[摘要] 降价潮同样波及到写字楼市场。记者近日从市场上了解到，受一手写字楼调低入市价格影响，部分二手写字楼业主纷纷让价，有的幅度达到两成，刺激买家入市积极，一手和二手写字楼成交量环比分别上涨三成和五成。
卓越资金链或承压
实际上，自从2011年底以来，深圳写字楼市场需求放缓，租金水平增幅回落，写字楼成交价格受到压制，开发商单靠租金获得的现金开始减少。
在此之下，作为在深圳CBD拥有写字楼项目的卓越集团资金链是否已出现紧张局面？
众所周知，商业地产由于开发周期长，资金需求大，与住宅项目相比，对开发商运营管理模式要求更高。
一般说来，国内商业地产普遍采用两种模式，一是住宅、商业并存模式，二是“以售养租”模式，即为“部分出售+持有”经营模式，将商业地产的部分产权卖给消费者，然后运作地产商自己持有的部分产权。
据卓越集团人士介绍，近五年卓越在商业地产的销售收入已经达到了总销售收入的40％~50％。在一线城市中已开发和参与开发的商业地产建筑面积已经超过100万平方米，其商业项目持有经营面积的比例大约在15％左右，其余多以销售为主，但也会根据不同地段的商业项目适当增加到20％。
卓越集团方面回应称，目前卓越集团稳健运营，资金链安全，今年季度项目已认购逾18亿元。
2008、2009年，卓越集团两度赴港上市均“铩羽而归”，公司的解释是，由于投资者对股价估值不高，股票发行认购不理想，卓越决定放弃上市。
在上市融资梦被割断之后，卓越集团在房地产信托等领域开始募集项目资金。
自2010以来，卓越集团通过华宝信托、江苏信托、外贸信托、中诚信托等发起多只房地产信托。为开发位于长沙和东莞的蔚蓝系列项目，卓越集团于今年初又新发了约3个亿的信托融资。
但上述信托融资均属于中短期信托债务。据财汇金融分析平台统计，卓越信托债务即将于2013年上半年集中到期，总规模约为12亿元左右。
卓越集团进行房地产开发开始一直采取住宅、商业并存的模式。除了在深圳拥有较多商业写字楼项目以外，目前在售的住宅项目包括位于大亚湾西区的东部蔚蓝海岸、长沙蔚蓝海岸、东莞蔚蓝城邦等项目，其可售住宅项目并不多。
林晓华认为，没有太多的可售住宅项目，开发商现金流需要销售回款来维持经营，“手上有什么货就卖什么货”。
去年，受房地产调控影响，大亚湾楼市异常冷清。卓越在大亚湾东部蔚蓝海岸项目销售上也一直不理想。
为回笼资金，卓越今年加大了降价销售力度。3月，位于东莞的卓越蔚蓝城邦就推出一批优惠特价房，销售均价4500元/平方米，只需首付5万元，而该项目此前的均价为5500元/平方米。
据高力国际此前发布的统计数据显示，深圳甲级写字楼存量今年将达到287.8万平方米，未来超高层写字楼将进入集中爆发阶段，开发商面临的写字楼销售和租赁压力日渐加大。
对此，宋丁分析认为，卓越单靠商业项目租金来回收资金，现金流状况会很弱，当其他项目需要大量资金时，公司销售回款则成主要支持。
根据计划，未来五年，卓越在的商务物业的开发量近300万平方米，目前正在建设的有深圳上梅林综合体项目、后海写字楼项目以及我们与金地、大百汇合作开发的深圳岗厦项目、上海卓越·世纪中心、青岛卓越·世纪中心、青岛胶南金融广场等。
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