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转让尚未取得产权证的拆迁安置房屋,合同效力如何?

房地产时报   2014-06-11 14:32

[摘要] 不动产的登记只是物权变动的成立要件,而非买卖合同的生效要件,只要合同是双方真实意思表示,且不损害国家的、集体的、他人的利益,合同的标的物是否即时转移并不影响合同的效力。

不动产的登记只是物权变动的成立要件,而非买卖合同的生效要件,只要合同是双方真实意思表示,且不损害国家的、集体的、他人的利益,合同的标的物是否即时转移并不影响合同的效力。征收拆迁安置房屋虽然未登记领取房产证书,但被拆迁人拥有原被拆迁房屋的产权是确定的,征收拆迁安置房屋的权属、位置以及取得产权的预期也是明确的,因此,法律规定即使法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,只是合同标的物所有权及其他物权不能转移。另外,以划拨方式取得土地使用权转让房地产,报有批准权的人民政府审批的规定,实际上是对国有划拨土地使用权实际发生转移的审批,而非转让合同的审批;是对物权行为效力的限制,而非对债权行为效力的限制。从实践中不难发现,这些报批、登记手续都是在合同履行中的过户阶段进行,而房管部门也要在先确认合同有效的前提下,将审批程序开始进行,由受让方缴纳土地出让金后再由房管部门批准交易并核发房产证。因此,转让尚未取得房屋产权证的拆迁安置房屋的买卖合同是合法有效的。(法律依据:《人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第九条;《城市房地产管理法》第39条)。

 

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