[摘要] 政治局会议和经济工作会议为明年经济定调，几大政策利好房地产。
政治局会议和经济工作会议为明年经济定调，几大政策利好房地产。
政治局会议定调
与楼市相关新政策
■继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策；
■初步确定京沪穗深四个一线城市REITs（房地产 信托基金）试点方向；
■出台《居住证管理办法（征求意见稿）》，明确提出持有居住证的人可以与户籍人口“同城同权”
2014年走向尾声，关于明年楼市的走向也成了众人关注的问题。一年一度的 经济工作会议更成为近期关注的焦点，作为 经济工作会议的“预备会”，12月5日召开的 政治局会议已经明确，我国进入经济发展新常态，要坚持稳中求进的工作总基调，主动适应经济发展新常态，保持经济运行在合理区间。
政治局会议定调明年经济工作，要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策；住房和城乡建设部初步确定北京、上海、广州、深圳四个一线城市REITs（房地产 信托基金）试点方向，试点范围初步定于租赁性保障房，包括公共租赁住房、廉租房；国务院法制办出台《居住证管理办法（征求意见稿）》，公开向社会征求意见。其中明确提出持有居住证的人可以与户籍人口“同城同权”。
业内人士分析，纵观各种政策，总体而言都明确了一个方向，楼市要走市场调节的路，而在市场之手调节下的楼市，判断房价走势，关键要看三个变量： 是供求变量；第二个是货币变量；第三个是市场预期。
房价不会出现断崖式下跌
今年以来，房地产开始进入萧条期，楼市连续数月量价齐跌，并且严重拖累了宏观经济增速。在这种情况下， 开始通过各种财政政策及货币政策手段来应对楼市下跌。从地方房产交易税费的调整，到11月21日的央行降息，可以看到这些救市手段已经初见成效。
业内人士表示，稳健的货币政策意味着2015年M2增长速度将保持在15%左右，按照我国货币发行量约占M2的5.6%计算，央行明年大概要印钞0.8万亿元。还意味着明年银行新增贷款规模有望达到10万亿元，也就是说，明年贷款环境会较今年宽松。这对楼市而言无疑是利好的。业内一致的观点是2015年央行还会有几次降息及降准，而这将有效刺激楼市需求转化为成交量。此外， 层面很可能会对房地产交易税费进行统一调整，降低房地产交易成本。一系列政策的叠加，将会使房地产进入平稳调整期，避免房价出现断崖式下跌，从而实现房地产市场的软着陆。
将释放更多购买需求
住房和城乡建设部初步确定北京、上海、广州、深圳四个一线城市REITs（房地产 信托基金）试点方向，试点范围初步定于租赁性保障房，包括公共租赁住房、廉租房。保障房资产证券化，盘活存量资产，提供后续建设资金，有效解决租赁型保障房资金短板。保障房建设的顺利推进，对稳定楼市将起到不小的作用。此外，提出持有居住证的人可以与户籍人口“同城同权”，或将提供更多的购房需求，对楼市的影响极其深远。
三大变量角力影响走向
供求变量：2015年 季度依然面临高库存压力
首先是供求变量。从供求关系来看，因为2014年总体呈现出供大于求的态势，才会出现楼市持续低迷的状态。由于各地放松限购，加上央行“9·30”新政、降息等一系列政策，楼市出现回暖行情，成交加速，相比前三季度，第四季度供大于求的态势明显得到缓解。从库存去化角度看，目前去化速度在持续加快。有数据显示，如果按照“库存量/近6个月成交面积均值”来衡量库存去化周期，总体上看，今年第四季度包括很多城市的去化压力明显低于前三季度。而根据经验，如果库存去化周期低于14个月，那么房价就会面临一个止跌反弹的可能。
目前广州有14万多套的库存量，用近6个月成交面积均值来计算，广州的库存去化周期超过25个月，压力仍然 大，即使近期成交速度加快，但库存增长的速度也不低，库存规模依然有继续上升的态势，这和房企在年末加大推盘力度冲刺业绩有关。所以说，月度新增供应依然有加大的可能，即2015年 季度依然会面临库存继续高位盘整的态势。
货币变量：明年贷款环境会较今年宽松
从货币变量来看，近期央行降息等利好政策的出台，进入房地产市场的资金流会更宽裕，包括公积金按揭贷款的提取和使用等方面会逐渐变得更便利，加上 政治局会议定调明年要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，明年贷款环境会较今年宽松。有业内人士表示，这会使得房价下跌的跌幅持续收窄，到了2015年 季度或有止跌反弹的可能。
市场预期：对中长期楼市前景乐观
从市场预期来看，近期的回暖已经显示出对楼市看好，尤其是在中长期，楼市前景则更为乐观。从《居住证管理办法（征求意见稿）》可以看出，伴随着户籍体制的持续改革，旨在让更多的人获得城市户籍，能购买房屋和获得社会服务，将打开一个潜在的、充满全新住房需求的市场。据估计，直到2023年，还有2亿左右的人口将涌入城市。在人口集聚的城市，房价还将继续上涨。从这三个变量来看，它们产生的影响和效果在朝着不同的方向使力，楼价是涨是跌就看谁能占上风。
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