调控趋紧房价上涨——2013南通楼市展望篇

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　　2012年，在房地产调控政策维持从紧态势以及货币政策微调以稳定经济增长的大背景下，房地产市场企稳回升的态势十分明显，各类城市成交量均为2008年以来第二高。
　展望2013年，“中央经济工作会议”继续强调2013年是“稳中求进”基调，预计在货币政策稳健以及换届效应的促进下，2013年房地产调控政策将继续坚持从紧取向，抑制投资投机的政策不会动摇。

宏观环境:经济形势好于2012年，政策调控坚持从紧取向

宏观经济：“稳增长”政策效果已显政府换届效应释放
“稳增长”政策效果已显，政府换届效应释放，经济企稳向好与上次经济下行（2007年-2009年）的保增长政策不同，本次经济下行历史长但幅度小，中央政府的政策强调稳增长。2012年二季度，我国GDP增速三年来首次跌破8%，三季度继续下滑至7.7%，较二季度仅下滑 0.1%，下行趋势明显放缓。物价方面，CPI增速在10月降至近两年来的点1.7%，11月重返2.0%；PMI、投资等指标也表明宏观经济基本面在三季度之后逐步好转。“十二五规划”和“十八大”报告均提出明确的经济增长目标，历史数据也表明换届之后政府投资冲动明显。根据12月 16日闭幕的中国经济工作会议，2013年经济工作总基调仍是“稳中求进，货币政策保持稳健取向，在货币政策力度温和以及换届效应的促进下，2013年宏观经济将企稳向好，城镇化、经济体制改革等中长期政策继续推进，为中长期经济和房地产发展提供动力。

货币环境：稳健取向不变，新增货币供应量和贷款有所增长
货币政策稳健取向不变，新增货币供应量和贷款相比2012年有所增长，新增房地产贷款继续上升，对房地产业的利好仍将持续。2012年货币环境持续向好，在三次降准和两次降息后，货币供应量（M2)和人民币贷款余额的增速分别由年初12.4%和15.0%的较低水平，提升至11月的14.1% 和15.9%，虽然仍为2007年以来的较低水平，但已经走出资金为紧张窘迫的低估。中央经济工作会议提出2013年将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，要适当扩大社会融资总规模、保持贷款适度增加，保持人民币汇率基本稳定，切实降低实体经济发展的融资成本。在经济增速趋稳的背景下，明年的货币环境将保持稳健且适度向好的取向，预计新增货币供应量和贷款将继续适度增长，而房地产贷款作为商业银行的重要贷款方向和收入来源，占总贷款比例也将持续上升，继续为房地产带来利好。

房地产调控：继续坚持从紧取向，房价走向仍然将是新一届政府关注点
调控政策仍然坚持从紧取向，若房价继续上涨且涨幅超出政府容忍范围，可能出台更严厉措施。展望2013年，房价仍将是政府关注的焦点，关系着下一届政府的举措。在总结过去十年房地产市场变化和房地产调控经验之后，新一届政府应当清楚，房地产市场特别是房价平稳对宏观经济至关重要。李克强曾多次指出房地产调控对扩内需、调结构具有重要作用。此外，住建部姜伟新部长在十八大期间也明确表示，房地产市场调控政策限制还没想放松。预计明年调控政策仍然保持从紧，但若房价继续上涨且幅度超出政府容忍范围，仍有出台更严厉措施的可能性，如进一步收紧贷款政策。如果房价继续上涨，在经济增速回归到政府预期、房地产投资开工稳健、经济下行风险不大之后，政策加码的风险可能上升。这一时间点可能会在下半年。正如中央经济工作会议精神，“继续坚持房地产市场调控政策不动摇”，预计限购政策短期没有退出的可能，保障房建设和土地供应仍然是中央增加供给、缓解房价上涨预期的重要手段，同时总结房产税改革经验，适时扩大试点范围，以推进房地产业长效机制完善。

房产税扩围或区别征收时间表快明年两会确定

　　今年以来，央行、国税总局、住建部等部委相关负责人均在各种场合谈过房产税改革推进问题。眼下，上海和重庆试行房产税已22个月有余，但业界对两种不同模式仍旧评价不一，日前社科院又抛出“人均40平米起征点”的建议，更是招来不少网友的“板砖”，质疑声不断。“至于房产税征收标准和时间表，都属于顶层设计问题，估计将会在明年两会的时候确定。” [详细]

社科院建议:人均住房超40平米部分征收房产税

　　中国社科院财经战略研究院发布《中国财政政策报告2012/2013—新型城市化背景下的住房保障》报告，报告从财税视角设计了一套适应中国新型城市化进程的住房保障政策框架，简称 “财经院方案”。报告指出，如维持当前的建设力度，中国住房市场的总量供求矛盾并不突出。当前中国住房市场的主要矛盾是结构性矛盾，即高房价超过居民支付能力；保障性住房供给比重较低。未来政府住房保障的责任将不能仅仅着眼于现有城市户籍居民而应覆盖到在城市居住的所有居民。[详细]

