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土地出让趋紧房价易涨难跌

东地产   2015-07-17 00:00

[摘要] 新出让土地楼板价已经接近板块楼盘均价,将拉动房价进入新一轮上涨期。

出让土地楼板价已经接近板块楼盘均价,将拉动房价进入新一轮上涨期。

2015年已经过半,回顾上半年,房地产企业有过焦虑,也有过意外欣喜。尽管楼市“黄金期”不在,但各项利好政策接踵而至,加之股市的助力, “日光盘”再现沪上。

相比楼市,土地市场略显“低调”。但是,就一线城市而言,虽然土地供应量减少,但房企不差钱,出手阔绰,地王频现,面粉价大有赶超面包价之势。

土地供应减少

据上海市规划和国土资源局披露的土地交易统计显示,2015年上半年,上海土地市场共计成交经营性用地47幅,成交面积196万方,经营性用地成交总额达582.5亿元,整体均呈现了不同程度的下滑。

成交面积和金额双双下滑,究其原因是上海土地供应持续减少。

据2015年上半年供地计划显示,商品住宅建设用地供应计划面积为400万-600万平方米。而在2014年该数值为700万平方米,2013年为1000万平方米。如今,土地供给持续收缩,再创新低。而且剔除其中的保障房,实际供应的商品住宅用地就更少。在供应量持续减少的情况下,成交面积和成交金额自然随之下降。

此前,戴德梁行甚至预测今年上海将出现工业用地变性住宅用地,以此缓解住宅用地的紧张。但更多观点认为,即使出现工业用地变性,但土地市场紧张还是无法根本缓解。

上海某房地产研究院研究院曹妮娜告诉《东地产财经周刊》:“土地总量有限,随着土地开发越来越多,土地供应自然越来越少。如今上海土地市场已经步入盘活存量的阶段,此后,土地供应会进一步减少。”

高溢价拿地

在土地供应日趋紧张的情况下,多家房企均纷纷表示即使“头破血流”也要抢占市场。

近期以来,华发华润联合体、招商平安联合体、葛洲碧桂园等企业相继出手拿地,楼板价在所处区域中均刷新历史高位。

同策咨询数据显示,截至6月30日,上海上半年土地成交总金额503.2亿元,同比上升5.5%;同期成交楼板价9503元/平方米,同比上涨8.2%。

在三四线楼市趋于饱和的当下,作为一线城市的上海,库存去化表现较为抢眼。同策咨询数据显示,目前上海商品房住宅去化周期已缩短至8.89个月。

“这说明,短期内上海楼市已经没有去库存的压力,未来上海商品住宅基本面将呈现快速反弹趋势,相关政策的利好也将逐步作用于地产开发端。”同策咨询研究部总监张宏伟表示。

曹妮娜认为:“如今房地产企业的共识就是回归一线,一线城市因为人口基数大,需求旺盛。所以很多开发商纷纷转战一线,不惜高价拿地。”

房价还将继续上涨

土地供应减少,价格持续走高,楼盘成交价格也在发生变化。

自去年年底首破3万元均价之后,尽管年初上海商品住宅成交价格有所回落,但自3月份开始便呈稳步上升态势。根据上海中原地产研究咨询部数  据统计,3月份至6月份的成交均价分别为27922元/平方米、29422元/平方米、31832元//平方米和34341元/平方米。  (南通房天下)

在激烈的竞争环境下,房企纷纷高溢价拿地。而在高溢价拿地的背景下,房价也必然受其影响。   (南通房天下)

据相关资料显示,今年上半年,上海宝山区楼盘成交均价为24651元/平方米,而此前招商平安联合体在宝山拿下的大场地块楼板价已经高达23277元/平方米;闵行区上半年成交均价为27984元/平方米,武汉摩码置业在闵行区江川拿下的地块楼板价为18777元/平方米。青浦区上半年成交均价为23862.15元/平方米,而葛洲在青浦东大门徐泾镇拿地的楼板价则为27309元/平方米,高于楼盘均价。    (南通房天下)

业内人士说:“一般来说,土地转换成项目需要1至3年的时间,高溢价土地上市后将会对区域的房价产生较大影响。”

曹妮娜也认为:“对房地产企业来讲,一线城市有着很好的发展空间,虽然拿地成本高,土地溢价率高,但市场需求也较大,房价还会继续上涨。”   (南通房天下)

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