[摘要] 盘点近期房地产业界的新闻，我印象最深的是从昔日的龙头老大万科掌门人口中不仅不再“望商业地产兴叹”，对于商业地产，王石在杭州表示，未来会加大商业地产开发，包括酒店、写字楼等等。
万达订单地产的概念，主要是四个方面：联合协议、共同参与、平均租金、先租后建。其中联合协议是万达的主要特色，先寻找有意向签约合作的客户，再根据客户所需拿地、规划、修建是万达的开发模式。订单商业地产在国外是很流行的商业模式，在拿地之前将主力店确定好可以避免在商场修建之后若出现硬伤，从而导致招租困难。
为什么万达要有自营的万千百货、万达院线、大歌星呢？在中国，订单式模式并不容易发展，主要原因则是中国的市场很容易出现波动，主力店在还未搬进开业之前，商家都可能反悔但不会进行赔偿，因此很多租客比较抗拒这种模式。
事实上，万达从“订单式商业地产”获得的一个好处是资金链的稳定，一是先谈妥主力店，等商场开业的时候，至少有50%以上的店面是已经租出，那么租金能够确保，万达向来是满铺开业，租金更是有保障；另一方面，万达将与战略合作伙伴签订的门面协议向银行抵押，还可获得一笔银行贷款，从而支撑开发所需。这种融资方式，是万达主要的资金渠道。
2、宝龙二三四线城市宝龙城市广场模式。
宝龙地产也是5月将总部迁至上海，和万达不同的，是他走二三线城市，相同的是，在打造自己的产品模式，充分整合上海的资金、人才、信息资源，获取土地获得方面的优势。
宝龙地产控股有限公司(股票代码：01238.HK)于今年10月14日正式在港股主板挂牌上市，集资净额21.756亿元，将加大宝龙在中国二三线城市的投资力度，这标志着宝龙步入商业地产发展的快车道。
其开发的主导产品“宝龙城市广场”，是综合性商住发展项目，一般包括超市、百货公司、零售店、电影院、美食广场及其他休闲设施，以及优质住宅物业。目前的物业项目一般位于福建省、江苏省、山东省、河南省以及安徽省内多个增长迅速的新兴城市市中心的主流地段，宝龙地产拟主要在中国国内有高增长潜力的其它二、三线城市扩展商业物业开发业务。根据项目地点及市场需求，未来的商业地产项目亦可能包括由国际著名酒店管理公司管理的优质酒店，及大型室内游乐场。“宝龙城市广场”项目一般总建筑面积达20万至50万平方米，是所在城市的型综合商业地产项目之一，以满足当地居民商业及娱乐的需求，及提升物业所在城市的居住环境素质。
宝龙的商业模式其中一个特点是分阶段开发物业：在较早阶段，通过销售住宅物业及部分商业物业，以产生良好的现金流量，应付项目其余阶段的资金需要；公司战略性地长期保留优质商业物业的拥有权，以产生经常性租金收入及潜在资本增值；这模式亦提供多元化的收入来源，减少因过度依赖任何特定物业行业而造成的风险，确保持续成功。
宝龙亦致力优化租户组合，积极引进国内外知名品牌企业的连锁店作为“宝龙城市广场”的长期主力店，包括福建新华都百货、家乐福、国美电器及金逸影城等。
宝龙有意继续将“宝龙”商业模式引进中国发展迅速的城市，满足新兴城市日益频繁的商业活动对优质商业物业的殷切需求，选择具备良好发展潜力的城市发展大规模多业态综合性商业地产项目。
宝龙拥有庞大的土地储备，在福建省建成了3个项目，并在河南省建成了1个项目，总建筑面积超过660,000平方米，在江苏省、山东省、河南省及安徽省拥有7个在建项目，总建筑面积超过3,300,000平方米，以及位于江苏省、山东省及河南省的六个持作未来开发的项目，总建筑面积逾3,900,000平方米。
3、中粮大悦城一线城市Shopping Mall时尚现代商业模式。
2007年底开业的西单大悦城，和2010年新开业的朝青大悦城，是由中粮集团精心打造的“国际化青年城”和“品质时尚生活中心”，迅速成为时尚达人、流行先锋、潮流新贵休闲购物的之地。
经营定位： 大悦城产品是商业综合体，其商业面积在10-20万平方米，定位于心态年轻、年龄层次分布广泛的高收入人群。因此它选择了ZARA、Bestseller、SEPHORA等国际二线品牌，全场近300个品牌中的1/10都是首次落户北京的国际品牌，不同于针对热衷高端的商业项目，大悦城显然将品牌定位偏向了年轻人消费的起的中高档。
三、商业地产带给开发商的机遇和挑战。
