[摘要] 房地产市场正经历着中长期意义的、趋势性的深度调整，意味着持续15年的地产时代即将终结，中国经济将进入后地产时代，房地产行业的景气对经济的主导型作用即将结束。
进入2014年以来，房地产市场就一直不景气。基于近年来房地产的快速发展和今年一个比较弱势的开局，中信证券首席宏观经济学家诸建芳在7月10日举行的“和讯网2014年证券市场中期策略会”上向《中国联合商报》记者表示，房地产市场正经历着中长期意义的、趋势性的深度调整，意味着持续15年的地产时代即将终结，中国经济将进入后地产时代，房地产行业的景气对经济的主导型作用即将结束。
四因素影响中长期房地产需求
近年来，有一些房地产企业在转型。同时，值得关注的是房地产业的并购行为，且并购的交易金额在迅速上升。中信证券提供的数据显示，并购金额由2009年30亿美元，2013年迅速上升到140亿美元的状态。
“一个行业如果急剧的整合，意味着这个行业的高速增长告一段落，这个行业的发展速度会回到常态。”诸建芳表示，房地产市场正在经历深度的调整，这种调整不仅仅是短期的、周期性的，而是中长期意义的、趋势性的，这意味着持续15年的地产时代即将终结。
为什么现在房地产开始调整，即将进入终结15年的地产时代？诸建芳从需求方面说明有四个决定中长期房地产需求放缓的因素。一是人口红利因素，虽然前期买房子的比较多，但是人口的数量慢慢在变小，之前是20%的速度，未来这个速度会减缓到0.2%。二是城市化率，城市化提升的速度跟过去1.3个百分点比有减缓，增长速度和需求拉动都在放缓。三是放缓的需求，中国的改善性需求人均每平方米提升速度大概在30%左右。四是自然折旧，因为房子到一定年限就要翻新。从这四个因素来讲，未来房地产的需求会放缓。
“从刚性和制度性需求来看，投资性需求现在非常的明显。可能有一个问题，像北京、上海，很多城市一放松政策，这方面需求的量增长跟过去一段时间有很大的不一样，这方面需求消退的非常明显。”诸建芳表示，四个中长期的决定项，这种需求是存在的，而且还有一定的增长，但是这种增长速度跟过去有一定的放缓。
另外，褚建芳表示，还有一些因素加速了拐点的到来，过去组合性的调控措施确实对房地产的发展造成一些影响，限购、保障房的建设等方面替代、取代的一些刚需部分。
“我们判断房地产调整从短期来看是周期性的，从中长期来看房地产的趋势景气程度跟过去15年的状况会有很大不同。”褚建芳表示，宏观上来看它对经济的火车头的作用会逐渐的衰弱。
未来地产行业怎样稳增长？
房地产市场正在经历深度的调整，面对房地产15年繁荣时代即将终结，那么未来房地产行业怎样才能实现稳增长？
首先，房地产本身得做到稳定。因为房地产占的比重比较大，大体投资占20%，房地产投资的下降对整个经济影响比较大。而从现行的政策来看，政府一定会采取措施缓冲房地产急剧调整的断崖调整态势，比如像贷款方面便利性、利润方面的调整，还有像行政限购方面的调整。
其次，从区域来看，各地的楼市都有其特点，不能采取“一刀切”的政策，所以各个地方政府会根据自己的需要进行调整。房地产调控的趋势不会改变，而政府需要做的只是让政策的实施更为缓和，不会让房价下降过快。另外，在基建投资方面，因为房地产调控政策的影响，相信今年这方面会有明显的回落。
而在宏观政策方面，像财政、货币等都会有所调整。从财政部的稳定政策上看，都是从刺激消费、带动经济发展入手。这样的话，货币政策定向宽松和定向调控方面会加大力度。从产业层面上可以看到，几乎每周三国务院常务会议都会有相关政策出台。这些政策的调整使得一些行业获得了政策上的扶持、刺激和鼓励，使这些行业的处于增长和加速的状态，通过这些达到稳增长。
“从房地产本身来看，行业景气程度经过这一轮的调整之后，会有一个周期性的恢复，但是恢复景气的程度很大程度上和过去会有明显不同。”诸建芳表示，房地产对经济的带动很可能从主导效应逐步走向衰减，甚至消失的状态。
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