[摘要] 房企转型迫在眉睫，这几乎已成为房地产市场的共识。长远来看，房地产不可能再像过去的十多年那样“高歌猛进”，而是进入一个相对的稳定期。在“黄金时代”消逝中，不少人看到互联网对房地产的影响日渐深远，甚至提出“互联网将颠覆房地产行业”，这是真的吗？用互联网改造地产能再造一个黄金十年？
房企转型迫在眉睫，这几乎已成为房地产市场的共识。长远来看，房地产不可能再像过去的十多年那样“高歌猛进”，而是进入一个相对的稳定期。在“黄金时代”消逝中，不少人看到互联网对房地产的影响日渐深远，甚至提出“互联网将颠覆房地产行业”，这是真的吗？用互联网改造地产能再造一个黄金十年？
本期邀请房地产业资深观察者西峯，他认为，转型是极其痛苦一件事，但是值得一试。将互联网和房企后期物业服务联系在一起未来发展空间很大，但目前盈利者甚少，很难得出新模式将帮助房企跨入新量级空间的结论。
专业化房企将胜出
《红周刊》：您认为目前地产产业链面临的问题是什么？
西峯：主要有两方面：，还是资金问题，即融资方面的困难。地产行业没有准入门槛，民企比重大。民企很难获得稳定的银行信贷，而地产融资过去也一直受到压制。第二，很多国内房企成立时间最长不过20年，许多公司甚至只有10年左右。不少企业的规模偏小，他们可能遇到过一些短周期的地产波动，但是对中大级别的波动应对意识方面还准备不足。
《红周刊》：市场预期房地产行业此轮调整周期，无论长度还是深度有可能甚于前两轮，哪些类型的企业能够穿越周期？
西峯：未来十年借助房地产大势上涨而轻松赚钱的机会越来越少，市场更多呈现出一个分化的态势，即特大城市、中心城市和三四线城市的地产走势将逐渐分化。人口还是在向中心城市集聚，中心城市地产市场仍将继续保持一个较高水平。但很多城市在人口流出同时，当地房产建设以及投资规模仍努力维持在一个较高水平，这些城市未来房地产的发展会因供求差距面临较大压力。房地产普涨普跌的年代或许已经结束了，快速周转的发展方式会遇到越来越大的困难。未来专业化的房企会慢慢赢得更大的优势，这几年房地产行业的规模空间基本见顶，但0的市场份额却在逆势增加。这表明大房企有一定优势，另一方面想在这个周期中活下来，必须找到属于自己的专业化道路。
房企创新经营模式
《红周刊》：如何评价万科的“五菜一汤”模式？按万科的说法，是指第五食堂、超市、银行、药店、洗衣店、幸福街市。
西峯：万科模式非常符合中国房地产未来发展方向，因为它的项目大都位于郊区，这些地区的通常配套严重不足，这方面本应由政府来承担，但是政府不做开发商就要做。一般而言，目前越远郊的土地，容积率越低，人口密度越低，因此商业很难生存。在这个过程中，如果坐等政府配套，那么该地区就需要较长的时间成熟。房企主动去做，那么就对该区域的成熟掌握了主动。万科通过提供这些基础设施，体现了社区的服务和可居住性。
这样的服务和管理收入和社区中用户的价值和投入相比，其实是补上了该社区物业的短板，其作用未必能体现在本身业务的赢利性上，但是却能给物业的销售和综合品质提供支持。通过平衡商业配套投入和用户价值提升方面的，这些业务虽处于辅助位置，不是利润的主要方向，但却能提高用户口碑以及提升物业价值可用的重要方式。
《红周刊》：新商业模式能否帮助万科这样的房企跨入新的量级空间？
西峯：物业管理很难赚钱，在多家房企的报表上都能找到这样的结论。前面也谈到过，房企很难指望从物业管理中直接提供多少利润来源。目前来看，许多客户对物业管理的认识还在初期。即便如此，良好的物业管理和其相配合的增值服务对房企还是重要的。因为我们身处高速发展的中国，无论产品还是服务都在以很快的速度演进。当下市场低潮，房子不如之前销售顺畅，企业的宣传点从户型、位置、装修等方面，转变成了消费者更看中的、长期居住的便利性。
房地产整个行业在变，用户的关注度也在改变，但能否达到券商研报中得出的乐观结论，我觉得还是要通过长期的磨合。目前房地产企业还没有一个把互联网和房地产结合在一起并实现超额的模式。对未来我们保持乐观，但也要看效果和落地。从一蹴而就的概念到实实在在的服务和产品提升是两个不同的阶段。
《红周刊》：对于房企而言，创新的路径您认为有哪些？
西峯：转型意味着改变和自我否定，因此转型是极其痛苦的一件事。但在当下，再痛苦也值得去尝试。去年万科以互联网思维做了很多事情，请网络红人马佳佳做演讲，拜访了海尔、华为、小米等，主动了解互联网思维在这些企业的应用。后来大众的关注点主要体现在营销环节，比如和淘宝合作来卖房。通过网络渠道到底卖了多少房子？其实不多，但是通过这一系列方法更加贴近了客户需求，和用户的接口有了灵活的改善。除了万科之外，我们还可以看到世茂、华润、中海等大型房企也体现出了积极应对的方式。房企的创新和服务，还是要在为客户创造更大价值上下功夫。