1、机遇：
A、城市化的迅猛发展。
商业地产整个发展主要得益于中国经济的高速增长，城市化率不断的提高，越来越多人向城市聚集，旧城改造等等，带动了城市发展的同时，也带来了对商业地产的需求，商业地产作为城市配套的重要组成部分，对一个城市和区域的发展是有很大的影响的，城市化不能没有商业，而规模小、起点低的商业地产越来越满足不了大家的消费需求。
B、有利于开发商避开日趋激烈的土地“招拍挂”拿地。
基于对市政建设、就业、税收的拉动，商业地产不仅可以定向招标，而且在二三线城市，甚至被列为招商引资项目，减少拿地难度，享受政策优惠。为了繁荣区域经济，政府可以放弃短期利益。
C、有利于企业长远发展。
房地产中的住宅如果是一锤子买卖，那商业地产可谓是细水长流。土地不是可以取得的，经营却是可持续的。目前上市公司中绝大多数是住宅开发商，这种形势5年后会有根本性的转变。
D、避免政策周期性打击。
中国房地产十几年的发展历程表明：住宅注定是波澜起伏式的发展，经济不好了政策就扶持，经济向好则马上打压，周期性太强，悬着个心过日子呀。
E、躲开沉重的税负。
日益加重的房地产税赋，给房企经营带来很大压力。特别是土地增值税，如果严格从高预提，真不知道项目还赚不赚钱。变销售为持有，一下子峰回路转。
2、 挑战：
A、商业地产政策瓶颈依然突出。
正像我曾经向中房协副会长朱中一反映过那样，商业地产在概念中，仍然混淆在传统的住宅房地产当中，结果是在产业导引上、特别是在融资和税收等政策上，随着住宅忽左忽右，市场好时没沾光、市场差时准倒霉。我想，随着房地产业开发商逐渐转型，商业地产从房地产中被细分，指定针对性的产业政策，是大势所趋。
B、一哄而上的缺少街区统筹规划的商业规划模式。
脱离实际的市场需求和承受力，盲目的规划，也有因政府追求业绩造成的原因，最终导致重复建设、规模失控，造成招商或者经营的困难。
C 、销售回款造成的重销售轻招商造成的致命运营缺陷。
早期的商业地产多数先开发销售，轻招商，没有更多的考虑后期的运营和管理，很难做到商业整体性，也做不到统一的经营和管理，导致大部分的商家在经营的过程中会被淘汰掉，致使经营困难，投资失利，投资者、经营者、开发者、管理者4方利益受损，将来的模式将以商业物业更多的持有为主，销售的模式逐渐的淡化为方向。
订单开发可以使开发商了解开发的项目，商家的市场需求，按照市场的需求和商家的经营需要开发产品，避免开发的盲目性，同时主力开发的引进产生的品牌效应可以提升项目的品质。由过去的单一模式向多功能与一体的现代综合开发模式转变，之前很多城市，特别是内陆城市，一般都是商业街随着商业模式和消费的升级，集购物、旅游、餐饮、休闲、娱乐与一体的商业综合体将成为未来商业地产开发的主流。
D、是商业地产的开发需要专业化和经验更丰富的专业人才。
大体分4类：类：商业地产的开发人才，包括规划、设计、产品定位、工程人才；第二类：商业地产的项目总经理等综合性人才，包括土地、投融资人才；第三类：商业地产的销售和招商运营人才；第四类：商业地产的运营管理人才，包括商业经营和物业管理人才。这四类人才只有类和住宅基本一样，其它的要求是完全不一样的。目前，商业地产人才奇缺，待遇高却招不到人。
E\再有商业地产的开发需要较大的资金投入，不仅是银行系统在加大力度支持商业地产发展，未来的发展会涉及到信托资金的介入和保险资金的介入，7月30日，刚刚公布的《保险投资运用管理暂行办法》也比预期中的要宽松得多。一方面，保险公司季末资产10%可用于投资固定资产，意味着未来可能有超过3000亿元的资金进入房地产市场；另一方面，尽管暂行办法仍不允许保险公司投资土地开发，但对投资自持物业的开发并未做出明确限制。保险资金要求长期稳定的回报的特性决定保险资金的主要投资方向为商业地产。
我在以前项目中，吃过很多商业地产的亏，也亲见证了5年来商业地产的迅猛发展。如果有机会，我想我会投身商业地产的开发、招商、运营当中，瞄准中国房地产发展道路上最后这块大蛋糕，甚至避开一线城市，在总结成功的商业模式的基础上，抢抓机遇，为自己的职业生涯谱写更绚丽的篇章。
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