[摘要] 作为发展中的南通城市，楼市“虚火”究竟旺不旺？供给是否过剩？近日，房天下就南通市区住宅市场库存及去化量进行了一番调查，用数据揭开2014南通"楼局"。
近期，有关“库存”引发的事件屡见报端。山东曹县新房过剩，公务员被摊派每人卖两套房；开发商雇人排队制造供不应求假象；新鸿基旗下的某项目开盘降价幅度一度达到40%…… 这些信息的披露，使得三四线城市“空城”、“鬼城”的言论再次浮出水面。不论是危言耸听还是果真如此，三四线城市楼市隐含的风险不容忽视，那么作为发展中的南通城市，楼市“虚火”究竟旺不旺？供给是否过剩？近日，房天下就南通市区住宅市场库存及去化量进行了一番调查，用数据揭开2014南通"楼局"。
南通住宅去化超7成
库存量至少可以供2年
根据统计，南通市区2014年（截止2月17日），市区主要商品住宅总量为76974套，总面积9674152.82平方米，已售出54465套，住宅去化超过七成，现阶段可售住宅套数为22509套，可售面积为3112185.61平方米。而2013年南通市区住宅销售13876套，销售面积1712758.99平方米。按照当年的销售速度，南通库存住宅可供销售2年左右，加上2013年新增住宅供应用地逾60万平方米，这意味着未来一两年还将有更多房源上市，库存将再次得到补给。
| 南通市区2014年住宅库存统计(截止2月17日) | |||||
| 区域 | 总套数 | 可售套数 | 总面积 | 可售面积 | 去化率 |
| 主城区 | 14436 | 4064 | 1878889 | 696690.95 | 71.85% |
| 新城区 | 13323 | 1718 | 1747459.52 | 255866.89 | 87.11% |
| 新东区 | 11405 | 4505 | 1396186.93 | 584798.39 | 60.50% |
| 港闸区 | 19815 | 5844 | 2349439 | 749797.09 | 70.51% |
| 开发区 | 17995 | 6378 | 2302178.37 | 825032.29 | 64.56% |
| 总计 | 76974 | 22509 | 9674152.82 | 3112185.61 | 70.76% |
2014年开年，南通各区住宅楼盘库存总量为22509套，其中主城区4064套，新城区1718套，新东区4505套，港闸区5844套，开发区6378套。从历史数据来看，目前的库存波动依然处在相对平稳状态，并未出现2008年和2009年的极冷极热的情况，库存并没有出现明显过剩，但部分区域如开发区、港闸区却是库存的高压区，其总量占据总库存的54.3%，楼盘扎堆，销售压力显露无疑。
楼市库存量并不是一个静态数字，而是一个动态数字，业内表示，目前南通2.2万套的库存数字并不能说明开发商的销售压力在变小。在市场不断签约成交的同时，新开盘、待售的楼盘也在不断增加，就如2013年，港闸区、开发区这两个区域依然是土拍“明星”，众多大牌如万达、碧桂园、雅居乐、新城、雨润等房企的加盟，2014年住宅市场将更加热闹，新房源将不断进入市场，未来两区的住宅库存压力依旧不小。
按照各区域楼盘销售情况，崇川区作为的主城，楼盘聚集也是的，截止2月17日，主城区已推去化量为72.2%，新东区去化量为60.5%，新城区去化量为87.11%，总体来看，三区的去化量都超过了大半，销售都在“稳步进行”，去化量对比去年都有所提升，住宅成交可观，但在无多少新房源入市的情况下，新东区整体去化情况对比其他两区域还有些差距。
从表格中可以看到，主城区目前21住宅盘在售，总推量13646套，已推总面积为1792307.76平方米，现阶段还剩3793套可售房源，其中数苏建花园城、吴中豪景华庭以及盛和花半里库存量。
2014年主城区住宅供应量及去化量调查
新城区目前住宅盘在售9个，总推量13323套，已推总面积为1747459.52平方米，推量与主城区相当，但去化情况要好于其他4个区域，现阶段还剩1718套可售房源，其中大体量项目世纪花城、苏建学府雅居以及凤凰文化广场库存量。
2014年新城区住宅供应量及去化量调查
