[摘要] 开发商欠债“跑路”、“鬼城”频现……近段时间，三四线城市楼市再次被推到风口浪尖，“积压” “虚火”“泡沫”“崩盘”等呛声不绝于耳。一些城市楼市遇冷，是普遍现象还是个别地方？是拐点将至还是阶段性问题？
开发商欠债“跑路”、“鬼城”频现……近段时间，三四线城市楼市再次被推到风口浪尖，“积压”“虚火”“泡沫”“崩盘”等呛声不绝于耳。一些城市楼市遇冷，是普遍现象还是个别地方？是拐点将至还是阶段性问题？而实际上，当前的中国楼市确实有些“不妙”。一方面，随着房价的快速上涨，房屋的空置率极高。仅仅去年一年，国内便出现12座新“鬼城”；另一方面，主要开发商“看淡”楼市未来，李嘉诚、潘石屹等开发商近期大量抛售楼市资产。
三四线楼市疲软呈蔓延之势
今年1月，与一二线城市火爆的土地市场相反，不少三四线城市表现低迷，多项统计显示，三四线城市的楼市面临着整体下滑的趋势。
据统计，今年1月，100个典型城市中有37个城市的房价环比下跌，环比增加5个。而在房价下跌的城市中，有34个是三四线城市。
三四线楼市整体销量也延续着去年下半年以来的低迷态势。 据中原地产的监测，今年1月份，25个三线城市新建住宅成交量为11.22万套，连续3个月走低，创6个月新低，14个四线城市新建住宅成交仅1.63万套，创下11个月新低。
与此同时，少数房地产业曾经畸形繁荣的城市和地区则深陷泥潭，温州房价已经连续30个月下跌，高端住宅价格几乎“腰斩”；不仅西部三四线楼市出现“风险集中区”，江苏、山东、安徽、辽宁等东中部省区的多个三四线城市也因房屋存量巨大而被列入“鬼城”榜单。
淮安是苏北地级市，该市市区人口不足60万，近年来却涌入380多家开发商，而实际上有200家左右这个市场就饱和了。一家房地产开发商说，他这几年在当地开发了三个项目，前两个项目销售不错，个项目卖给了本地人，第二个项目卖给了外来投资者，第三个项目就找不到客源了。“照去年的销售速度，需要七八年才能清盘。”
常州去年原本计划大量推地，但乏人问津，最终只完成了当年计划卖地目标的一半。无锡一家高端项目开发了900余套住房，自去年6月开盘以来，至今仅成交78套，老板因资金链断裂而“跑路”，目前楼盘也被有关部门查封。
房地产大跃进扭曲供求关系
业内人士分析，三四线楼市近年来经历了一轮大跃进式的狂飙，特别是2010年一二线城市限购之后，大量开发企业涌入三四线城市，直接刺激房地产业单兵突进，并推动土地的大量释放，商品房的海量上市。
据数据显示，2009年以来，我国部分三四线城市住宅市场供应规模大幅增长，营口、南通、烟台、佛山等地的土地供应总量位居前列，待开发量在3000 万~8000万平方米之间。仅从2011年到2012年11月末，营口住宅用地成交面积就接近1200万平方米，几乎是北京同期成交面积的2倍。
土地放量后，开发商为了加速回笼资金而大量推盘，打破了楼市供求平衡。西部某个中等规模城市，市区超千万平方米的大盘就有三个。记者采访的部分东部县城，几乎每个县城都有大片新建住宅区闲置。有的县地处山区，县城人口仅有几万，但楼盘开发量甚至超百万平方米，足以容纳县城所有人口。
房价快速上涨是造成三四线楼市遇冷的另一个因素。记者采访的多个县城，房价与
让一些人望房兴叹。几年前相比几乎翻番，克而瑞研究中心近期发布的《2013年中国城市房地产发展风险排行榜》显示，一线城市供求比仅为0.64，而三四线城市，例如甘肃武威供求比则高达8.06，山西大同供求比达到5.7，延安为4.34，均存在严重供过于求的现象。十堰、无锡、营口、酒泉等三线城市不乏无人问津而遭空置的楼盘。
曾是三四线房地产标杆的温州和鄂尔多斯，房价急涨之后迎来暴跌。温州房价自2011年9月开始，已连续30个月出现同比下降，一些高端项目价格“腰斩”。鄂尔多斯市康巴什新区部分项目崩盘，从每平方米近两万元降至 1万元以内，有些项目工地不仅遭遇停工，还面临着农民工讨要工资的窘境。
物极必反，短期大量开发导致部分三四线城市供求关系恶化，大型开发企业纷纷“逃离”三四线城市。中原地产研究中心监测数据显示，去年前三季度十大标杆房企虽然购地金额创出新高，但新增购地城市三四线城市占比为0。而众多中小开发商则深度套牢，不知何时能度过寒冬。
解三四线楼市困局需多管齐下
