[摘要] 11月21日，央行时隔两年再度降息。11月24日是降息后首个交易日，当天A股市场房地产股像吃了兴奋剂一样，上涨成为主旋律。跟房地产股一同起舞的，还有房地产企业，信心也是相当爆棚，甚至有些项目风传欲趁势涨价，去抢块地那也不在话下。
11月21日，央行时隔两年再度降息。11月24日是降息后交易日，当天A股市场房地产股像吃了兴奋剂一样，上涨成为主旋律。跟房地产股一同起舞的，还有房地产企业，信心也是相当爆棚，甚至有些项目风传欲趁势涨价，去抢块地那也不在话下。
在讨论能不能涨价这个问题之前，我们先来简单回顾一下今年房地产市场的形势。7、8月份以来，持续下滑的房地产市场出现企稳迹象，“金九”虽不及预期但延续企稳筑底态势，9·30新政更是为“银十”镀金，创下年内成交高峰。在这样一种情势下，市场各方几乎都认定市场调整已经结束、企稳回升趋势已非常明确。
央行降息叠加9·30新政，11月的房地产市场表现究竟如何？房地产企业有足够的理由去涨价么？
市场回暖出现反复
三季度以来地方救市措施不断、整体市场需求逐渐释放，使得开发商推盘信心回升，积极采取多种营销措施，加快项目上市节奏，以期抓住市场窗口期、快速去库存，加之年底又是各大房企冲业绩的关键期，11月的推盘量明显增加，使得重点城市供应量大增。
据CRIC监测数据显示，11月前三周十大重点城市周度供应量都在300万平方米以上，已经大大超过10月周度供应水平，供应量大增的同时，必然使得本就高企的库存压力进一步突出，部分城市稍有改善的供大于求的市场基本面短期内又回到原先轨道。
一方面是新增供应量的增加，另一方面则是市场需求的快速回调。据CRIC监测，11月前3周，51个重点城市商品住宅共成交1572.5万平方米，较10月前三周上涨15.1%。从数据看似乎环比依然上涨，主要是因为前三周的数据基数相对较小所致，10月份周正值黄金周假期，成交量下降加之网签滞后性，使得数据显现有所后延。从10月份后三周数据或者整月数据来看，11月成交量逊色不少。从周度趋势上看，11月前三周显然没能延续10月的快速回暖、逐周盘升的态势，而是呈现出成交下降、高位震荡的趋势。
因此，当前市场企稳筑底的根基并不牢固，市场回暖出现反复的概率显著上升。
市场分化
从各能级城市表现看，市场分化趋势突出。虽说今年调整期内一线城市表现最差，但自10月份以来，回暖的势头却最为强劲，而且这种趋势在11月份依然延续，11月前三周北上广深等四大一线城市商品住宅共成交257.7万平方米，较10月份同期增加38.8%，其中深圳、北京增幅都超过55%；从同比来看，整体较去年同期也出现15.8%的涨幅，除广州下降9.7%外，其余三城全部上涨，平均涨幅超过20%。
二线城市在一连串的救市措施出台后，自7月份以来市场复苏最快，幅度也较大，但这种趋势在11月份未能延续，整体成交量更是逐周回落。显示出在政策刺激需求集中释放后，二线城市需求后续积累不足的问题愈发突出。
三四线城市表现最差，环比出现下降9.6%，同比仍下降0.1%，其中，惠州、湘潭、莆田等城市因为库存高企，积压严重，成交量持续大幅下降。
去库存仍是重点
前期地方公积金调整、户籍改革、购房补贴等刺激措施不断，但这些市场利好更多地已经反映在之前的成交表现中，二线城市后续需求显现疲态就是例证。央行此次降息会对购房者信心起到较大提振作用，未来数周市场的窗口期依然能维持，需求也会持续释放。但是央行降息对地产行业而言绝非单纯利好，不对称降息和提高存款利率上浮区间，无疑会让银行资金成本有增无减，利差的减小将会抑制银行发放个人按揭贷款的积极性。另一方面，诸多城市供大于求的基本面短期内没有改变，商品房库存高企，市场风险依然突出，未来市场企稳筑底还有待继续巩固。
因此，各家企业不应盲目涨价，当前还是应该根据市场供求、价格关系来积极营销，以去库存为中心，紧抓窗口期加速跑量。
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