2011南通房价究竟会不会下降

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编者按：随着楼市的调控不断深入，限购令普及、央行加息、房产税试点、温总理再次强调调控信心、两会召开代表们的建言和决心、住建部发表声明将会有进一步的调控举措......种种迹象表明着2011年将会“把调控进行到底”，全国的房价或许在某个时刻有所下降，那么南通的房价会怎样？本期南通房天下从土地、供求、成交等多方面为您解析南通楼市，预测房价走势。

2010年1月与2011年3月房价对比：有数据统计，2011年南通2月南通房价仍然是一个持续上涨的过程，涨幅环比达到1.37%，从本次调查的样本看，16个楼盘涨价中，涨幅达到了40%以上，涨幅的也超过3%，究竟是什么原因造成了调控下房价的上涨？（调查截止日期：2011年3月8日）

项目	2010年初价格（元/平方米）	现在价格（元/平方米）	涨幅（元/平方米）	涨幅百分比
苏建花园城	9400	13500	4100	43.62%
晏园玖珑城	10000	13000	3000	30%
中南世纪花城	8500	11000	2500	29.41%
高迪晶城	7200	8900	1700	23.61%
地中海花园	7000	8400	1400	20%
城市嘉苑	9750	11500	1750	17.95%
苏建阳光新城	7800	9100	1300	16.67%
景华城	9500	11000	1500	15.79%
金水湾花园	7000	8000	1000	14.29%
金鼎湾国际	16000	18000	2000	12.50%
绿城玉兰公寓	13800	15500	1700	12.32%
优山美地	7000	7800	800	11.43%
濠南君邑	16000	17500	1500	9.38%
东大城市花园	11000	12000	1000	8.33%
苏建学府雅居	15000	15800	800	5.33%
中南军山半岛	12500	13000	500	3.85%

城市建设带动经济发展，拔高房价

近年来，南通经济以年均15%左右的速度领先长三角，经济的高速发展以及一线城市开发建设的过高成本，让更多的房地产开发商转战二三线城市，快速发展中的南通首当其冲.[详细]

经济复苏，地价上涨，房价水涨船高

开发商加快二三线城市的拿地速度，09年南通土地市场交易火热，土地市场呈现量价齐涨的局面，大幅上扬的土地出让金增加了开发成本，导致2010年通城各楼盘涨势过快[详细]

刚性需求与日俱增，房价不放松

商品房作为一种商品，它的价格取决于供求关系，楼市调控只是一定程度上打压了投机投资的势头，市场刚性需求，仍没有得到很好缓解。[详细]

开发商信心满满，态度乐观

有业内人士分析认为南通楼市目前仍处于供求平稳状态，楼市调控能够造成的影响有限，2011年开发商仍将会依据自身的发展节奏做产品，对于南通楼市发展还是保持着较乐观态度。[详细]

2010.1.3-3.7与2011.1.3-3.6成交量：截止3月9日统计的数据看，南通还没有出现降价的楼盘，反而是价格一路看涨，这从一个侧面也说明了开发商的信心满满。但是从成交看，南通楼市现状并不尽如人意，房价下降或许犹可期。（调查截止日期：2011年3月8日）

尽管2010年1月至3月首周（2010年1月3日-3月7日）楼市起伏不定，但是经过了1月初的267套低谷之后，成交量每周都在600套以上，甚至达到了1381套【详细】

2011年的情况十分不理想，从2011.1.3-2011.3.6，除了1月周的成交高达1223套以外，其余的都在350套一下徘徊，甚至2月周只有38套【详细】

2010年1月3日至3月7日的商办成交情况基本相同，数量都比较少，根据记者的调查，2010年1月第四周和2011年1月第三周之所以会出现异常，主要是因为个别楼盘新推导致，而整体并未出现大幅波动 ...【详细】

南通目前商办项目成交总体水平不高，一方面是楼市环境的原因，另一方面则是因为目前南通在售的商业楼盘并不十分多，随着开发商和购房者等对这方面的重视，未来或许会出现商业项目吃香的局面...【详细】

2010.1.3-3.7与2011.1.3-3.6成交量：从上述整体数据汇总的表格看，不管是住宅还是商办项目，2011年的成交与2010年相比都出现下滑的趋势，尤其是住宅方面，2月份的下降幅度很大。从3月周仅120套的成交量来看，如果延续这样的情况，想达到2010年3月份的2700多套，预计不太可能。

住宅
时间	1月	2月	3月
2010年	3259	2753	2767
2011年	1958	501	？
同比	39.92%	80.53%
非住宅
时间	1月	2月	3月
2010年	317	54	51
2011年	291	39	？
同比	8.20%	27.78%

2010年1月-3月与2011年1月-3月的开盘量：从下表中可以看出，2011年的推盘量明显比2010年增加，但随着调控的不断深入，开发商观望状态渐浓，推盘量也逐渐下降。

开盘项目数量（个）
时间	1月	2月	3月
2010年	3	1	3
2011年	8	4	（预计）3
推盘量（套）
时间	1月	2月	3月
2010年	640	230	550
2011年	1600	580	（预计)180

