[摘要] 伴随着日渐炎热的天气，我们告别2015年6月，迈入下半年。而这半年来的楼市，就像逐渐升温的夏日，随着政策的刺激逐步回暖，购房者的信心也逐渐上升。不动产登记政策出台，首付降低，央行降息，央行降准……上半年楼市政策用铺天盖地来形容也不为过。
伴随着日渐炎热的天气，我们告别2015年6月，迈入下半年。而这半年来的楼市，就像逐渐升温的夏日，随着政策的刺激逐步回暖，购房者的信心也逐渐上升。不动产登记政策出台，首付降低，央行降息，央行降准……上半年楼市政策用铺天盖地来形容也不为过。政策频繁“出手”的背后，是政府为房地产业“疗伤”的决心，政策也主要以软性支持为主，意欲促进房地产行业健康、良性的发展。
回顾2015年上半年，政策主要以促进市场需求为主要目的，一方面通过释放资金来增强市场购买力，另一方面通过政策支持来增强购房者对楼市的信心。那么，2015年上半年，政府对楼市放了哪些“大招”呢？这些政策对楼市、对购房者产生了哪些影响呢？
2月4日，中国人民银行决定，自2015年2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
4月19日，中国人民银行决定，自2015年4月20日起下调各类存款类机构人民币存款准备金率1个百分点。
6月27日，中国人民银行决定，自2015年4月20日起对三农和小微企业定向降准0.5个百分点。
何为降准？
降准是央行货币政策之一。降低存款准备金率，表明流动性已开始步入逐步释放过程。降准是为了释放银行业的流动性，让市场上的钱多一些，以此来刺激经济，包括刺激消费、投资、出口（简称“三驾马车”），这样可以使经济暂时稳中有升，有效地防止经济萧条、通货紧缩，为经济的软着陆做好前期准备。
降准将对楼市产生什么影响？
一、为购房者带来短暂的购房“窗口期”
对于购房者来讲，应该把握好市场节奏变化过程中的购房时机，赶在短期市场还没有完全复苏好转的阶段入市购房，也趁当下开发商资金面仍然相对紧张的阶段，选择购房性价比仍然较高的时机入市购房，把控好降准“救市”政策短期红利带来的购房“窗口期”。
二、改善型需求入市更有保障
降准之后，增加了二套房贷降首付落地的可行性，改善型需求后续持续释放得到保障。对于各商业银行来讲，由于存款准备金率仍然相对较高，可以动用的资金规模受到存准率的限制，银行不可能在这么高的存准率情况下释放大规模贷款。降准之后，银行可动用的资金明显增多，此时，对于银行来讲，也增加了二套房贷降首付落地的可行性，改善型需求后续持续释放得到保障。
2月28日，中国人民银行决定，自2015年3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点。
5月10日，中国人民银行决定，自2015年5月11日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点。
6月27日，中国人民银行决定，自20156月28日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点。
降息对于房地产行业需求释放会起到刺激作用，并且楼市变化马上会反应出来，尤其是春节后，在降准降息等“救市”政策刺激作用之下，开发商将会加快推盘节奏，楼市也将加速去库存，基本面良好的城市将快速回升。
在降准降息等政策刺激之下，一线城市楼市房价步入上涨通道，甚至下半年会再次步入“买涨不买跌”的行情；二线城市存销比开始普遍降低，15个月以下去化周期的城市房价稳中有升，15月以上的城市楼市还有去库存压力；对于大多数三四线城市楼市来讲想法设法跑量主题不变，因为库存量大去化周期长，还是要坚持去库存。总体来看，各个城市在降准降息的刺激之下走势将进一步“分化”。
不动产登记3月1日起施行 举步维艰
今年3月1日，酝酿已久的《不动产登记暂行条例》正式实施。《不动产登记暂行条例》正式实施以来，围绕实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”，不动产统一登记正在推进中受到阻力。截止3月底，84%的地市、96%的县在不动产登记职责整合中没有实际行动，主要原因是市、县级不动产登记职责和机构整合工作的滞后。
3月26日，不动产登记暂行条例具体实施细则（以下简称《细则》）已形成草案，国土部正针对该草案公开征求意见。细则草案共计8章137条，分别就不动产登记机构、类型、程序等内容逐一细化。
为了加快推进不动产登记工作，5月，不动产登记政策的制定者明确：不动产登记工作不与房地产税挂钩，而突出其保护不动产权利人合法权的核心功能，要加快推进该项工作的全面推开。自此，多个地市的不动产登记工作开始产生突破性进展。
南通不动产登记的落地也不甘示弱，6月7日，市国土资源局增设市不动产登记局，牵头负责土地、房屋、林地、海域登记等。随着我市不动产统一登记工作的开展，分散在各个部门的不动产登记职责将逐步整合到国土部门，有效减少办证环节，方便企业和群众，并终实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。
不动产登记带来哪些影响？
簿证统一可避免一房一地多卖
簿证不统一，在不同地方有不同登记簿和多个证书，就可能出现一房、一地多卖，产生交易风险，影响交易安全。
房地产税临近将打击投机者
不动产统一登记的实施，意味着房地产税征收脚步日益临近，对于商品房投机者将是很大打击，会逼迫部分空置房进入市场，可望有效降低已售住房空置率。
对房产市场产生一定客观影响
不动产登记和个人住房信息联网是房地产长效调控机制基础内容，但房价主要还是由供求、预期等因素决定，不动产登记制度本身不会对房价产生太大影响。
70年后怎么办会在登记中显化
不动产统一登记是物权法的要求，而物权法还有许多要求有待落实，商品房土地70年使用权到期后怎么办，会在不动产统一登记过程中显化。
