[摘要] 据房天下数据监测中心统计，目前，南通市区(不含通州区)可监控的商业地产项目38个，房源总量37198套，房源面积约258万平米。而截至2014年8月8日，市区商业地产房源库存量为15253套，库存总面积约134万平米，去化率59%。
事件一：8月5日晚上7点至7点半，刚开业不久的文峰城市广场购物中心就上演“熄灯门事件”，当天超过40户商家集体熄灯，并贴出告示，要求文峰集团改善硬件设施和管理模式，否则将在近期暂停营业。>>>详情
事件二：从7月的成交数据来看，南通市区（不含通州区）共成交备案1221套，与住宅类项目成交上涨不同的是，商办类项目仅备案成交了195套（其中有项目集中备案现象），成交没有什么大的突破。从上半年的成交数据来看，南通市区商办类的项目成交备案1493套，与2013年同期相比下降23.87%。
事件三：南通业内人士对于商业地产前景预计不太乐观，在房天下举办的年中《大话地产》座谈会上，凤凰置业营销总监徐茂军显得悲观，并直言南通商业地产前景不容乐观，并预判未来三年内商业市场成交量增长依旧很难突破。>>>详情
事件四：今年上半年港闸区万达、雨润、万科、华润大品牌房企的商业地块纷纷开工，下半年工农路沿线的大型综合体圆融广场、中南百货、星光耀广场开业在即。众多综合体排排站，将带来怎样的效应和客群争夺，值得期待。
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这种种现象甚至是怪相都不禁让人好奇南通的商业地产目前究竟是个怎样的状况？探究这个问题，最根本的还是要从供求关系说起。
南通市区商业地产库存15253套 库存量可供消化5年
据房天下数据监测中心统计，目前，南通市区(不含通州区)可监控的商业地产项目38个，房源总量37198套，房源面积约258万平米。而截至2014年8月8日，市区商业地产房源库存量为15253套，库存总面积约134万平米，去化率59%。
15253套库存房源总量大概需要多长时间消化，根据2014年上半年南通市区楼盘成交量统计，上半年市区商办类房源成交1439套，由此估算，目前南通市区商业地产库存房源还需消化5年，而最近一段时间，商办类的房源的成交并不十分理想，如果延续这样的趋势，消化周期将进一步拉大。与房天下实时统计的南通市区住宅类的去化周期2年半相比，商办类项目的体量虽然不大，但是消化周期明显要长很多。
商铺类房源和写字楼或LOFT住宅是南通商业地产主要构成。据统计，目前南通市区商铺类房源共19485套，可售剩余房源总量7591套，去化率为61%；写字楼/LOFT房源共17713套，可售剩余房源总量7662套，去化率为57%。
从各区域商办类项目的库存量来看，崇川区作为南通政治经济和文化中心，起商办类房源的体量非常的大，尤其是在办公/LOFT房源上，占了绝大多数。从去化率上来看，港闸区的去化情况较好，尤其是在商铺类房源上，目前可售房源并不多，不太理想对开发区，虽然开发区的商办类房源体量不大，但是去化率都不到一半。
商业地产过度供给原因
首先，目前，地方政府的财政收入大多依赖于土地财政，为了获取更多的财政税收，地方政府倾向去卖地，除了的住宅用地，商办类用地就是土地市场的另一块大头。用商业地产来刺激GDP的同时，还可以展示实体业绩何乐而不为？
再者，就南通而言，对于集住宅、商业、办公于一体的综合体项目来说，南通的人口和居民收入都已经达到可以建设大型综合体的要求。但是就目前已经开业的综合体项目来看，商办类项目更像是住宅类项目的附属，住宅类项目可以通过预售来迅速的回流资金的特点使得开发商为了促成更多的住宅成交不得不增强周边的配套，一站式的综合体就是。
综合体的未来 差异化竞争是关键
一个好的城市综合体会成为一座城市的地标性建筑，新城区中南商业的成功案例恰恰应证了这一点。作为工农路上开业的综合体项目，起成功很大一部分原因就是不同于南大街老牌商圈的差异化招商以及强大的运营能力。
南通商业竞争压力巨大，工农路沿线、北大街、五水国际新城、新东区……届时竞争将达到白热化阶段。文峰城市广场的熄灯门事件给了警示，怎样合理招商、排开业态形式、做好商业管理与服务？这些都是各大商场需要谨慎思考的，一荣俱荣，一损俱损的案例比比皆是，合理规划才能带来整个区域的繁荣。
南通商业地产的前景
按照目前的去化周期来看，南通至少需要5年的时间才能消化掉这些商办类房源。但是5年可以说是一个相当长的时间，而根据南通长期的规划来看，沪通铁路正在建设当中，城轨地铁项目已经通过审批，更有消息传去南通或将划入上海，届时南通的商业地产又将会是另一番景象。
崇川区商业地产的项目数量和体量都是，截至8月8日，崇川区商铺类房源共8498套，可售剩余房源总量3330套，去化率为61%；写字楼/LOFT房源共12426套，可售剩余房源总量5453套，去化率为56%。下半年，除了工农路上综合体今年基本上都将开业以外，新东区的国城生活广场也非常令人期待。新东区目前主要集中的是住宅类项目，商业项目又涌鑫八达通、天空之城主要集中在办公/LOFT上，国城生活广场主要为购物娱乐生活服务，弥补这该区域的不足。对于其能够如中南商业带动整个区域的发展，让我们拭目以待。
截至8月8日，港闸区商铺类房源共6401套，可售剩余房源总量1636套，去化率为74%；写字楼/LOFT房源共3627套，可售剩余房源总量1360套，去化率为63%。港闸区是市政府目前开发的重点区域，最近也是频频亮相，南通网“魅力港闸行”的系类报道让我们见证了一个正在发展和崛起的市北新城。起两大商圈——北大街商圈和五水国际新城，让我们可以预见起未来的繁荣。今年，在土地市场，港闸也是的明星，雨润的拿地，本月成交两大优质商业地块，都给该区域未来的商业加码，同时无疑也进一步加剧了竞争。
截至8月8日，崇川区商铺类房源共4586套，可售剩余房源总量2625套，去化率为43%；写字楼/LOFT房源共1660套，可售剩余房源总量849套，去化率为49%。开发区内虽然有能达商务及星湖两大商圈，但相对崇川区和港闸区北新城，开发区内品牌商业项目较为缺乏，主要集中在商铺类房源。
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