市场展望:整体市场好于2012年，全年增速前高后低

总体预判、总体向好、投资增速企稳，新开工转为增长，销售增速略有提高
在宏观经济平稳增长，货币政策保持稳健，房地产调控政策继续从紧背景下，根据"中国房地产中长期发展动态模型"，预计2013年全国房地产市场将呈现出“销售量价增速略有提高，投资增速趋稳，新开工止跌反弹”的特点：全国商品房销售面积为12.1亿平米，同比增长5.6%； 商品房销售均价为6128元/平米，同比上涨7.8%，销售面积和均价增速均有所扩大；房地产开发投资为8.5万亿元，同比增长17.1%，增速与2012 年全年基本持平；房屋新开工面积为19.7亿平米，同比增长9.6%，在2012年下降后止跌反弹。

需求：全年商品房销售面积增速略有提高，上下半年增速前高后低
随着宏观经济的复苏，货币政策利好的进一步释放，2013年商品房销售额将继续回升，商品房销售面积也将延续2012年的增长势头、增速略有放大。预计3013年上半年商品房销售面积占比将比今年提高3%，达38%，同时受基数因素印象，明年商品房销售面积增速将呈现前高后低。综合前述模型结果，预计2013年上半年商品房销售面积同比增长14.8%，销售额同比增长23.9%，下半年增速明显回落，销售面积同比增速降至0.7% ，销售额同比增速降至8.2%

供应：销售好转促进投资开工企稳回升，新批上市量好于今年，但幅度有限
近五年数据显示，新开工、投资等指标滞后于销售指标月1-2个季度。今年初商品房销售面积和销售额触底，同比分别下降14%和20.9%，7月累计新开工面积和开发投资额增速到达低谷（分别为下降9.8%和增长15.4%）。近几个月开工、投资等供应指标已逐步企稳回升，单月新开工面积由降转增，开发投资额增速明显加快，伴随品牌企业业绩好转，拿地力度加大，预计2013年这一趋势将延续。全国房屋新开工面积将止跌反弹，投资增速趋稳。
企业资金来源增速持续加快，也为明年开发投资扩大提供条件。2009年以来，资金与开发投资额比值持续下降，2012年11月降至1.32，该比值的下降源于开发投资额增速始终大于资金来源增速。而今年以来，企业资金增速不断提升，与投资额增速的差异越来越小，表明企业资金状况进一步好转，这位明年开发投资规模的扩大创造了条件。需要注意的是，由于基数大和保障房贡献下降，2013年投资、开工增速不会十分突出，考虑到目前新开工和投资规模十分庞大，全国整体的去库存化仍然存在，，2012年保障房的新开工计划又将下调（预计从2012年的700万套降至600万套），对投资开工的促进作用降低，2013年投资和新开工的增速不会十分突出，前述模型预测结果分别为17.1%和9.6%，处于2007年来的较低水平。

价格：货币经济环境稳定和供求关系转变共同促使房价总体向上
货币环境的稳定和市场成交不断加温，支持房价仍维持向上态势，但由于2010年以来新开工面积始终处于高位，这些新开工面积将持续形成供给，因此预计2013年全行业去化压力仍然严峻，全国整体房价上行空间有限，不会出现2009年那样的飙高局面，此外，需要注意的是，持续上涨的房价也加大了房地产调控政策在2013年升级的风险。

关注点：城市分化市场热度转移更加频繁

1、少数热点一二线城市：潜在需求强烈但供应不足，成交量在2012年高基数上难大幅增长，价格上涨空间大

2、多数二线城市：供需基本平衡，推盘加大有望扩大，价格平稳，经济和人口辐射决定未来发展空间

3、广大三四线城市：供应充足但潜在需求相对较弱，部分供应明显超出当地需求的城市面临价格下行的风险
预计明年再供应充足但潜在需求相对较弱的北京下，三四线城市价格不具备上涨动力，仍将持续盘整，部分城市存在严重供应过剩风险，值得格外之一。长远看来，尽管城镇化为全国战略，此次中央经济工作会议也提出“积极稳妥推进城镇化，有序推进农业转移人口市民化”，但三四线城市很难再吸引到外来人口的进入，单靠本地农村人口的转移可能很难消化过去几年大规模的土地供应，新区建设、土地经营等三四线城市传统的经营策略，可能在经济调结构、增速下台阶的过程中遭遇巨大的挑战。 (以上信息数据来源：中指研究院)

