[摘要] 中信建投发布实时报告，维持房地产行业迈入评价。中信建投认为，房地产投资增速回落使得四季度经济仍存挑战，但成交环比改善显著，对资本市场而言，政策博弈的价值正在凸显。
中信建投发布实时报告，维持房地产行业迈入评价。中信建投认为，房地产投资增速回落使得四季度经济仍存挑战，但成交环比改善显著，对资本市场而言，政策博弈的价值正在凸显。
数据显示，1-9月份，房企土地购置面积2.40亿平方米，同比下降4.6%，土地成交价款6781亿元，同比增长11.5%，9月份土地市场需求仍未见明显起色，但部分代表房企如万科正逐步加大补库存力度，这是一个基金信号。
从成交看，1-9月份，商品房销售面积7.71亿平方米，同比下降8.6%，降幅比1-8月扩大0.3个百分点。值得关注的是，9月单月住宅销售面积1.06 亿平米，创年内单月成交量，环比增长41%，随着大部分城市限购的取消，四季度供给恢复将开启，预计四季度主流城市成交将延续改善趋势。
从信贷数据看，1-9月份，房地产开发企业到位资金8.99万亿元，同比增长2.3%，增速比1-8月下降0.4个百分点。个人按揭贷款9794亿元，同比下降4.9%，降幅比8月份扩大0.4个百分点。9月新增个人按揭贷款为1097亿元，环比增长4.9%，也是6月份以来首次出现回升，9月末的央行+银监会文件明确加强对居民合理住房贷款需求支持力度，预计按揭贷贷款需求得到释放的趋势将得以延续，从而助推市场企稳以及预期扭转。
，投资持续下行 符合我们预期
1-9月份，房屋新开工面积13.14亿平方米，同比下降9.3%，降幅相对1-8 继续收窄1.2 个百分点。其中，住宅新开工面积9.2 亿平方米，同比下降13.5%，商业营业用房新开工面积同比已经持平，而办公楼新开工面积增幅进一步扩大，达到15.4%。住宅单月新开工面积为1.16 亿平米，同比下降6.2%，终结了前两个月连续增长趋势。整体房企新开工情况仍处于结构性回暖阶段，尤其是商办回暖力度较明显，而住宅新开工情况仍未明显改观，恢复速度和节点仍有待需求终端的放量。
住宅投资4.67 万亿元，同比增长11.3%，增速回落1.1 个百分点。单月房地产开发投资同比增长8.6%，增速连续三个月下降，而单月住宅开发投资同比增长5.2%，增速较8 月继续下行。分区域而言，东部和西部的投资增速仍在下行，中部地区经历了一季度以来的快速调整后，增速正逐步企稳。
投资增速的数据正朝我们前期预判的下行轨迹一往无前，虽然当前行业已经存在基本面好转的多个变因，但由于投资数据有一定的滞后性，即使未来几个月商品房成交量回暖，投资增速仍然不容乐观，这将对四季度、甚至明年宏观经济带来较大压力，但对资本市场而言，政策博弈的价值正在凸显。
第二，土地市场未见起色，分化加剧
1-9 月份，房地产开发企业土地购置面积2.40 亿平方米，同比下降4.6%，降幅比1-8 月份缩窄1.4 个百分点；土地成交价款6781 亿元，同比增长11.5%，增速下降1.3 个百分点。9 月份土地市场需求仍未见明显起色，但我们也观察到部分代表房企如万科正逐步加大补库存力度，土地需求的热度回归仍有待楼市成交量的进一步提高。考虑到去年土地市场一定程度上的非理性，我们维持全年房企拿地规模将有所收缩的判断。
9月土地成交均价与上月基本持平，同比仍维持在17%左右的水平，虽然土地市场延续低迷，但土地价格尚未出现明显调整。从溢价率来看，9 月40 个大中城市中，一线城市土地溢价率回升至25%，而二、三线城市溢价率则分别回落至8.9%和0.8%，目前在楼市成交量逐步恢复的预期下，部分地方政府开始酝酿提速土地供应，这也使得部分区域土地价格面临挑战，但如我们此前观点，土地市场的表现取决于所在区域成交的分化，主流市场的土地价格仍将获得更高估值。
第三，成交环比改善显着
1-9月份，商品房销售面积7.71 亿平方米，同比下降8.6%，降幅比1-8 月扩大0.3 个百分点。其中，住宅销售面积下降10.3%，办公楼销售面积下降9.5%，商业营业用房销售面积增长7.0%。商品房销售额4.92 万亿元，同比下降8.9%，降幅相较1-8 月份持平。值得关注的是，9 月单月住宅销售面积1.06 亿平米，创年内单月成交量，环比增长41%，事实上我们跟踪的重点城市成交从8 月份开始已经显着恢复，9 月的统计局数据进一步加以验证。分区域来看，1-9 月份，东部、中部地区的销售仍在下探，而西部区域已经逐步企稳。
出于托底思路，各地政府从二季度开始逐步放松房地产行业的行政限制，截至目前，除了北上广深和三亚5 个城市尚未解除限购，其他城市的限购令都已成绝唱，与此同时，9 月末央行和银监会发布文件明确要求加强对居民合理住房贷款需求、开发企业合理融资需求和保障性安居工程建设信贷需求的支持，印证了我们此前关于行业流动性将逐渐好转的判断，将对房地产市场形成有力支撑，随着四季度开始的供给恢复，我们预计四季度主流城市成交将延续改善趋势。
9月住宅均价5865 元/平米，同比增长2.1%，环比下降0.8%，百城住宅成交均价环比也下降0.92%，连续5 个月下滑，此轮下行趋势已经持续整12 个月，八成的环比下降城市数已基本覆盖主流城市。在资金紧张以及完成年度计划的压力下，降价走量已经成为大多数房企在传统成交旺季时的共同选择，虽然我们对四季度的成交改善抱有期待，但价格的企稳回升仍需观察成交回升的幅度。
第四，信贷支持力度正逐步显现
1-9 月份，房地产开发企业到位资金8.99 万亿元，同比增长2.3%，增速比1-8 月下降0.4 个百分点。其中，国内贷款1.63 万亿元，同比增长11.8%；自筹资金3.75 万亿元，同比增长11.5%；个人按揭贷款9794 亿元，同比下降4.9%，降幅比8 月份扩大0.4 个百分点。单月来看，9 月新增个人按揭贷款为1097 亿元，环比增长4.9%，也是6 月份以来首次出现回升，9 月末的央行+银监会文件明确加强对居民合理住房贷款需求支持力度，且部分地方政府已经出台相关细则对房贷政策进行调整，我们预计按揭贷贷款需求得到释放的趋势将得以延续，从而助推市场企稳以及预期扭转。
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