[摘要] “限购”扩容、“限贷”升级、限房价、限地价……近期,楼市调控之手悄然加码,“限”令正全面升级。业内期待,这将对遏制房价过快上涨起到一定作用。但“有形之手”如何对楼市“深度介入”,必须把握分寸。
防报复性反弹,“四道关”是关键
记者采访感受到,业内对实现楼市调控目标充满期待。
北京大学房地产金融研究中心主任冯科等一些专家分析认为,“有形之手”主导的强制“退烧”,无疑能取得短期效果,但如果土地供应紧张、供应结构失衡、投机炒作活跃等关键问题不解决,那么一旦“限”字令有所放松,房价报复性反弹将是“大概率”事件。如何使调控由短期的价格目标向长期的结构目标转变,使楼市及时回归“市场化”轨道,考验着各级政府的智慧和胆略,要严防楼市陷入“一管就死、一放就乱”的境地。综合专家意见,从调控的长远目标考虑,政府的“有形之手”关键在于把好“四道关”。
其一,把好“地”关。统计数据表明,今年上半年住房用地供应计划完成57406.82公顷,比去年同期增加2%,但仅完成全年任务的26%。下半年供地任务艰巨,既要防止土地出让溢价过高,也要减少土地流标流拍现象,保持“面粉”充足供应。
其二,把好“钱”关。和去年相比,今年上半年房地产开发贷和购房贷两头均明显收缩,两者累计同比下降四成多。从目前市场反应来看,房企资金链普遍绷紧,去库存动力在增强。房地产信贷政策能否坚持,十分关键。
其三,把好“保障房”关。加快保障房建设,其实是对房地产市场化改革以来住房保障长期弱化的一种“补课”。
其四,把好“政策执行”关。我国管控房地产业主要以政策为主,而政策易多变。业内人士统计,近年来我国关于楼市调控的政策有数十个,仅去年以来被称为“国×条”的“组合拳”就有“四大套”。应及时对政策梳理完善,适时形成制度,并严格落实监察和问责等一系列约束机制。
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限购令产生作用 房企资金趋紧
最严厉的房地产调控持续了一年半，房地产企业资金不断趋紧，但企业尚未出现大规模的经营困难，房价也没有如人所愿地出现明显下降。房地产业到底差钱不差钱？
今年以来，由于资金紧张，小型房地产企业通过民间借贷融资的情况越来越多。尽管民间融资成本通常高达20%左右，但对其他融资渠道几乎断流的小房企而言，找到钱、把项目做完、不“烂尾”是最重要的。即便是大企业的资金也捉襟见肘，企业联合拿地的现象增多，从一个侧面反映了企业资金紧缺的现实。
造成房地产企业资金紧张的原因是多方面的。今年以来，一线城市实行了严格的住房限购政策，导致成交量普遍下滑，另一方面，金融机构对房地产行业的信贷不断趋紧。中国房地产协会副会长朱中一表示，大多数房地产企业因为前两年销售火爆，还不至于立刻出现资金链断裂的情况，今年要维持生存问题不大。但是要想进一步发展，要拿地、开发项目，仅凭现在的资金，很困难。
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