品质房企崛起买房不单只是房子那么简单

万科来了、保利来了、华润来了、华强来了、星光耀的全国首站布局选择的几个城市中南通首当其冲。而今年中海也来了、华润再度在南通拿地...这些龙头房企带来的不仅是优质项目，更是一种国内先进的发展模式。日前除了价格之外房子品质如何、房企是否值得信赖、小区物业服务怎样都成为大家关注的焦点。如同万科、华润等品质房企正是由于这些方面做得够好，才可以在国内竞争激烈的市场站稳脚跟，由此一来，一些小型房企、南通本土房企想要与知名房企竞相争艳，只有在品质上更加追求精益求精。如此形成的健康的市场竞争环境，大小房企都在通过学习不断提升自身品质，受益的会是购房者。

紧随全国趋势优质地块会陆续推出市场

2012年前期土地供应紧张，而南通市区除了1月份有纯居住性质用地成交之外，在8月份之前，仅有陆陆续续的几宗商业、办公性质的地块出让，含居住性质的用地一律以“流拍”收尾。但进入下半年，全国多地出现了推地潮，一方面由于房企财务状况进一步改善，拿地能力增加；另一方面房企可售货源有所消耗，拿地意愿增强.南通9-12月份市区重点出让的地块达到了15宗，其中有港闸区63万方建面地块被华润拿下，规划为高规格万象城、而年底尚海湾附近的小宗居住用地成交单价达到14100元/平米。由此，我们不难猜测，2013年一旦市场情况好转，推地潮还会继续涌动，届时南通也会跟随这股潮流，推出更多优质地块。

置业区域放大五区并进概念进一步扩大

交通之于一座城市发展的重要性，自古以来皆是如此，而南通这座中国近代城，更明白交通势在必行的紧迫性。2008年5月，苏通大桥建成通车，标志着南通全面进入上海1经济圈和长三角3都市圈，结束了南通“有江无桥”的历史；2008年7月洋口港黄海大桥工程全部完工，标志着国内长的外海深水桥全线贯通；2009年9月，204国道市区段立交桥全线合龙，加快南通北大门的开发与开放，全面减缓人流、物流、车流给城市发展带来的压力；2010年5月，南通机场改扩建工程开工，南通空港由此迈出提档升级的又一大步。2011年11月，连接江都至海安的江海高速建成通车，标志着南通又添一条连通苏中腹地与上海的便捷通道；2011年12月，连接沪苏的快速通道崇启大桥正式通车，给桥港新时代的南通注入了实现第二个率先的强大动力。
“大交通时代”开启了许多不曾想过的可能性，直接的体现就是置业可选的区域增多。假如人们的思想还禁锢在十几年前，那么新城也会觉得偏远。不过时间的推移带来了城市的变化也带来了思想上的突破，现在的南通人买房置业早已不再局限小范围的“市区概念”，2012年初南通市委、市政府正式印发《关于加快推进中心城市新城区、观音山新城、北翼新城、五山地区、南通滨海园区开发建设的实施意见》的通知，《意见》提出，新城区、观音山新城、北翼新城、五山地区是中心城市建设的重点区域，是中心城市一核三片区“T型组团城市”格局的重要支点，加快这四个区域开发建设，有利于优化城市布局，拓展城市空间，完善城市功能，提升城市形象，提高中心城市首位度和竞争力。南通滨海园区是全市新一轮沿海开发的重点区域，是中心城市发展强有力的新增长极，加快该区域的开发建设，是中心城市由沿江向沿海拓展的重大战略抉择。

楼市接续发展房价以“稳定”为基本核心

房价连续几个月的上涨、大城市楼盘涨价现象在2012年出现。业内人士分析认为，由于成交量上涨，房企资金链有所缓解，再加上已完成全年任务目标，更不愿主动降价以价换量，因此，从目前情况来看，楼市以价换量情况已经结束。但在调控政策依然不放松的背景下，市场价格将维持小幅上涨的趋势。
2012年底房地产市场的异动已引起决策层的关注。住建部针对房地产市场走势展开调研；国土资源部土地利用管理司司长廖永林曾表示，将有针对性地采取得力措施，避免在住宅、商服用地供应中出现异常的高价地。明年的住宅用地供应总量应不低于过去5年年均实际供应量。国土部还将建立房地产大企业大地块跟踪督查制度，要求市场出现波动的特定城市采取措施，落实调控要求。
纵观南通近几个月来的情况，虽然成交量有所上升，但是房价并未回涨。此前根据相关数据，在成交量的10月份，个别楼盘的成交价出现了6字头。而近两个月南通楼市的打折优惠楼盘依然保持在60个以上的高位。在南通这样的市场环境下，“价格稳定”+“优惠探路”是2013年春天楼市的主流。

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