[摘要] 今年以来，政策利好频出：两会支持合理住房需求、央行降息降准、“330政策”出台等等，政策叠加之下，房地产市场缓慢呈现回升势头，不少先前观望的购房者开始摩拳擦掌，跃跃入市。然而，那边，市场转向则似乎已成定论。
今年以来，政策利好频出：两会支持合理住房需求、央行降息降准、“330政策”出台等等，政策叠加之下，房地产市场缓慢呈现回升势头，不少先前观望的购房者开始摩拳擦掌，跃跃入市。然而，那边，市场转向则似乎已成定论。
那么，房子到底还能不能买？如果还想买房，哪里的房子更值得买？住宅的投资价值还有多大？专业机构以自己的研究数据为基础给出了一些建议。南通房天下
近日，研究机构云房数据便发布了《2015上半年中国房地产投资调查报告》，该报告基于对十七个大中城市、四类物业的静态租赁（指当前净资金回收售价的占比，是判断房地产投资时机的重要参考）、长期租赁（代表随着租金的动态变化，长期租赁物业可获取的的大小，是判断未来房地产租金动态情况的参考）以及5年租赁后转售（包含和房产增值的两部分，入住判断转售房产的佳时机）的统计，推出了一系列房地产投资的数据。相对于静态的供求关系数据，房地产投资的数据将动态的租金及房价数据综合考虑在内，以求能够更客观而全面的反映市场变化。南通房天下
以下为分类市场的投资回报数据。南通房天下
普通住宅：存在一定的泡沫 去投资化明显
就普通住宅租赁而言，2015上半年，普通住宅静态租赁在2%-3%左右，17个城市平均值为2.6%。长期租赁随着租金涨幅的收窄，有小幅下降，平均值为6.1%。历史转售出现明显分化，总体水平下降为8.9%，但不同的城市间分化明显，宁波甚至出现了负值。南通房天下
对此，《中国房地产投资调查报告》分析称，随着房价涨幅的进一步收窄，预计未来转售将向长期租赁回报水平靠近。南通房天下
从租赁投资上来看，2015上半年，普通住宅市场静态租赁投资在1.8%-3.5%之间，而普通住宅市场长期租赁主要集中在5%-7%之间。南通房天下
对此，《中国房地产投资调查报告》认为，仅从数据上看，住宅市场存在一定的泡沫。由于租金与房价往往存在一定的合理比例，根据国际租售比合理区间推断，静态租赁应该为4%-6%，而我国水平远低于国际标准水平，侧面反映了房价水平与真实价值的背离。南通房天下
从历史租赁后转售上来看，2015上半年，普通住宅历史租赁后转售总体处于高位，但水平有所回落，城市分化加大。南通房天下
《中国房地产投资调查报告》预计，未来房地产市场将逐步回归理性，转售在约6%左右。南通房天下
高档住宅：静态租赁不高 长期租赁回报涨幅度不大
就高档住宅的租赁而言，《中国房地产投资调查报告》分析称，2015上半年，高档住宅水平总体回落，各城市差异不大，相对平稳。首先，17个城市静态租赁平均值为2.5%，静态仍然不高；其次，随着租金涨幅的收窄，长期租赁下降，2015上半年17个城市平均值为4.4%；再次，在房地产市场形势下行的背景下，2010-2015年租赁后转售出现下降，平均值为8.4%；后，预计未来5年租赁后转售将为5%左右。
从租赁来看，2015上半年，高档住宅静态租赁在1.6%-3.5%之间，平均水平为2.5%，而高档住宅长期租赁主要集中在3%-6%之间。南通房天下
《中国房地产投资调查报告》认为，与普通住宅相比，高档住宅租金变化相对平稳，租金涨幅不大，大部分城市高档住宅长期租赁回报仅接近或低于余额宝平均，可以说静态租赁不高，长期租赁回报上涨幅度不大。
从历史转售上来看，高档住宅2010-2015年租赁后转售平均值为8.4%，大部分集中在5%-11%之间。与2009-2014年的12.4%租赁后转售相比，转售下降了4个百分点。南通房天下
《中国房地产投资调查报告》认为，在经历了2014年价格的下降后，大部分城市高档住宅价格出现了明显回落，但大部分城市租赁后转售仍高于五年期贷款利率，转售水平较高。但是随着未来投资需求的大量减少，高档住宅的自住性将更加明显，《中国房地产投资调查报告》预计，转售将理性回落，2015-2020年约4%-6%。南通房天下
写字楼：投资价值明显高于住宅市场
就写字楼租赁来说，2015上半年，写字楼静态租赁平均值为4.3%，长期租赁平均值为8.5%，相对较高。租赁后转售有所回落，2010-2015年租赁后转为11.8%，2015-2020年租赁后转售为7.7%。
《中国房地产投资调查报告》认为，与住宅市场相比，写字楼租赁回报相对合理。
就租赁而言，2015上半年，写字楼静态租赁平均值为4.3%，接近余额宝平均，可以说写字楼静态租赁约为住宅市场的2倍。
《中国房地产投资调查报告》分析称，对于写字楼来说，其投资价值明显高于住宅市场，尤其是核心地段的高品质写字楼，具有较高的保值性，能获得较高的静态。
从历史转售来看，写字楼市场2010-2015年租赁后转售平均值为11.8%，主要集中区间为8%-15%。5年租赁后转售受价格波动影响较大，受2010-2011年价格的大幅上涨，大部分城市写字楼市场转售高于房地产信托率9.6%，转售回报较高。
《中国房地产投资调查报告》认为，随着写字楼市场的快速开发建设，大部分城市供需紧张得到缓解，部分城市写字楼市场出现供过于求的局面，租金、价格上涨趋势减缓，预计未来写字楼转售将有所下降，2015-2020年大部分城市写字楼市场5年租赁后转售投资将在7%-10%之间。
商铺：出现回落运营风险较大
就商铺数来说，从2015上半年商铺市场投资数据中可以看出，商铺市场总体平稳，转售回报小幅下降。
对此，《中国房地产投资调查报告》分析称，各城市间，数据差异较大，这主要是由于商铺的投资受区域位置、经营方式、需求支撑等多重因素的影响。在获得高回报的同时，投资商铺市场也需要承担较大的经营风险。
从租赁上来说，2015上半年，商铺市场静态租赁平均值为4.0%，主要集中在3.5%-5.0%之间；长期租赁平均值为7.2%，主要集中在5%-9%之间。由此可见，商铺市场水平略高于住宅市场，但低于写字楼市场。
《中国房地产投资调查报告》表示，近年来，连续多年针对住宅市场的宏观调控使得房地产开发企业转战商业地产市场，商铺市场供应大量增加，市场供求关系发生逆转，大部分城市出现供过于求的局面。尤其在电商的快速发展下，传统零售行业，如小商品类、家电类的传统商铺，受到的冲击相对较大。所以，从数据来看，商铺出现回落。此外，商铺投资门槛相对较高，运营风险较大，即使同一城市，不同区位的商铺回报也相差较大。但对于地理位置优越的商铺，仍然可以获得相当高的。
从历史转售来看，商铺市场2010-2015年租赁后转售平均值为14.9%，各城市差异较大。其中，成都、西安、重庆、深圳、武汉排名前五，超过20%，与之相比，杭州商铺转售不足5%。
《中国房地产投资调查报告》预计未来五年，商铺市场2015-2020年转售预测平均值7.4%。预测将在6%-10%之间。
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