[摘要] 遭遇泡沫化、同质化和电商边缘化夹击的中国商业地产行业，竞争正在走向深水区。从初期的开发竞争走向运营和资本竞争，一波短兵相接的厮杀渐次展开，洗牌已不可避免。在近日由中国商业地产联盟举办的2015商业地产发展论坛上，业内人士普遍认为，商业地产面临从开发、运营、资本等全产业链的“拐点期”。
遭遇泡沫化、同质化和电商边缘化夹击的中国商业地产行业，竞争正在走向深水区。从初期的开发竞争走向运营和资本竞争，一波短兵相接的厮杀渐次展开，洗牌已不可避免。在近日由中国商业地产联盟举办的2015商业地产发展论坛上，业内人士普遍认为，商业地产面临从开发、运营、资本等全产业链的“拐点期”。
拐点是新常态
商业地产从黄金时代走向白银时代。中国商业地产联盟理事长顾云昌表示，民间喜欢称此为“拐点期”，但在官方将此总结为顺应新常态的结果。商业的演变与经济环境密不可分，消费者在解决温饱问题后才进入“房+车”的时代。在解决了住与行问题后，下一步才进入重视文化与经济效益的阶段。
如今商业地产面临的再也不是开发、建商场，随后进入单纯商品销售的买卖时代，消费需求发生变化，商业地产必然也要发生变化。顾云昌表示，商业地产不能孤立存在。一方集团总裁杨越认为，商业地产给城市带来繁荣。不过，目前的形势是投资项目越来越多，建设成本越来越高。杨越指出，商业地产在现阶段反映了繁华的本质，但下一阶段还追求“量增”显然不可取，需要讲究效率与服务。
万科集团高级副总裁丁长峰表示，商业地产的拐点来临还体现在地产商对资本的态度。很多地产商尝试学习轻资产问题，但是在中国想打造一个全部价值链并做出好的规划实际非常难。丁长峰表示，地产商也可以尝试引入“互联网+”概念，将资产管理、开发建设和运营管理导入合伙人体制，打造商业地产的新链条。
终结粗放时代
今年初，中粮置地更名为大悦城地产，既为了在资本市场“混脸熟”，也坚定了中粮在商业地产方面投入的决心。中粮集团副总裁、中粮置地董事长周政认为，中国经济进入新常态实际在促进每个行业都发生“百脑汇”，住宅地产、商业地产也要转变。在转变的过程中将从过去粗放式的数量增长变成内涵式注重质量的增长，及专业能力的提高，这是行业供需关系中的合理调配。
周政表示，商业地产发展到目前的阶段需要以明确的品牌定位将目标客群的需求服务做精。中粮大悦城服务18-35岁新兴中产阶级，这是大悦城服务的主要平台，在定位好后就需要有专业化运营与服务。中粮也经历了从开发转向运营的过程，这其中深刻的领悟就是学会真正掌握消费者的体验需求，做足营销、服务包括大数据管理、商铺组合，让购物中心真正满足消费者需求。周政认为，中粮没有用中粮置地的名称，就是强化品牌定位，以专业化、精细化和开发的心态与客户合作，与同行交流。
在中华商业信息中心主任王耀看来，市场是永远没有拐点的，消费者每年都在增长，出现拐点的是运营者的思维。完全不同的商业才能给消费者带来新的感觉，消费者才更愿意去体验。这就需要运营者转变传统的经验模式，不仅是更个性化地服务消费者还需要转变与品牌商的关系。
资本市场松绑
商业地产发展到今天，在平安银行地产金融事业部副总裁董续勇看来，商业地产面临持续发展，不断转型升级的过程，并没有一个明显的拐点。
董续勇表示，商业地产有两条腿：一个是运营；一个就是兼容。银行对于金融支持商业地产还是挺期待的。特别是在当前金融领域自身正在发生一些深刻变化之际，主要的变化是资产证券化和利率市场化的大幕已经在金融领域拉开，商业地产应该是站在资产证券化和利率市场化的风口上，这是一个好的机遇。董续勇认为，如果说商业地产在金融领域有拐点的话，是非常好的向上的历史性的拐点。
熟悉资本运作的光耀东方董事长李贵斌表示，与商业地产上市企业相比，光耀东方还属于新星。光耀东方走过了12年的历程，前几年主要收够烂尾楼，这几年放弃了此前的策略专注收购价值比较好的楼盘。李贵斌表示，在新常态下商业地产还是要发展。“光耀东方收购也有很多教训，摸索过来商业模型基础有了，也有了一定的产业事业了，做起来相对容易一些。这几年就做足这一件事，其实这几年的发展也得益于专注于一个行业。”
东方园林产业集团总裁张诚表示，“商业地产在资产运营中不要老是觊觎做轻资产的生意。也不一定非要挤在购物中心这种运行的商业地产层面”。张诚进一步表示，“这个领域很大，模式很多，如果发展不太顺或者是比较难做的，在模式和领域方面需要有些调整”。
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