《红周刊》：目前互联网对房地产的改变主要体现在哪些层面？
西峯：确实今年互联网很热，但它是否能对房企带来革命性的提升，还要观察。互联网带来的有些改变是直接的，比如在线广告的份额在直线上升。据报道，百度的广告已经超过了央视。可以看到，注意力的转变导致广告投放介质发生转变，不只是房地产企业，所有企业都在发生着这样的改变。对于房地产行业而言，必须要重视注意力从传统媒体转向网络这一事实。
比如，有些大企业要把互联网和后期的物业管理和服务联系在一起，这是一个很好的发展方向。目前城市中心区的购房比例占比较低，大部分新房是在郊区外围，这些地区配套不完善、地广人稀、人口达不到商业繁华的密度，这时互联网的优势就会体现了，它能地搜集到每个人的需求。原本一家小店只能覆盖方圆300米左右的人群，通过互联网服务范围可以扩大到2公里。物业管理或者社区服务统一把这些纳入一个平台，物业费、水电费等都可以在一个智能平台上来完成，业主可以足不出户来完成生活琐事。分散的居住状况、对商业的需求正好跟互联网的服务是对应的，这方面发展空间很大。
互联网楼市冲击波
《红周刊》：您认为哪些方面是移动互联网无法撼动、仍需要由线下来完成的？
西峯：目前来看，最直接的影响在营销环节，比如广告介质上的转变，其次是在售后服务层次上。但买房子是一个挺复杂的过程，不可能在网上浏览直接下单，因为淘宝上的物品相对单价较低，而房子至少要几十万、上百万，需要专业的中介或者工作人员来做相关的沟通，最后下单的过程还是离不开人。线上做一些信息搜集和推广，体验和信任还是得由线下来完成，以至最终完成交易。
《红周刊》：不少人认为，互联网对房地产的影响首当其冲的是商业地产，如何看待互联网对传统商业地产的冲击？
西峯：线下的商业特别是市中心大部分都是老式的百货，主要是以国营企业为主，在过去十几年革新的力度非常微弱。有没有互联网都会式微，因为不思进取，只不过是互联网加速了他的衰落。从电子商务发源地美国来看，相对于中国而言，那是一个典型的地广人稀的地方，所以很多城市商业无法充分发展，电子商务首先解决的是“买不到”的问题，因为有物流成本，很可能很多东西线上更贵。但中国人口密度比美国高得多，特别是大城市和核心区。所以我的观点是：，线下实体店不一定被淘汰，但是不革新、不改变则一定被淘汰；第二，消费者不只有购物的需求，还有体验的需求。体验式消费很重要，线上可以买电影票，但是不能看电影，线上可以买餐券，但是不能聚会，很多商场这些方面的消费受到的冲击比较弱，甚至不减反增。另外，高端消费受到线上的冲击相对较小，消费者越来越倾向于个性化，这个转变也为线下的调整提供了空间。
《红周刊》：网络已经让中介的作用大幅降低，如何看待房产中介这项业务？
西峯：很多人此前认为互联网会带来去中介化，我觉得其实短期内不太可能。更合适的方式是研究如何将线上线下业务结合完善。买房是专业化和信任度一起所构成的行为，购买过程比一般事务复杂得多，因为有各种政策限制，而且房子这种产品差异化很大，一个专业的服务目前仅凭网络还不能胜任。但是发生变化的是：以前房产中介需要在好地段开店，现在则未必。几家中介可以合用一个好地段，因为客户未必完全从街上来，也可以从网上来，好处是可以降低成本。同时客户的要求和服务也在变化。前几天万科肖莉宣布加入主营互联网中介和服务业务的“”,这也是一个值得留意的方向。
《红周刊》：马佳佳说90后压根就不买房！您的看法是什么？
西峯：90后等新生代是未来房地产的消费者，我不知道房地产能否被颠覆，但仅就90后压根不买房这个结论来看，我认为未必成立。目前中国家庭人均月可支配收入不到2000元，还属于不太富裕的国家。据数据统计，我国终身家庭财富收入中位数才50多万，算上房产家庭财富收入达到250万即能跑赢90%的人口，拥有几套房子的90后占比会是多少？因此，说大多数家庭有多套房，只能代表小众，不是主流。
90后买不起房说得没错，最主要的原因是他们太年轻了。目前成熟发达国家首次买房的年龄多集中在35~45岁之间，最近几年中国人买房的年龄也要在30岁以后。因此对于90后来说买房确实还早。
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