供求关系将是决定市场未来价格走势的一个重要因素。根据数据分析，2011年第二季度潜在供应呈现放大趋势；多数城市包括南通在内潜在供应也呈现放大趋势。从供销差的角度看，供应和销售差距非常大，2008年下半年，供应面积基本上需求是销售面积的两倍。2010销售量也只是到供应量的三分之二到五分之三四左右。在未来供大于求的局面下，局部供大于求的地区价格面临较大的下行压力。（备注：潜在供应=滞后1.5年的新开工面积实际需求=当前的销售面积供销差=实际需求-潜在供应=销售面积-滞后1.5年的新开工面积供销差值越大，说明市场供小于求，价格上涨动力足，供销差的值越小，说明市场供大于求，价格面临下跌压力） ...【详细】

土地价格调查：“地价是推动房价重要因素之一”这个观点是政府、开发商和购房者都十分认同的道理。随着拿地价格的越来越高，开发商也不得已将房价定位越来越上行。

2010年26块含居住性质用地楼面价前五名
地块	座落	用地性质	地块面积（m2）	成交总额（万元）	楼面价（元/平米）
CR10030	市建筑机械厂及周边（原崇川区政府西侧）	商办、居住	24411.16	29,537.50	7573.719
R10046	法伦寺河北侧、校西路东侧	居住	60166.56	87,061.01	6105.26
R9059	城山路西、解放河北（原合成纤维厂及周边）	居住	154615.67	186,311.88	5988.81
R9054	外环东路西、法伦寺河北	居住	85714.34	100,371.49	5607.346
R10055	原橡胶总厂及周边地块（天虹花苑北、天润家园西侧）	居住	61494.2	76,806.26	5296.983

2011年住宅均价前五名项目楼面价（截止2011.3.9）
项目	地块位置	拿地企业	楼面价（元/平米）	售价（元/平米）	拿地时间
藏珑	青年中路南、方大花苑北、中诚大厦西、假日广场东	南通莱茵达置业有限公司	6111	23800	2007-5-23
文峰城市广场	工农路西侧、虹桥路南侧	上海新世界丽笙大酒店有限公司	4601	18000	2009-12-8
金鼎湾国际	原航运学院新建路校区	南京建邺城镇建设开发集团有限公司	3980	18000	2007-8-24
濠南君邑	南通中专段家坝校区	南通鸿逸、通州华夏房地产开发有限公司	5007	17500	2007-4-11
苏建学府雅居	城山路西、解放河北	江苏苏建集团	5989	15800	2010-2-4

日前南通某开发商的发言也透露的他们的“无奈”：“我们拿地楼面价就在6000元/平米左右，加上建筑材料等2000元/平米的预算，还有宣传费、人工费等各种费用，房价定低我们靠什么吃饭呢？”开发商的这段话也潜在的说明了一个问题：“如果地价持续上涨，房价下降的可能性就很渺茫了。” ...【详细】

对于调控，有网友表示只是“春天里的故事”，但更多的则相信“春天冰雪将融化，绿树将开花”，愿意静等政府的下一步举措，希望新政能够震慑住飞涨的房价，使其回归理性。面对众多购房者摇摆不定的心态，业内人士对于南通未来的房价持怎样的态度呢？

"上涨"观点

景瑞地产营销经理黄军：后期上涨的趋势依然是存在

从目前接触的一些客户来看，不是他没有房子，也许有两套房子，但是随着大的开发商的进入，包括在座其他房地产公司品质的提高，他们对居住舒适度和物业等等都不满意了，这就直接导致了他换房的速度。对将来南通的预期，房地产市场调控力度会越来越大，但是我们认为后期上涨的趋势依然是存在的。

中港城营销经理黄敏：一旦调控放松，房价暴涨的可能性极大

目前房地产市场需求增速趋缓，小面积住宅的销售额同比增幅有所下降，房地产价格仍将保持上涨，但涨幅回落。某些一线重要城市应该出现同比回落。二三线城市由于对土地财政的严重依赖，政府的调控执行力存在疑问，尤其是限购政策会随着时间的推移而逐渐化为无形。一旦调控放松，房价暴涨的可能性极大。

"下降"观点

世联地产南通区域负责人闫旭剑：房价存在一定下行的压力

国八条的出台，已经为2011年调控定了调，调控是主旋律，加大力度，更加严格，更加加强，2011年调控至少可以抑制住飞速上涨的趋势。2009年房价飞速上涨，2010年控制房价上涨趋势，到2011年下半年通胀控制以及政策调控变化，市场会出现走量机会，房价存在一定下行的压力。

新聚仁营销整合机构代表丁为维：房价下半年可能会有下降的趋势

对南通的楼市有几点结论：点，豪宅一二线城市进入冰冻期，在十月份以后慢慢会出现好的表现；第二，持续加息对于中小型开发企业在市场进一步洗牌。第三对于土地市场，南通之前成交价高的土地，真正投放的节点应该在今年，大概在五月份以后，而现在我们发现一个问题，现在建筑成本不断增加，开发商利润是受到挤压的，房价下半年可能会有下降的趋势。

专题制作:南通房天下