“个别三四线楼市暴露的危机再次警示我们，卖地吃饭式的发展已经走到了尽头。”江苏省社科院助理研究员王树华介绍，国家发改委课题组近期对12个省区的调查显示，144个地级城市竟然要建200余个新城新区。161个县级城市中，提出新城新区建设的有67个，占41.6%。“片面透支财力建新城新区酝酿巨大风险。”王树华认为，城镇化是国家提出的战略，但落实过程中一定要按经济规律来办。对于三四线城市的政府来说，一定是产业发展在先，就业与收入增长优先。只要夯实了产业基础，房地产自然会跟进。
中原地产的张大伟表示，不是所有三四线楼市都存在泡沫，价格波动也未必造成楼市崩盘。但是越来越多的三四线城市房屋库存不断走高，楼市面临的风险加大，必须引起足够重视。
江苏省政府参事室主任宋林飞表示，一些三四线城市前几年因房地产快速发展，经济增长和财政收入对于房地产的依赖过重，而且前期土地出让越多，地方配套支出也就越大，欠账也越多，对土地财政依赖也越深。
当前一二线楼市与三四线楼市分化趋势明显，不同城市间楼市发展阶段千差万别，一刀切式的调控不合时宜。如何调动好、保护好市场积极因素是当务之急。
中国房地产行业协会副会长胡志刚表示，三四线楼市如果处理得好，能够走出低谷。中央对发展新型城镇化已经进行了部署，只有端正发展方向，完善公共服务配套，提升城市功能才能抓住机遇。
分析
楼市走向有分化 调控不宜“一刀切”
与前几年的“一片普涨”相比，近一年间各地楼市走向出现分化趋势。无论是销售面积还是成交价格，“同上同下”都已演变为逆向变化，房地产调控不再具备“一刀切”的条件。
统计数据显示，2013年一线城市房价同比涨幅均领先其他城市，北上广深四个一线城市新建商品住宅价格上涨均超过20%，而武汉、济南、徐州等城市同比涨幅明显落后，温州等城市还出现房价同比回落。
不仅是房价，在土地供应、销售数量、购买意愿等诸多方面，不同城市之间的差异也在显著拉大。比如在一些三四线城市，随着投资投机需求的逐步“挤出”，和开发商日益严峻的资金压力，楼盘滞销现象严重，泡沫可能率先破灭。
在这样的背景下，没有一套调控“组合拳”可以适用于各个城市。以限购政策为例，有某些城市成交的商品房中，首套房比重已超80%，意味着炒房需求基本被“卡死”，但房价依然持续上涨，表明调控的首要任务是平衡供需。
改变“一刀切”的调控方式，并非意味着在楼市趋冷的地区放松调控，更不是意味着政策转向，而是要在保持房地产调控政策连续性和稳定性的基础上，各地根据实际情况，实施更加精细化的调控手段，在打压各种不合理需求的同时，尽量满足刚性购房者的需求。
改变“北京生病，吃药”的调控模式，也符合市场化的调控方向。去年11月，国务院召开的地方政府职能转变和机构改革工作电视电话会议就指出，“各地情况千差万别，发展很不平衡，必须从实际出发，发挥地方因地制宜管理经济社会的作用”。这对房地产调控也具有现实指导意义。
延伸
多个二线城市房价下跌
近日，杭州、常州等城市部分项目开始下调销售定价，多个项目直降3000元/平方米，降幅超过15%，甚至达到20%。事实上，克而瑞信息集团提供的一份数据显示，杭州、成都、武汉、兰州等多个二线城市房价都出现调整，在销售均价方面，环比、同比均呈现小幅下滑走势，下滑幅度超过10%。
据数据显示，2014年1月份，从商品住宅成交情况来看，杭州、武汉、苏州、青岛、郑州、兰州等城市销售均价都出现微幅调整，下降幅度为11%。
该数据显示，2014年1月份，杭州成交均价为15253元/平方米，2013年12月份则为16668元/平方米，环比下跌8.5%；成都成交均价为 7269元/平方米，环比下跌1%，同比下滑5%；武汉成交均价7224元/平方米，环比下跌2%，同比下滑7%；苏州成交均价为12310元/平方米，环比下跌6%；无锡成交均价为8248元/平方米，环比下跌3%；兰州则较为明显，成交均价为6553元/平方米，环比下跌11%，同比下跌8%。除此之外，青岛、长沙、郑州等城市房价环比均呈现微幅下跌趋势。
此外，在房价微幅下跌的背景下，据中原地产研究中心统计数据显示，截至2月23日，54个城市成交量呈现下调趋势。受春节假期影响，2014年2月份，54个城市成交量下调了13%，一线、二线城市成交量下调幅度超过了三线、四线城市。
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