[摘要] 无论是抗风险系数，还是战略辐射力，京城无疑都是中国房地产首屈一指的市场，也是房企大鳄巨资布局的重镇，但对于“千亿俱乐部”要员之一的碧桂园（02007.HK）而言，却姗姗来迟。
大盘复制：“铁器时代”的城市运营
碧桂园之所以进军北京市场姗姗来迟，的阻力不在于一路疯涨的地价，而在于其对土地的要求，即超级大盘式的的造城。
“富力出不了城，碧桂园进不了城。”是朱荣斌对碧桂园模式的理解：“我们不去一线城市的核心地段抢地，而是要按照碧桂园的模式拿地，这样的机会在一线城市不多。”
而在限购时代，不少房企纷纷进军三四线城市，但实践证明，此举并非的选择，因此，自2012年之后，不少房企大鳄纷纷回归一线城市，包括恒大在内，砸巨资在京抢地。
“之前，恒大的模式与碧桂园有一定的契合度，但恒大目前正在淡化三四线城市，集中布局一二线城市。”朱荣斌称：“这对于碧桂园而言也是好事，给我们腾出了一些发挥的空间，也让我们在这个领域越走越专业。”
但朱荣斌担忧的并非碧桂园模式的瓶颈，而是自去年极盛之后而下行的楼市。“我们的发展空间非常大，到目前为止，那么多县市，碧桂园进驻的不到三分之一，还有数百个县市，对我们来说还是陌生的。”朱荣斌称：“但市场整体的萎缩，也给我们带来了一定的警示。”
的确。地产由过去的“黄金时代”转入“白银时代”，已成为包括万科、万达等大鳄的共识，但朱荣斌对此更加悲观。“黄金时代已经过去了，没有什么白银时代，我在内部经常讲，是铁器时代，我们就非常高兴了。”
但碧桂园的造城模式，与国家的新型城镇化战略较为契合，或许这给其带来了更大的发展空间。“当然也还得看地方政府的思路，能否更好的与我们的模式契合，我们也去过很多地方，但有些地方的支持力度不足以符合我们的模式。”朱荣斌告诉地产中国网：“比如，我们在拿地之后，快速开发，快速销售，快速回款，这种高周转速度，有些地方政府的政策就很难支持，而我们做过的有些项目，时间跨度也非常大。”
目前，顺德碧桂园凤凰城是碧桂园的项目，也是城市运营的典型。“这个项目从1992年开始，一直开发到现在，也是中国地产发展的一个缩影。”朱荣斌称：“项目有学校、医院，还有其他的基础设施，都是碧桂园在维护，包括自来水厂、交通中心等等。”
一位熟知碧桂园模式的业内人士则认为，碧桂园的城市运营，就是在超级大盘中引入了包括学校、医疗、酒店、商业等一些配套，并不是成熟的城市运营模式，若能够对土地、金融、产业有较强的整合与运营能力，才称得上真正意义上的城市运营。“确切的说，当前碧桂园走的是大社区的运营路线。”
而为了向城市运营不断升级，碧桂园近年来也做了不少调整，高层的设置也更趋于合理，集团另一联席总裁莫斌主管碧桂园全球化；朱荣斌主要负责土地投资；从中海挖来的首席财务官则负责融资与财务把控，“三斌”在管理上形成“铁三角”。
此外，据朱荣斌透露，碧桂园亦在学习万科，“尝试合伙人制度和较完善的激励制度，未来可能会让管理层参股一些大项目。”
显然，碧桂园在不断自我完善，以应对行业复杂的变化。
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