在3月收尾之际，Duang的一声，楼市因政策利好暖风骤起!3月30日，中国人民银行、住建部、银监会三部委联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》(下称《通知》)，宣布将二套房首付比例，降至四成。同时，《通知》还规定，对于使用公积金购买首套普通自住房，低首付20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，低首付30%。这被业界称为“330房产新政”。
新政落地：南通银行迅速做出回应
早在2014年9月30日，央行发布《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，对首套房再启“认贷不认房”界定标准。目前，该政策在南通几大银行已经全面落地。这也就意味着，在南通，凡是首套房房贷还清的购房者购买二套房，均可被认定为首套房。
330新政中指出，将二套房首付比例降为4成，这里所说的贷款是指商贷，而“二套房”则是指首套贷款未还清的购房者再次购房。330新政中的另外一条就是公积金首付首套低20%，二套低30%，这里的“二套”认定标准同上。
5月上旬，编者联系了南通9大商业银行，了解330新政的落实情况。调查结果显示，9大银行中有6家落实了二套房（贷款未还清）首付40%的政策，分别是工商银行、建设银行、江苏银行、中国银行、邮政储蓄、农业银行，在未落实的3家银行中，南京银行实行二套房（贷款未结清）首付50%的政策。
楼市注入“强心剂”叫“涨”时代来临
不少业内人士提及330新政，都把它看做南通楼市的拐点。自此，南通楼市经历了银4月、红5月以及“异常”红火的6月，楼市成交一路攀升。回望2015年2月，楼市成交一下跌落谷底，周成交200多套，月成交不过1000套上下，现如今，南通周成交已经稳定在400套上下，5月成交更是突破1900大关，成交量明显增加。
330新政出台后，对购房者来说，首付比例的降低在很大程度上减轻了购房者首付压力，但由于贷款额度的增加，购房者在后期的还款压力倍增。但是，对于改善家庭来说，这类人大多数收入比较稳定，有较强的还款能力，因此，新政的出台，大大推动了改善性住宅市场。
楼市新政后，许多业内人士认为，房价到了上涨的临界点。很多开发商也打出了即将涨价的旗号，甚至不少开发商已经对价格做出了调整。编者认为对于南通来说，由于库存压力大，目前去库存是首等要务，价格对于购房者而言又极其敏感，在此等关头，冒险涨价明显不智，尤其是那些外围区域的楼盘而言，未来楼盘价格维稳才是大势所趋。
公积金政策频繁出台 南通家庭高可贷120万
12日，住建部、财政部和央行联合发布《住房公积金2014年年度报告》，这也是官方自2009年以来首次晒出住房公积金家底。报告显示，截至2014年年末缴存总额74852.68亿元，扣除提取后的缴存余额37046.83亿元。公布住房公积金家底释放出透明公开的信号，有利于提振购房需求。实际上，从近各地的公积金新政来看，公积金的使用限制正在逐渐放宽。
我们来看南通地区，截至今年4月底，南通全市住房公积金累计归集总额达443.61亿元，余额191.64亿元；已累计向全市18.68万户职工发放个人贷款358.10亿元；全市职工累计提取251.97亿元。南通住房公积金制度的受益群体持续稳步扩大，个贷比率始终保持较高位置，个贷比率达101.50%，为全省。
南通公积金政策频繁出台 家庭高可贷120万
今年3月，首套房的低首付款比例调整为20%，同时把个人高可贷额度从34万元调整到40万元，家庭高贷款120万元，在全省高；按国家政策，今年我市已两次调低住房公积金存贷款利率，明显减轻了购房人的首付压力和利息支付。
3月，我市还出台相关办法，对中等偏下收入住房困难家庭使用住房公积金贷款购买保障性住房，给予借款人一定比例的贷款利息贴补，提升中等偏下收入家庭的购房能力。对购买经济适用房的家庭可优先办理公积金贷款，并对贷款额度、抵押等做了明确的政策倾斜规定，提升了这类弱势群体居住幸福指数。同时大力向来通工作和创业的国内高层次人才及高校毕业生倾斜，目前南通市高层次人才家庭贷款额度高达到180万元。应届毕业新参加工作的全日制高校毕业生购买住房，只要他们一缴存住房公积金即可申请贷款，且可以达高贷款额度。
同时，根据南通公积金管理中心透露，从7月起，南通市区2015 年度住房公积金月缴存基数也将有所调整。这次调整的缴存基数按职工2014年度月平均工资收入核定，低不得低于南通市低月工资标准，高不得超过统计局公布的市区2014年月平均工资的3倍。
南通公积金提取条件及提取流程
一、南通公积金提取条件
职工有下列情况之一的，可申请提取住房公积金。
(1)购买、建造、翻建、大修自住住房的;
(2)离休、退休的;
(3)职工死亡或被宣告死亡的;
(4)完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的;
(5)出境定居;
(6)偿还购房贷款本息的;
(7)家庭租赁房屋房租超出家庭收入30%;
(8)因单位破产、转制等原因已下岗并与原单位终止劳动关系且符合女性满40周岁(含40周岁)，男性满45周岁(含45周岁)或连续工龄满25年以上的;
(9)非南通户口职工与单位终止劳动关系的;
(10)职工调离南通的。
二、南通公积金提取流程
到管理中心领取《南通市职工个人提取住房公积金申请审批表》→填写好表格后到单位盖公章及单位预留银行财会印鉴章→将填写好的表格及需提供的材料送回公积金中心审批→凭本人身份证、公积金存折到公积金中心领取支票→凭支票、身份证、公积金存折到银行办理。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
