内生动力才强,稳增长才能实现,“新常态”的发展模式才能长久坚持下来。

信贷资金面紧张,叠加上多重限制房地产的政策,房地产市场难免进一步下滑,进而影响到房地产行业的资金链以及上下游产业,而地方经济、财税、就业受到冲击在所难免,直至拖累整个宏观经济,届时经济硬着陆的风险较大。在经济、房地产、财政税收都下跌的情况下,决策层难以坚持“新常态”模式,只能被迫重新回到强力刺激的老路。

目前决策层实施的定向宽松、微刺激措施,只是暂时缓解流动性紧张,效果总的有限,因为整个经济最重要的部分之一房地产的问题没有解决,宏观经济“三驾马车”仍处在失速之中,决策层的政策选择是立即调整房地产的行政干预与束缚,稳定房地产市场,进而稳定整个宏观经济,以便在稳增长的格局里坚持“新常态”,谋求改革和经济转型。

近来一些地方城市出于稳定房地产市场的考虑,出台了一些地方措施,如在购房入户、公积金贷款、普通住宅购买契税减免、以及调整限购范围等方面,在局部范围有利于房地产市场的稳定,这些决定是必要的。仅有此不够,在国家层面,如住建部、央行、银监会等部门并没有参与房地产政策的调整,房地产“限”字当头的行政干预重压还是动不了,限购、限贷、限外、限价等需要明确调整的时间表和进程。

 

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