[摘要] 众所周知，房贷利率是经济市场和国家调控房产重要手段之一，根据国内各家银行显示，现时房贷利率约5.57-6.55%。金融风暴后，国家多次“出手”调整房贷利率希望降低国内房价，结果是否达到目标？现时各国的房贷利率是多少呢？哪个海外房产的贷款利率最优惠？
众所周知，房贷利率是经济市场和国家调控房产重要手段之一，根据国内各家银行显示，现时房贷利率约5.57-6.55%。金融风暴后，国家多次“出手”调整房贷利率希望降低国内房价，结果是否达到目标？现时各国的房贷利率是多少呢？哪个海外房产的贷款利率最优惠？
美国，房贷利率是市场的温度计
2012年美国经历金融风暴，为刺激美国房市的复苏房屋贷款固定利率降至新低。房贷30年期固定利率平均降至3.34%，创下1971年以来的点。15年期抵押贷款固定利率也到一个新低点，平均降至2.65%，较上周下降0.04%。
而根据上周（12月19日）房地美(Freddie Mac)公布了初期抵押债权市场调查(PMMS)报告，具体数据显示，当周美国30年期固定抵押贷款利率(FRM)平均为4.47%，较上升上升0.7%，上周该数值为4.42%，去年同期该值为3.37%。15年期固定抵押贷款利率为3.51%，较上周上升0.6%，上周数值为3.33%，去年同期该值为2.7%。5年期混合可调整抵押贷款利率(ARM)为2.96%，较上周上升0.4%，上周数值为2.94%，去年同期该值为2.71%。
根据佳海国际市场部总监林通分析，近日美国实时公布的新屋销售和房屋营建许可数据利好消息，带动楼价及房贷利率也有上扬趋势。同时，林通提醒投资美国房产的市民，很多时候我们会以房屋周边的价格为该物业未来的晴雨表，而忽略银行对房产市场敏感度，特别是美国这类以经济自由见称的国家，银行政策和房贷利率的升降是房产市场的温度计。
英国 贷款快捷、利率低
对比国内繁复的贷款手续，英国和澳洲贷款方便快捷且安全在国际上见称。国人仅需要有效护照、最近三个月银行对账单、最近三个月工资单和实时的完税证明及存款证明（说明申请人拥有足够资金支付房产首付），即可申请贷款。如果购房者是个体经营者，则需要最近三年的财务报告和最近的英国海关与税收总署（HMRC）及税收计算表格。按照惯例，购房自住的买家首付少，可获得更高贷款比例，可达80%。而投资购房的买家需要付出更多首付，只能获取75%的贷款。
而现时英国的房贷利率也多采用浮动利率，自住买房：在英格兰银行基准利率的基础上加2.68%，并在贷款期限内按此利差随该基准利率浮动。（目前英格兰银行基准利率为0.50%）。投资买房：在英格兰银行基准利率的基础上加3.38%，并在贷款期限内按此利差随该基准利率浮动（目前英格兰银行基准利率为0.50%）。
佳海国际市场部总监林通先生提醒，以公司名义递交的投资房产贷款申请适用不同的贷款利率，详情需咨询你借贷的英国分行。另外，英国贷款年限分行最长的贷款年限为25年。
德国合同储蓄是房产市场的稳定器
2011年至2012年，柏林人和世界见证了柏林平均房租13.8%的高增长率。高品质住宅处于领跑位置，达到了16%的租金上涨率。2013年，房租估计将上升10%。虽然房租和房价不断上扬，但其实在德国，只要您有固定稳定的收入，获得五成至六成贷款并不困难，年贷款利息低至4%，并且保证5年利率不变，甚至德国的贷款利率一度低至1%。
而值得一提的是德国的“住宅合同储蓄”住房金融模式，它为德国房产市场奠定稳定基础，值得我国借鉴。住宅合同储蓄是指金融机构和买房者之间，订立融资合同，买房者只需按合同规定连续储存一定量资金，未来有权在某时间内按合同规定数量买房贷款。“合同储蓄”与住房抵押贷款模式或公积金模式不同，德国实行“先存后贷”的合同储蓄模式。这种房贷的实质是“合作”而非赢利，合同储蓄大约占到德国房贷总额一半左右，另外20%家庭储蓄，仅有三成住房贷款来自于商业贷款。德国所有房贷（包括合同储蓄和商业贷款）都实行固定利率制，且储蓄房贷利率低于市场利率，商业贷款固定利率期限平均为11年半。这种长期房贷利率周期，对房贷市场起着稳定器作用。
澳洲杠杆原理可免利率困扰
正如上文所讲，澳洲也是一个贷款方便快捷及交易最安全的国家之一。房屋贷款利率一般在7.32-7.37%，由于当地银行竞争激烈，不时推出优惠政策或者“honeymoon rate”、“introductory rate”给出6.99% 甚至更低的利率。根据佳海国际海外房产投资经理谭小姐介绍，相对于德国或者刚经历金融困境的美国来说，澳洲贷款率较高，也体现其房产市场蓬勃和投资者对其未来的信心凌驾于其他国家的海外房产。
另外，如果投资澳洲房产能有效利用杠杆原理，则可减少甚至免除贷款利率的困扰。因为澳洲银行与国内不同，它允许二次房贷，购房者只需要购买套房后，把其部分以现金方式提取作为第二套房产的首付，贷款利率选择“还息不还本”的低房贷利率方式，在澳洲房产较高的及潜力情况下，以租代供及“滚雪球”式购房也并非难事。
佳海国际市场部总监林通介绍，澳洲二次房贷几杠杆原理外，还有NRAS计划也是吸引众多投资者到澳洲投资重要原因之一。位于墨尔本市中心的维景领峰是其中享有NRAS的楼盘之一。购房者平均每户每年高达$10,000澳元左右（约每年6.5-7万人民币）。此补贴将根据通货膨胀率逐年增加，共发放10年补贴，预计每户总补贴将超过$120,000澳元，这意味着购买即有78万人民币收入，该楼盘特别合适首次投资澳洲房产或资金预算较低的投资人士。
4.2万亿银行房贷沉淀于空置住房 房价拐点确定
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