[摘要] 商业地产的异常火爆已经引发诸多担忧。在中国银监会近日召开的2011年年中工作会议上，银监会主席刘明康公开表示，继续对商业地产和二三线城市房地产风险保持“关注和警觉”。这是银监会首次在内部全体会议上对商业地产贷款提出风险警示。
转型的阵痛
在住宅开发商将目光普遍投向商业地产的同时，商业地产老大让王健林早在3年前就开始悄悄转型文化和旅游地产。王健林接受记者采访时笃定地表示，万达地产下一个十年的核心竞争力就是文化和旅游地产。“现在看来文化和旅游地产是个可以做大的产业，效益还不错。”
早在5年前就已主动转型商业地产的阳光新业，在商业地产市场不温不火时，曾一口气吞下家世界18个项目资产包。但在商业地产火热的今天，却格外谨慎。它对这一轮开发商一哄而上做商业地产所带来的“恶性竞争”，有着切肤之痛。
近期开业的寺新业广场，是阳光新业2007年收购进行改造的一个项目。阳光新业将其重新定位后，改造成集华润万家大卖场、星美国际影院、UNIQLO等商家在内的综合购物休闲商业中心，目前已实现100%入驻率。
但令阳光新业地产股份有限公司总裁助理兼北京瑞景阳光商业管理有限公司总经理李睿仍不太满意的是，目前该商场的租金仍比其早先的项目指导价低了一些。尽管目前商场租金和扣率（商户营业额超过一定数额时，超出部分与业主方按比例分成）表现相对都不错，但如果没有这一轮商业地产狂潮，该商场的租金至少还可以提高至15%-20%。
“最初的定价评估就已经考虑到商业地产过热的后果，但仍无法避免这一轮商业地产恶性竞争所带来的影响。”李睿说。
“招商成本越来越高，有些商场引进的品牌甚至是零租金，还有些甚至赠送装修补偿等。”李睿称，以他多年从事商业地产的经历，这些都是往年不曾见到的现象。
让李睿苦恼的，还包括阳光新业的员工频频被挖。这些员工均被以两倍或者两倍以上的高薪挖走。
阳光新业的遭遇仅是一个缩影。SOHO中国董事长潘石屹此前在接受记者采访时也曾大吐苦水，由于近两年转型做商业地产的开发商增多，他旗下的员工也常被高薪或者高职位挖走。“有一段时间把我的整个预算部门几尽掏空。”潘石屹所说的挖人央企包括中信地产、中化方兴等企业。
“未来一两年内，很多商业地产项目将陆续出现问题。3年左右，会有一批项目倒闭。那时也会有商业地产大鳄涌现，引发并购潮。”李睿分析表示，与阳光新业当年转型环境不同的是，如今转型商业地产开发商在资金、品牌商家、人力资源等方面均面临着更为激烈的竞争，转型成本大幅提高，由于其专业性，后期在运营管理等方面暴露出的问题将更为致命。
一些专家不无警惕地担心，商业地产下一步可能也会遭遇调控。比如，银监会可能会提高商业地产贷款首付比例和利率等措施。
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