新东区目前住宅盘在售8个，总推量11405套，总面积为1396186.93平方米。近一两年来，几乎无新项目入市，多以老盘加推为主，现阶段还剩4505套可售房源，其中帝奥世伦名郡、骏和棕榈湾以及弘阳上城库存量较大；加之政府开拓的力度远不如其他几个区域，因此整体的去化情况达不到平均值。
2014年新东区住宅供应量及去化量调查
港闸区、开发区作为近一两年政府大力开发的重点，随着城建的跟进，开发项目的增多，商业配套的起步完善，大型房企的进驻，现在已经成为多数人心目中颇具潜力的区域，也是目前南通市场上竞争最为激烈的两大区域。从2013年全年成交来看，这两个片区贡献了主要销售量，现阶段港闸区在售住宅17个，去化量达到70.51%；开发区在售住宅18个，去化量达到64.56%。从个盘销售情况来看，大多数盘去化情况都挺可观，能够达到七八成以上，但是非热门项目的情况则不是特别理想，且开发区去年下半年新入市一批新房源，项目启动销售的时间并不长，因此整齐片区去化情况不及平均值。
从表中来看，港闸区目前库存量的三个项目分别为保利香槟国际、银洲皇家花园、中海碧林湾。
开发区库存量的三个项目为炜赋花苑、世茂公元以及金科城。
数据看来，南通市区目前住宅去化量总体有所缓和，那么楼市的供应量又如何呢？据统计，2014年前两个月，南通市区仅5个住宅项目加推，整体遇冷；另外不可忽视的就是地块，虽然2013年市区住宅推地量并不是很多，但是加上之前已经成交的地块尚未开发的其实还有不少，这对未来楼市的供应量也是一个不小的来源。
据房天下数据监控中心统计，今年南通市区五大板块的纯新项目，包括营销中心在建的、正在前期规划的、地块尚未命名的，含多种物业形态在内的项目20余个，包括港闸区的万达广场、新城项目、城东的绿地新都会、开发区的雅居乐项目、世茂悦活城等等重点项目，建筑面积从几万方到55万方不等，预计整体新增住宅供应用地逾60万平方米。五大板块中尤其是港闸区和开发区，将是2014年“群星荟萃”的集中地。
| 区域 | 项目 | 规划建筑面积（平方米） | 项目状态 | 拿地时间 |
| 新城区 | 印象城 | 166990 | 地块河道迁移工程开始动工 | 2012-9-29 |
| 中海上林公馆 | 73600 | 项目案名确定，正前期规划中 | 2013-11-6 | |
| 新东区 | 绿地新都会 | 272600 | 预计3月售楼处搬至项目现场；4月初开盘 | 2010-12-28 |
| 港闸区 | 万达CR13064 | 390150 | 售楼处已封顶 | 2013-12-31 |
| 中洋R13048 | 157900 | 正前期规划中 | 2013-12-18 | |
| 雨润R13052 | 186600 | 正前期规划中 | 2013-12-24 | |
| 新城CR13043 | 557000 | 正前期规划中 | 2013-12-11 | |
| 开发区 | 雅居乐R13040 | 510000 | 项目已开始动工 | 2013-11-20 |
| 世茂悦活城 | 850000 | 售楼处建设中、实景展示区开放 | 2013-4-26 | |
| 合计 | 3331830 |
2014年南通市区部分重点新项目一览
其实，自2011年以来，南通商品房的供需关系出现了多次转变。一开始，市场供大于求的现状十分突出，高企的库存和逐渐走低的成交量成为市场的晴雨表。其中在2011年下半年，商品房和商品住宅的去化量仅有不到两成。之后，随着今年以价换量模式的几何式增长，成交量也在短期迅速反弹，逐渐开始消化市场前期的库存，随着新房供应发力到现阶段三百多万方的库存，供求关系逐渐趋于平衡。
但是挑战远未消失，压力并未舒缓。随着目前成交的速度大于新货入市的速度，或会带来供需关系的逆转，供应量将会是后市的中心，未来南通楼市的压力必然再度加大。从市场目前的反应来看，大部分开发商今年的基调仍是去库存，因此整个2014年房价很难得到本质的抬升，接下来持续的促销放量也将是多数项目延续的手段，开发商“以价换量”的模式还将持续下去。
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