[摘要] 一般的讲,非产权人,包括承租人、代管人、无因管理人、未来的继承人、近亲属、代理人、上级组织等,能否出卖房屋,要看具体情况。如果非产权人没有产权人的书面授权,就不能出卖房屋。
一般的讲,非产权人,包括承租人、代管人、无因管理人、未来的继承人、近亲属、代理人、上级组织等,能否出卖房屋,要看具体情况。如果非产权人没有产权人的书面授权,就不能出卖房屋。
对于非产权人出卖房屋的行为,通常分为以下几种情况,区别对待:
一、非产权人作为合法代理人在卖房过程中有不当行为怎么办
非产权人得到产权人书面授权即成为合法代理人。如果其在卖房过程中,行使了产权人没有授予的某项权限,如,将未经批准出卖的房屋附属物卖出;行使产权人已经表示收回的某项权限;行使条件未成就的某项附延缓条件的权限;未经产权人同意,转托第三人代卖等等,这些都构成不当行为。只要产权人不予追认,就应当由该非产权人对法律后果承担责任。如果买方不知道该非产权人有上述不当行为,而买卖合法,手续完备,可以承认买卖的效力,由该非产权人赔偿因不当行为给原产权人造成的损失。如果非产权人是多人,除原产权人另有表示的,应承担连带责任。
二、非产权人无权代理,却完成了买卖手续怎么办
1、无其他违法情节,对产权人有利,能体现产权人意思的,一般产权人予以追认,即有效;如不追认,仍旧无效。
2、有其他违法行为,或者对产权人不利,不能体现产权人意思的,一般产权人不予追认,当然无效。如予追认,违法情节不影响部分有效的,可部分有效;如产权人发现过晚,虽然卖房行为是无效的,房屋已经由于各种原因不能退还的,该产权人应当赔偿损失。如系该非产权人与买方恶意串通的,买方应负连带责任。如原房屋系多余的出租房,产权人认为价格合理,对方又需要房屋自住的,可以补办合法手续,不收回房产,由该非产权人退赔价款。
三、产权人在委托非产权人卖房过程中有不当行为怎么办
虽然该非产权人合格,但产权人意思表示与真实意思不一致,或买卖合同内容违法、形式不合法,所导致无效的买卖关系与产权人的不当行为有关时,该非产权人的责任应当酌情减免。
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