2009中国房地产市场形势分析

2009年全国房地产市场运行情况

1999-2009年房地产和住宅开发投资及其增长率

数据来源：中指研究院数据信息中心、中房指数系统

投资：开发投资增速逐月回升，但仍低于近年来平均水平

预计2009年全年，房地产和住宅开发投资分别达到3.8万亿元和2.6万亿元，分别同比增长23.8%和19.7%，低于2000-2007年的平均水平。

2009年1-10月，房地产和住宅开发投资分别同比增长18.9%和14.1% ，增速分别较上月加快1.2个百分点和0.7个百分点，延续今年以来的逐月回升势头，但与2000-2007年的平均水平25.6%和27.2%仍有较大差距，亦低于2008年全年水平。

1999年-2009年全国住宅销售面积和销售额

数据来源：中指研究院数据信息中心、中房指数系统

需求：销售面积和销售额的规模与增速均创历史新高

预计2009年全年，全国商品房销售面积和销售额将达到9-9.5亿平方米和4-4.5万亿元，其中住宅销售面积8.5-9亿平方米，销售套数达到850-900万套（06、07、08年分别为504、625、556万套），销售额为3.5-4万亿元。

2009年1-10月，全国商品房销售面积和销售额分别达到6.6亿平方米和3.15万亿元，同比增长48.4%和79.2%，住宅销售面积和销售额分别为6亿平方米和2.8万亿元，同比增长50.1%和84.3%，规模与增速均创历史新高，其中销售额已超过2007年全年。

供应：09年施工和新开工面积低位增长，市场略显供给不足

预计2009年全年，全国商品房施工、新开工将达到32.8亿、10.6亿平方米，分别同比增长19.5%和8.4%（2008年分别为27.4亿和9.7亿平方米）。全国住宅施工面积和新开工面积达到25.6亿、8.5亿平方米，分别同比增长18.1%和5.8%，增幅均低于2000-2007年的平均水平。

2009年1-10月，全国商品房施工面积、新开工分别比上年增长16.4%、3.3%（2008年全年为16.0%和2.3%），住宅施工和新开工面积分别增长15.0%、0.4%（2008年全年为16.0%和1.4%），连续两年保持低速增长，其中新开工面积连续两年增速远低于2000-2007年平均水平（19.8%）。

2009年主要城市房地产市场表现

成交：主要城市住宅成交套数创历史新高

2009年1-11月，十六个城市中除沈阳外均已超过2008年全年水平。

与2007年全年相比，已有上海、广州、天津、重庆、杭州、厦门、福州等10个城市住宅成交套数均超过2007年全年水平。

上市：除上海外多数城市新增上市量明显低于去年同期

主要城市2009年1-10月新上市面积及其增长率

数据来源：中指研究院数据信息中心、中房指数系统

今年1-10月，重点城市中除上海外，各城市新上市均低于去年同期，其中北京降幅明显，为39.8%，杭州、深圳、武汉等城市累计同比降幅均将近30%。

供求对比：销供比高于1，存量迅速消化，部分城市短期供给不足

主要城市2007-2009年销供比（以面积计算）

今年1-10月，重点城市的销供比均高于1，其中武汉超过2，北京、深圳、杭州超过1.5。

截至10月底，主要城市可售面积较08年底减少200-500万平方米，60%的城市出清周期下降10个月以上，其他城市减少6-9个月。

二手房：成交套数同比增长显著，多个城市交易量超过同期新房

2008-2009年主要城市二手房成交套数走势

数据来源：中指研究院数据信息中心、中房指数系统

今年以来，主要城市二手房成交套数增长显著。北京、上海和深圳前十月的成交套数同比增长两倍，天津和杭州增长近两倍，广州超过一倍，成都为74.4%。

下半年成交量高位震荡，部分城市11月创新高。9个重点城市中，7月、8月、9月、10月分别有5个、6个、2个、7个城市成交量下降，其中北京、上海在2万套以上高位震荡。进入11月，由于“营业税减免和利率优惠即将到期”的预期，各城市二手房成交套数大幅攀升，北京在11月突破3万套，创历史新高，1-11月累计成交23万套，是此前三年成交量总和。

与同期新房成交量相比，北京、上海、广州、深圳、南京今年前三季度的二手房成交套数已超过同期新房，其中深圳达1.87倍。

房价究竟如何？

全国：商品房和商品住宅均价的水平和增速创历史新高

2009年1-10月，全国商品房和住宅均价分别为4751元/平方米和4544元/平方米，分别较去年同期增长20.8%和22.7%，水平和增速均创历史新高。

右图为1999-2009年商品房和商品住宅均价及其增长率。

数据来源：中指研究院数据信息中心、中房指数系统

多个重点城市近期成交均价接近或超过历史水平并呈稳步上升态势

截至2009年11月，20个重点城市中北京、上海、广州、深圳、天津、重庆等12个城市先后突破历史水平，另外8个城市也已接近历史水平。

与今年1月相比，深圳住宅成交均价涨幅达73%，居重点城市之首；北京住宅成交均价涨幅为66%，厦门为61%，南昌位居第四，涨幅为47%。其他20个重点城市住宅成交均价涨幅均超过10%。

新房价格指数：十二个重点城市住宅价格指数均全面上扬

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二手房价格指数：回升更加显著，北京、深圳、广州等多个城市超过20%

11个重点城市中，北京、深圳、广州、杭州、天津的二手房价格指数较去年年底增长超过20%，上海、苏州、南京超过10%。

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全国房价水平创新高，但累计涨幅不及GDP、人均可支配收入

2009年1-10月，全国住宅均价达到4544元/平方米的新高，较去年同期上涨22.7%，而前三季度GDP、人均GDP等指标的增速不到10%，但居民储蓄存款同比增长24.8%，达到26万亿的历史高位。

重点城市1998-2009年涨幅普遍低于同期GDP和人均可支配收入

1998-2009年北京等重点城市住宅均价等指标累计涨幅

数据来源：中指研究院数据信息中心、中房指数系统

部分城市和区域新房价格涨幅大幅超出同期二手房

2009年1月至10月，深圳和北京的新房成交均价分别累计上涨83%和54%，但同期二手房均价（报价）上涨26%，未来存在调整风险。

武汉、广州、重庆新房均价涨幅略高于二手房价涨幅，但高出幅度较小；杭州、天津、上海的新房价格涨幅低于同期二手房，可能与当地中低价位新房较多上市有关，未来价位将较为稳定。

以北京为例，东湖湾新一期报价达28000元/平方米，较今年1月上涨超过80%，而同区域内同质二手房均价约为21000元/平方米，涨幅约为60%；类似的还有京投快线阳光花园，由于四号线的开通，从9月的17000元上涨到目前的23500元，涨幅超过30%，而同期周边二手房（马家堡区域）涨幅不到20%。

中指研究院

中指研究院是目前中国的房地产专业研究机构，依托房天下100多个城市建立了中国信息全的房地产专业数据库，长期致力于房地产市场研究，其运营的中房指数系统被誉为中国房地产市场的“晴雨表”和引导投资置业的“风向标”；其运营的北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组发布的中国房地产企业系列研究成果，已成为评判房地产企业经营实力及行业地位的重要标准。

产业网出品编辑：韦巧珍