[摘要] 住宅限购的风声越来越紧，商铺、写字楼为代表的商业地产，却一次次规避了政策的严厉冲击。一系列剑指住宅的房地产政策调控，无意中造就了各地商业地产的“利好”，威海也不例外。
商业地产是“三元方程”
供应和投资势头正旺，这种集中放量给了威海商业地产更多的考验。
有地产人士指出，各路资金的注入也是一把双刃剑。投资更大的商业地产需要更为长期的专业运营，才有稳定回报。若是只炒高铺价、追求短期利润，被套牢的仍是投资者和商户。这样的商业地产项目也无法实现真正价值，必定会给商业地产带来“倒春寒”，形成恶性循环。
商业地产的向前发展应如何筹划？王浩向记者分析，威海目前的商业地产以商场、海景房、餐饮、写字楼、连锁酒店等几种类型为代表。在这些地产业态中，旅游地产开发较早，可多停留在原始的旅游市场开发，难觅一些新兴、专业、多样化的旅游商业项目。写字楼在威海市场供应波动很大，需求的持续低迷，导致2010年供应量急剧萎缩。而百货、娱乐业则缺少高端个案。“近比青岛的阳光百货商厦，威海没有如此成熟的商业地产。”他认为，威海需要多样化组合、特色项目、高档商业中心等多种业态来丰富格局。
“精准定位，细分市场。这是关键。”陈经华用一个生动的比喻为商业地产运营提出建议。他说，住宅的销售，好比求解一元方程，以直接产权销售迅速获取利润；写字楼的经营，相比就像二元方程，还需要考虑顾客群体是租用还是投资。落脚到需
求上，设法找到精准群体是其能否租、售出去的关键。而商铺以及更为复杂的商业地产项目则是三元方程。其有别于住宅地产，是投资型市场，投资资金回流慢，不能像操作住宅地产一样，可能只需一种思路规划、推销。这个涉及多项未知数的题目，需要精准的定位、长期的营运、专业的管理、严谨的监督等综合运作，才能有稳定的回报。
在海港城售楼处，记者见到了来自徐州的张瑞。在徐州经营二手房代理的他正在威海寻找投资机会。“徐州房产市场已经开发得差不多了，而威海却有很大的发展空间。”在看了一些新楼盘之后，张瑞告诉记者，半岛蓝色经济区的胶东三市之中，威海起点低，却具有后发优势，正是因为威海商业的氛围尚未被开发起来，他对这座小城蕴藏的潜力十分看好。
不少地产人士在接受记者采访时也纷纷表示，威海商业地产“底子很薄”。而这种相对较低的基础，却同样寓意着威海商业有着巨大的发展空间。商业用地的突飞猛进，给了商业地产蓬勃起步的态势。一个个商业大项目的现身，带动了新型商业板块的崛起。
从一个普通消费者的角度，陈经华对威海商业的看法是：“值得一逛的地方太少了。威海到底缺不缺商业项目？这似乎是一个矛盾。从目前的市场看，一些新入市的商场似乎客流稀少。大量上市的百货市场，貌似呈现消费需求饱和势头。但我们不难发现，不少群体在目前的商业环境下难以满足。像外地来威的客群，找不到吸引他们的娱乐休闲中心、一站式商场。”(记者 李彦慧 侯书楠)
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