[摘要] 60个项目计划年底入市，北京楼市上演“最后的疯狂”？房地产市场调控已持续7个月之久，随着年底的到来，北京楼市供需倒挂的现象愈发明显，这一景象也会在2011年的最后两个月达到顶峰。
“下行压力加大”
亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，市场存量巨大加上年底项目的集中入市，再加上因市场观望带来的需求惨淡，使得供需倒挂现象愈加明显。市场中原本的在售项目与新入市项目互相产生冲击，使得整体市场存在较大下行压力。
事实上，年底计划开盘的60个项目当中，朝阳区的入市项目仍然占据了较多市场份额，到年底该区域共有10个项目即将入市销售，与远郊区县项目多低价入市不同，朝阳辖区内的项目由于多位于成熟区域，因此部分项目入市价格相比前期甚至有不同程度上涨。例如位于三四环之间的太阳星城项目，其预计开盘价格为46000元/平方米，相比其2010年入市价格39000元/平方米，价格上涨幅度达到7000元/平方米。
记者注意到，年底前将要入市的60个项目当中，绝大部分现在没有公布开盘售价。从目前北京的楼市现状来看，“定价难”的问题成为困扰开盘项目的一大难题。定价偏高，市场接受度必然会降低。而如果定价偏低，对于老项目后期来说要面对前期业主的不良情绪，对于纯新盘则要考虑其土地成本。
“商改住”降温
记者注意到，调控以来，“商改住”型项目在日渐冷淡的背景楼市当中大放异彩，其“低总价、不限购”的两大特点成为吸引购房人的两个重要依据。
8月份北京楼市共有30个项目开盘销售，其中商住项目占据了1/3席位，10个商住项目的当月成交率相比普通住宅高出许多。9月份商住项目的入市量也毫不逊色，34个入市项目当中有11个项目为40年或50年产权的商住项目。
但是进入到10月份之后，商住项目的入市量开始减少，截至10月23日，商住项目仅有3个开盘销售，比之前几个月数量有明显回落。
中原地产专家分析认为，今年前九个月，56个商住楼的入市已经使得这部分市场接近饱和。6月1日开始执行的“商改住限令”，规定商业、办公类项目将不得每户单独设卫生间；若开发商自己打隔断，分成多个房屋当作住宅出售，将不能办理房产证。由此，“商改住”这类产品已经走到了尽头，八九月份市场存量集中入市之后，今后这种类型的项目逐渐减少，明年除部分项目后期仍会有新增供应之外，市场上将鲜见纯新商住项目入市。
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